物業(yè)費捆綁交房、質(zhì)量頻爆雷！網(wǎng)紅大興橡樹灣，藏著多少糟心事？

不是房屋質(zhì)量未達標，不是手續(xù)存在瑕疵，大興區(qū)西紅門東橡樹灣三期業(yè)主卻無法如期收房。因為開發(fā)商與物業(yè)公司要求業(yè)主先交物業(yè)費，才能領(lǐng)到鑰匙。

當然，橡樹灣三期的業(yè)主一如既往的很剛，他們直接在人民網(wǎng)領(lǐng)導留言板反映了問題，將這場權(quán)責糾紛公之于眾。

今天，樂居財經(jīng)也對該事件進行了專題報道，讓橡樹灣三期“物業(yè)費捆綁交房”的亂象再度引發(fā)行業(yè)與購房者的關(guān)注。

官方核查表明，開發(fā)商在2025年8月通過EMS郵寄了《交付通知書》，履行了表面上的告知義務(wù)。

不過，從法律條文來看，《民法典》《北京市物業(yè)管理條例》確實明確業(yè)主需按時繳納物業(yè)費，購房合同附件也約定了物業(yè)費承擔范圍。但這些都不能成為捆綁交房的借口。

本質(zhì)而言，房屋交付是商品房買賣合同的核心義務(wù)，物業(yè)費繳納則屬于物業(yè)服務(wù)合同的范疇，二者分屬完全獨立的法律關(guān)系，不能混為一談。

所以，大興區(qū)住建委已明確告知開發(fā)企業(yè)，不能以繳納物業(yè)費作為交付房屋的前置條件。

事實上，類似糾紛的司法判例早有定論。

湖北省高院的網(wǎng)站曾經(jīng)刊登過這樣一起案例：

2022年2月，宜昌的王女士與開發(fā)商簽訂購房合同，約定2023年11月30日前交房，開發(fā)商同時出具蓋章承諾函，免收其房屋20年物業(yè)費。王女士依約付清房款后，開發(fā)商于2023年11月29日通知其12月1日起辦理交房手續(xù)，卻要求預(yù)繳物業(yè)費方可領(lǐng)鑰匙，與承諾函內(nèi)容相悖，雙方產(chǎn)生爭議。

王女士遂將開發(fā)商及物業(yè)公司訴至法院，訴求交付房屋、支付逾期交房違約金，并要求物業(yè)公司履行20年免物業(yè)費承諾。

王女士勝訴，法院明確否定了物業(yè)費捆綁交房的合法性。

有明確判例在前，可橡樹灣三期依然利用自身強勢地位，給業(yè)主增設(shè)了合同外的義務(wù)。

此次物業(yè)費捆綁交房糾紛，不過是橡樹灣項目系列問題的冰山一角。

由華潤與中鐵2023年5月以37.26億元+1.8萬平方米現(xiàn)房銷售面積競得的樓盤，規(guī)劃建面約9.37萬㎡，自誕生之日起就就憑借國企背書與核心區(qū)位，自帶“網(wǎng)紅光環(huán)”。但該項目自開發(fā)以來便爭議不斷，而業(yè)主也始終保持強硬態(tài)度，一次又一次地在網(wǎng)上進行投訴。

2024年5月，橡樹灣三期大幅降價，率先引爆了一二期業(yè)主的維權(quán)潮。

當時三期109平方米三居均價降至5.4萬/平方米，套均降價超150萬元，且贈送25萬元停車券，導致前期高價入手的業(yè)主虧損百萬以上。

降價本是市場調(diào)整期的常見手段，但如此懸殊的價差，不僅刺痛了老業(yè)主，更讓市場對項目后續(xù)的交付品質(zhì)與資金狀況產(chǎn)生了深深的擔憂。

后續(xù)，橡樹灣的質(zhì)量問題開始頻繁暴露，逼得業(yè)主們不得不反復(fù)在人民網(wǎng)留言板投訴維權(quán)。

2023年11月，就有業(yè)主投訴一期6014地塊戶型“貨不對板”，衛(wèi)生間地磚鋪貼與樣板間不一致，還存在室內(nèi)門洞口偏差等問題。

2025年9月，有業(yè)主投訴開發(fā)商存在嚴重虛假宣傳，樣板間展示效果與實際交房標準不符，且項目在2025年6月驗收不合格的情況下，未完成整改便順利通過驗收。

不過，回復(fù)顯示，這個問題已經(jīng)得到了解決。

11月，又有業(yè)主投訴，且清單進一步拉長：小區(qū)樓道頂部公共區(qū)域長期漏水，數(shù)月前被冰雹損壞的墻面遲遲無人修繕，與物業(yè)溝通后仍無進展；在業(yè)主籌備成立業(yè)委會的過程中，物業(yè)相關(guān)人員公然撕毀、隱藏業(yè)委會宣傳資料，還刻意隱瞞該行為；此外，小區(qū)日常管理混亂，電動車亂停亂放現(xiàn)象突出，電梯地板因缺乏有效保護長期損壞，居住體驗大打折扣。

針對業(yè)主的集中投訴，大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)政府及區(qū)住建委于2025年12月1日作出官方聯(lián)合回應(yīng)，逐一回應(yīng)問題。關(guān)于樓道頂部滲漏問題，開發(fā)商反饋涉事點位已完成維修，正進行刮膩子作業(yè)，待墻面干透后粉刷涂料收尾；區(qū)住建委補充說明，滲漏問題已于10月10日修復(fù)完畢，樓梯間墻頂滲漏痕跡的恢復(fù)工作預(yù)計12月6日前全部完成，并明確要求開發(fā)公司切實履行保修義務(wù)，杜絕問題反復(fù)。

值得一提的是，這并非官方首次為橡樹灣的質(zhì)量問題“兜底”。此前橡樹灣二期出現(xiàn)漏水問題時，大興區(qū)住建委就曾多次督促建設(shè)單位履行保修義務(wù)，協(xié)調(diào)推進整改。

從質(zhì)量投訴到業(yè)主維權(quán)，從糾紛調(diào)解到整改監(jiān)督，大興區(qū)相關(guān)部門可以說是為橡樹灣操碎了心。

須知，每一次糾紛都是對業(yè)主信任的消耗，每一次推諉都是對國企品牌口碑的透支。