推動(dòng)房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升已是當(dāng)務(wù)之急

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的30年時(shí)間里，房地產(chǎn)一直扮演著重要角色，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)增加值占GDP的比重非常高，明面上看只有6-8%，但若算上數(shù)十個(gè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，大多年份占經(jīng)濟(jì)的比重都在30%以上。即便是房地產(chǎn)調(diào)整期的這4年，占比數(shù)據(jù)也大概在25%以上。

更為重要的是，房產(chǎn)還是普通家庭的最重要資產(chǎn)，普遍占總財(cái)富的比例都在70%以上。為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？

主要是基于對(duì)未來(lái)保障的考慮。都知道，隨著房地產(chǎn)快速發(fā)展，國(guó)家大力支持房地產(chǎn)發(fā)展，30%甚至更低的首付比例政策表明國(guó)家承認(rèn)房產(chǎn)的金融屬性。有國(guó)家背書(shū)，老百姓便可把存在銀行的錢(qián)搬了出來(lái)并投到房產(chǎn)上，寄希望房產(chǎn)能夠保值增值，為未來(lái)生活提供保障。

有人說(shuō)，投資都是有風(fēng)險(xiǎn)的，你把雞蛋放在一個(gè)籃子里，虧了就應(yīng)該自己承擔(dān)責(zé)任?，F(xiàn)實(shí)真的是這樣嗎？舉一個(gè)身邊的例子就明白了。

小王在房?jī)r(jià)高峰期的2021年，因?yàn)橐Y(jié)婚而買(mǎi)了房，房子總價(jià)120W，首付款40W（其中35W是借的父母全部養(yǎng)老錢(qián)），每月按揭由小兩口在還。4年過(guò)去了，家庭除去每個(gè)月養(yǎng)孩子和房貸開(kāi)支外，日子過(guò)得緊巴巴，還父母的養(yǎng)老錢(qián)不知道要等到何年何月？

小王每天都很愁，看著父母隨著年紀(jì)增長(zhǎng)，生病的次數(shù)越來(lái)越多，很多時(shí)候父母因怕花錢(qián)而不愿去醫(yī)院。他曾嘗試把房子賣(mài)了，自己可以租房住而減少經(jīng)濟(jì)壓力，同時(shí)又可把父母的養(yǎng)老本還上。

但房產(chǎn)中介無(wú)疑給他潑了一盆冷水，他不得不打退堂鼓：房子只能賣(mài)60W。也就是說(shuō)，除掉這幾年還的10W本金，加上這60W房款，他還要借10W才能結(jié)清。結(jié)果是即便賣(mài)掉房子，父母的養(yǎng)老金也沒(méi)了著落。

現(xiàn)在的小王別無(wú)他法，他只希望房?jī)r(jià)能夠盡快上漲，不求賺錢(qián)，只要房子賣(mài)了能夠歸還父母的養(yǎng)老錢(qián)就行。

這其實(shí)不僅是小王的現(xiàn)實(shí)人生，還是具有普遍現(xiàn)象。很顯然，這個(gè)包袱不應(yīng)該都由萬(wàn)千“小王”來(lái)承擔(dān)。根本原因在于：

1.小的方面講，我們的保障體制與發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體還有很大的差距，未富先老是現(xiàn)階段的國(guó)情。很多人買(mǎi)房都是東拼西湊，把家庭的全部積蓄用在房子上，房子就是他們的全部，一旦房?jī)r(jià)大幅下跌，相當(dāng)于他們多年的積蓄就灰飛煙滅了。

2.大的方面講，房地產(chǎn)關(guān)系到金融安全、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、就業(yè)和地方財(cái)政。

假如小王失業(yè)了，他的房貸就還不上，銀行就會(huì)產(chǎn)生壞賬。根據(jù)克而瑞的報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)平均斷供率為3.7%，遠(yuǎn)高于2022年的1.6%，一些3、4線城市斷供率超過(guò)了5%，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，這個(gè)數(shù)據(jù)只會(huì)進(jìn)一步加大，最終影響金融系統(tǒng)安全。

而且，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)諸多行業(yè)，比如建筑、建材、園林景觀、裝修、家居、金融等等，所謂一損俱損，相應(yīng)行業(yè)就業(yè)機(jī)會(huì)大幅減少，最終影響的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

不知道大家還發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象沒(méi)有？即很多地方一級(jí)的財(cái)政都比較緊，在公共配套、市政建設(shè)等方面越來(lái)越摳搜，究其原因就是土地財(cái)政減少導(dǎo)致的“錢(qián)荒”。要落實(shí)更好的教育、醫(yī)療、景觀等配套，沒(méi)有錢(qián)可不行，僅靠增加稅收也不現(xiàn)實(shí)。而且在經(jīng)濟(jì)壓力大的大環(huán)境下，不管是個(gè)稅、還是企業(yè)稅，不僅不能增，還得減，那么，土地財(cái)政還得扮演重要角色。

所以，無(wú)論是從要恢復(fù)“小王”們辛辛苦苦的家庭財(cái)富角度，還是從國(guó)家需要房地產(chǎn)的角度，都必須盡快恢復(fù)房地產(chǎn)發(fā)展，如何恢復(fù)呢？

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，人們都是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，只要房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期存在，你不喊買(mǎi)，有錢(qián)的人也會(huì)買(mǎi)，遠(yuǎn)勝虛頭巴腦的措施。由此可知，現(xiàn)階段唯一的辦法就是推動(dòng)房?jī)r(jià)盡快回升到合理水平，而且是當(dāng)務(wù)之急的事情。

說(shuō)時(shí)遲，那時(shí)快，開(kāi)年以來(lái)，推動(dòng)房地產(chǎn)企穩(wěn)回升的“好消息”接踵而至。

先是中央機(jī)關(guān)刊提出，不要“添油戰(zhàn)術(shù)”，要求一次性出臺(tái)強(qiáng)力措施。翻譯成白話就是，前面幾年都是小打小鬧，沒(méi)有啥效果，今年我們要出臺(tái)能立竿見(jiàn)影的措施，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠真正回暖。

接著是央行將保障房利率降至1.25%、商業(yè)用房比例下調(diào)至30%以及財(cái)政部實(shí)施換購(gòu)住房退稅等等政策密集出臺(tái)。而且央行還說(shuō)，今年降息降準(zhǔn)還有空間，意味著我們的房貸利率還要進(jìn)一步下調(diào)。

而且，樓市的基本面也確實(shí)在發(fā)生改變?？礃鞘行侣劦膽?yīng)知道，從12月底以來(lái)，一線城市以及部分二線核心城市的部分區(qū)域樓盤(pán)銷售業(yè)績(jī)喜人。不僅如此，從克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)得知，2025年重點(diǎn)30城的二手房成交面積達(dá)到2.14億平米，創(chuàng)2021年樓市調(diào)整以來(lái)規(guī)模的新高。說(shuō)明啥？說(shuō)明大家認(rèn)可當(dāng)下的價(jià)格，抄底的人越來(lái)越多。

當(dāng)然，2026年才剛開(kāi)局，相信更多的樓市大招還在醞釀待發(fā)。在此，筆者覺(jué)得3個(gè)措施不能少：

一是要加大、加快存量房收儲(chǔ)，以解決存量房過(guò)剩問(wèn)題。在價(jià)格上、范圍上，盡量做到寬松，無(wú)論是新房庫(kù)存還是二手房，都要一視同仁，老壓人家價(jià)不行。如果你的收儲(chǔ)價(jià)格比目前的市面價(jià)格高，人家會(huì)積極賣(mài)給你，而且你的做法還能做到事半功倍。道理很簡(jiǎn)單，都知道收儲(chǔ)價(jià)格高，誰(shuí)還會(huì)賤賣(mài)呢？預(yù)期一下就提上來(lái)了嘛。

二是堅(jiān)決減少土地供應(yīng)，通過(guò)地價(jià)傳導(dǎo)銷售市場(chǎng)。不要以為多賣(mài)地能多獲得財(cái)政，實(shí)際上，越賤賣(mài)越不值錢(qián)，物以稀為貴，你賣(mài)的少，買(mǎi)的人多，價(jià)格不就上去了嘛。地價(jià)上去了，周邊二手房、新房?jī)r(jià)格預(yù)期也會(huì)被傳導(dǎo)提升，畢竟誰(shuí)都知道面粉與面包的關(guān)系。

三是打擊唱衰樓市的不實(shí)言論。一些自媒體為博流量、一些房產(chǎn)中介為了個(gè)人利益，總會(huì)炮制一些虛假信息，或者以點(diǎn)帶面，比如某個(gè)房主因?yàn)榧毙栀Y金而打折賣(mài)房，他們會(huì)以此作為小區(qū)房?jī)r(jià)的基準(zhǔn)，誤導(dǎo)業(yè)主大幅降價(jià)。目前一些城市開(kāi)始處理關(guān)停相關(guān)賬號(hào)，這是一個(gè)好兆頭，但這個(gè)還不夠，措施還可以嚴(yán)厲一些，要讓踩線者付出更大成本其效果更佳。

最后以兩句話結(jié)尾吧。

第一句是，央行副行長(zhǎng)鄒瀾1月15日說(shuō)，“把促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)、物價(jià)合理回升作為貨幣政策的重要考量”。房?jī)r(jià)也是物價(jià)的一部分，促進(jìn)合理回升不過(guò)分吧？

第二句是，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興1月16日向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)談公司戰(zhàn)略思路時(shí)說(shuō)，“已經(jīng)站起來(lái)了，做好了沖鋒的準(zhǔn)備，只待沖鋒號(hào)吹響”。開(kāi)發(fā)商那么大盤(pán)子都這么有信心，我們小業(yè)主不更應(yīng)該看到希望嗎？