百萬平供應沖擊下，深圳寫字樓空置率已超三成，豪宅成全年樓市“穩定器”

深圳寫字樓 黃指南/攝

本報（chinatimes.net.cn）記者張蓓 見習記者 黃指南 深圳報道

當2025年收官鐘聲敲響，深圳全年市場在百萬級供應與分化型需求的碰撞中，交出了一份充滿反差感的年度答卷。

第一太平戴維斯數據顯示，這一年，深圳甲級寫字樓迎來百萬量級供應擴容，凈吸納量創下四年新高卻仍難掩31.4%的高空置率；零售物業在品牌謹慎擴張中實現空置率微降，標桿項目與次核心商圈呈現“冰火兩重天”；住宅市場整體成交收縮，豪宅購置需求卻逆勢增長，成交均價筑底企穩。

供應與需求的博弈、高端與中端的分化、短期壓力與長期潛力的交織，共同勾勒出深圳房地產市場在轉型期的復雜圖景。

第一太平戴維斯向《華夏時報》記者表示，2025年深圳樓市呈現“總量波動、結構優化”的核心特征，而2026年APEC會議落地與“十五五”政策紅利的持續釋放，將推動市場在分化中重構新的平衡，各類物業的發展機遇與挑戰，成為解讀這座灣區核心城市經濟活力的關鍵窗口。

甲寫供應創近年新高

2025年，深圳甲級寫字樓市場供應集中釋放，新增體量之大為近年罕見，城市核心區商業載體正面臨一場“去化壓力測試”。

據第一太平戴維斯數據，2025年全年甲級寫字樓市場時隔三年再迎集中供應，21個新項目入市帶來118.2萬平方米新增面積，年末總存量同比擴張9.4%至1284.3萬平方米。與此同時，科技類企業的升級搬遷與擴張需求成為市場核心支撐，疊加銀行、券商、電商及物流供應鏈企業的積極租賃活動，全市年度凈吸納量累計錄得66.4萬平方米，為2021年后的又一新高，較近五年均值高出16.9%。

然而，高吸納量并未完全扭轉市場的基本面。盡管部分存量物業改作酒店在一定程度上分流了空置壓力，但31.4%的年末空置率仍處于高位，同比微升0.8個百分點。

除此之外，企業對辦公租金的預算控制日趨嚴格，業主為鎖定租戶不得不積極讓渡租金優惠，這直接導致租金指數環比下降1.9%、同比下降10.6%，平均租金降至每平方米每月132.6元。市場的結構性矛盾依然突出，新增供應的集中釋放與需求的選擇性流入，使得寫字樓市場的復蘇之路充滿不確定性。

對于2026年的市場走向，第一太平戴維斯指出，整體供應規模仍將保持可觀，供應面積或再破百萬平方米，年末總存量預計升至接近1400萬平方米水平，同比擴張8.0%。

但利好因素同樣值得期待，2026年深圳將接棒APEC會議，成為中國APEC第三城，會議聚焦的亞太自由貿易區、數字經濟、人工智能等合作方向，將為科技類、高端/高技術制造業企業發展帶來新機遇，其辦公需求料將延續積極增長態勢，為寫字樓市場需求端提供支撐。

甲級寫字樓市場的供需博弈尚未落幕，零售物業市場的結構性分化已悄然加劇。

零售物業市場在2025年呈現出鮮明的“冰火兩重天”格局。一方面，標桿及優質項目成為品牌布局的核心目的地，區域首店密集落地，品牌滲透度持續提升；另一方面，次核心商圈部分項目卻面臨招商壓力，凈吸納量錄得負值，市場分化態勢愈發明顯。

從全年供應量來看，去年是自2018年來的供應峰值，6個新項目入市帶來82.5萬平方米供應，年末總存量升至818.8萬平方米，同比擴容11.2%。

深圳萬象城 黃指南/攝

品牌開店整體保持謹慎，2025年，深圳新品牌、新店高度集中于頭部項目，專業戶外、潮流設計等品類的區域首店紛紛落戶深圳灣萬象城、萬象天地等標桿項目，不僅豐富了市場的品牌組合，也吸引了更多消費流量。

而次核心商圈項目由于缺乏核心競爭力，在新增供應的沖擊下招商難度加大，部分項目不得不面臨租戶流失的困境。

租金走勢同樣反映了市場的分化。優質項目憑借穩定的客流與品牌吸引力，租金穩中有升；而個別存量項目受競品項目沖擊，不得不下調租金以維持租戶穩定，這使得各子市場租金走勢出現明顯差異。

不過從整體來看，深圳全市租金指數環比微升0.6%、同比持平，年末平均租金達每平方米每月520.5元，市場在分化中保持了整體的穩定性。

豪宅購置需求逆勢增長

一年波動起伏，深圳樓市在2025既有退潮，也有潮頭。

第一太平戴維斯數據顯示，全年深圳一手住宅供應面積同比下降11.0%至350.0萬平方米，成交面積同比下滑24.2%至378.5萬平方米，整體購房情緒趨于理性保守。

然而，與剛需市場的平淡形成強烈反差的是，多個高端豪宅項目集中入市并錄得優異去化，成為拉動市場的核心力量。

限購政策優化與豪宅需求釋放的雙重作用下，全市成交均價筑底企穩，同比跌幅收窄7.3個百分點，年末定格在每平方米54765元。

一邊是豪宅市場的火熱搶籌，一邊是剛需項目的去化承壓，這種結構性分化不僅重塑了深圳樓市的供需格局，更折射出市場對核心資產的偏好與購房需求的深度重構。

2025年深圳豪宅市場的逆勢崛起，核心驅動力來自核心區域高端項目的密集入市與產品力的精準升級。

這一年，深圳灣、福田中心、香蜜湖等城市核心板塊集中推出多個高端住宅項目，這些項目憑借不可復制的區位優勢，占據一線海景、湖景或城市核心景觀資源，搭配大戶型設計、智能化家居系統、物業服務及私屬休閑配套，形成與普通住宅的鮮明區隔，精準匹配高凈值人群的居住與資產配置需求。

深耕深圳樓市十余年的資深房產經紀人向本報記者指出，2025年入市的豪宅項目均錄得優異去化表現，部分項目開盤當天去化率超80%，甚至出現“一房難求”的熱銷場景，其熱度與剛需項目的平淡形成強烈對比，凸顯出高凈值人群對優質居住資源的剛性需求。

豪宅市場的熱銷并非偶然，而是政策、市場與人群需求多重因素共振的結果。政策層面，2025年限購政策的進一步優化，為合理的改善型與豪宅購置需求松綁，部分此前受限于購房資格的人群得以釋放置業需求，為豪宅市場注入直接購買力。

市場層面，在整體經濟環境下，不動產的核心資產屬性愈發凸顯，而核心區域的豪宅項目憑借稀缺性、抗風險能力與保值增值潛力，成為高凈值人群資產配置的優選，這一需求在2025年得到集中釋放。

此外，深圳作為粵港澳大灣區核心城市，持續吸引全國范圍內的高端人才與財富人群，這部分群體的置業需求為豪宅市場提供了穩定支撐。數據層面，盡管全市一手住宅成交面積同比大幅下降，但豪宅項目的成交占比顯著提升，成為拉動成交均價筑底企穩的關鍵力量。

與豪宅市場的熱鬧形成鮮明反差的是，深圳剛需與剛改市場的表現相對平淡，部分項目面臨顯著的去化壓力。

2025年，深圳剛需住宅供應主要集中在光明、坪山、龍華等非核心區域，這些項目雖然價格相對親民，但在區位配套、交通便利性與發展潛力等方面與核心區域存在差距，難以滿足剛需群體對生活品質與資產增值的雙重期待。

受整體購房情緒趨于理性、居民收入預期變化等因素影響，剛需群體的置業決策更為謹慎，觀望情緒濃厚，進一步加劇了項目去化難度。

為加速去化，部分剛需項目采取優惠促銷、首付分期等方式吸引購房者，但效果參差不齊。從市場反饋來看，2025年深圳非核心區域部分剛需項目的去化周期顯著拉長，部分項目去化周期超18個月，遠高于市場平均水平。

此外，剛需市場的產品同質化現象較為突出，部分項目缺乏創新亮點，在激烈的市場競爭中難以形成差異化優勢，進一步制約了去化效率。

2025年深圳住宅市場的結構性分化，在價格走勢上體現得尤為明顯。核心區域的豪宅項目憑借強勁的需求支撐，價格保持穩定甚至出現小幅上行；而非核心區域的剛需項目則面臨一定的價格下行壓力，部分項目為加速去化不得不適度讓利。

第一太平戴維斯指出，2025年深圳一手住宅成交均價能夠筑底企穩，核心得益于豪宅項目的成交拉動，若剔除豪宅成交因素，剛需住宅的價格仍面臨一定的調整壓力。

樓市“冷熱之間”深刻反映出深圳樓市已徹底告別普漲時代，進入分化發展階段，項目的區位稀缺性、產品力與配套完善度成為決定其市場表現與價格走勢的核心因素。

整體來看，2025年深圳住宅市場的結構性分化是市場發展到一定階段的必然結果。豪宅市場憑借核心資源稟賦與精準的需求匹配，在整體調整期實現逆勢突圍；而剛需市場則受供應區位、產品競爭力與購房情緒等多重因素影響，面臨去化與價格的雙重壓力。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧