去年北京寫字樓租金價格累計跌幅超10％，高精尖產業或將帶動市場修復

本報記者 李凱旋 北京報道

2025年，北京的經濟“晴雨表”未能出現明顯的改善。多家機構發布的數據顯示，在供應收縮的背景下，北京寫字樓市場空置率有所回調，全市空置率為19.1%，但租金下滑幅度較大。同時，零售市場、倉儲物流市場的租金也延續下滑態勢。

供應收縮帶動空置率下滑

世邦魏理仕發布的數據顯示，2025年，北京辦公樓市場新增供應總量僅錄得18萬平米，為2015年以來的歷史新低。不過，新增供應的收縮則緩解了市場的去化壓力。同時，2025年，北京全市凈吸納量累計達43.8萬平米，疊加供應減少，市場空置率同比下降1.9個百分點至19.1%。

降租金這一態勢則在延續。世邦魏理仕方面對《華夏時報》記者表示，在新增需求恢復偏慢、企業降本訴求持續增強的背景下，業主價格競爭加劇。2025年底，北京全市平均租金面價為228.5元/平米/月，全年累計跌幅達到10.7%。其中，金融街受金融跨行業整合及需求偏弱影響，全年跌幅位于全市前列。

《華夏時報》記者注意到，“價格戰”已然在市場中打響。其中，甲級項目通過價格調整換取成交規模，成功吸引部分乙級及老舊項目租戶升級換遷。而乙級市場在傳統區域中承壓更為明顯，租金下行幅度大于甲級市場。

戴德梁行發布的數據顯示，2025年四季度，北京全市甲級寫字樓有效租金同比下降16%，為205.62元/平米/月；五大核心商圈有效租金環比下降5.6%，為235.96元/平米/月。

世邦魏理仕方面對《華夏時報》記者表示，今年，北京辦公樓市場預計將迎來一輪供應小高峰，全市有近53萬平米的優質項目計劃入市，大部分位于核心區位并具備超高品質。與此同時，預計凈吸納量有望維持“量穩”的運行格局。

“新增項目集中入市將有效提升市場流動性。此外，‘十五五’規劃中明確提出的‘發展高精尖產業、推動重點產業提質升級’等政策導向將進一步激活今年北京寫字樓市場租賃需求，為市場復蘇注入動力。”戴德梁行首席政策分析專家、北區研究部主管魏東對《華夏時報》記者說。

城市更新帶動老商場升級

與寫字樓市場的表現稍有差異，2025年，北京零售市場迎來了一波供應小高峰，世邦魏理仕發布的數據顯示，2025年，北京零售物業市場新增供應總量為53.4萬平米，且項目全部為城市更新項目，標志著“以舊換新”成為市場主線。

同時，“首店經濟”持續升溫。2025年，北京各區域均迎來不同層級的品牌首店、旗艦店入駐。例如，北京ART PARK大融城東區引入了Chili‘s北京首店、lululemon京西旗艦店、GAGA京西旗艦店等特色品牌。

“今年，北京零售物業市場預計將有超過50萬平米新增供應入市，預計將為局部市場注入差異化內容與新鮮活力。不過，短期內消費全面回暖仍需時間，預計租金尤其是次級商圈仍面臨下行壓力。”世邦魏理仕華北區董事總經理劉煥麗對《華夏時報》記者表示。

“未來，具備強大IP屬性、卓越運營能力與內容創新精神的項目將獲得更多政策支持與市場青睞，而定位模糊、內容老化的項目將面臨進一步出清或改造的嚴峻壓力。”劉煥麗進一步表示。

此外，近期，有關部門發布的有關文件顯示，推動基礎設施領域REITs擴圍，將商辦設施、城市更新設施、酒店及體育場館等納入支持范圍。“這一政策不僅有助于進一步盤活城市存量資產，更將帶動消費市場活力提升。在此背景下，北京零售市場存量項目改造將持續加速，整體市場供應將呈現存量優化與新增供應并行的發展格局。”戴德梁行北區董事總經理胡峰對《華夏時報》記者表示。

倉儲物流市場明顯承壓

市場態勢更為嚴峻的是倉儲物流市場。世邦魏理仕發布的數據顯示，2025年，北京倉儲物流市場新增供應錄得140萬平米，全市空置率則在年底躍升至40.7%，兩項指標均創歷史新高。

這一現象的部分原因是北京的需求被分流至廊坊和天津。世邦魏理仕方面認為，由于供需結構和租金基數存在明顯差異，北京和環京的廊坊、天津市場在2025年內租金走向上形成鮮明反差。

2025年底，北京倉儲物流市場全市平均租金近10年來首次跌破“40”大關，降至37.1元/平米/月，全年降幅達到14.8%。相比較北京，廊坊和天津的租金降幅則在2025年底開始收窄，租金表現逐步筑底企穩。

劉煥麗對《華夏時報》記者表示，距離北京城區遠近是影響倉儲物流市場租金的核心因子，樓齡則是重要因素。在這一市場邏輯下，北京近郊項目預計將維持穩定的剛需，部分租金尚處于高位的區域和項目仍有下行空間。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧