商辦市場(chǎng)等了九年，終于迎來(lái)了一道光

文/言叔

這幾天，地產(chǎn)圈都在討論一個(gè)消息——

央行把商辦用房的購(gòu)房貸款最低首付比例統(tǒng)一下調(diào)到了30%。

這個(gè)消息一出，整個(gè)商辦市場(chǎng)都沸騰了。

要知道，這可是九年來(lái)首個(gè)專(zhuān)門(mén)針對(duì)商辦市場(chǎng)的重磅政策，相當(dāng)于給這個(gè)被冷落了多年的領(lǐng)域來(lái)了一針強(qiáng)心劑。

01

說(shuō)起商辦市場(chǎng)的慘狀，那真是一把辛酸淚。

在這次政策出臺(tái)前，商辦用房的貸款條件可以說(shuō)是相當(dāng)苛刻。

首付比例高達(dá)50%-60%，貸款年限只有可憐的10年。

這意味著什么

買(mǎi)一套100萬(wàn)的商辦房，首付就要掏出50-60萬(wàn)，而且每個(gè)月的還款壓力巨大。

更狠的是2017年北京出臺(tái)的那個(gè)政策，直接把商辦市場(chǎng)打入了冷宮。

個(gè)人禁購(gòu)商辦新房，不能貸款，新建項(xiàng)目的最小分割單元不能低于500平米。

這一套組合拳下來(lái)，商辦市場(chǎng)的流動(dòng)性基本上被凍結(jié)了，徹底淪為了"不動(dòng)產(chǎn)"。

說(shuō)到這里，不得不提一個(gè)典型案例——龍湖云域GPARK項(xiàng)目。

這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)年拿地花了14.1億，開(kāi)發(fā)商為了拿到規(guī)劃許可證可以說(shuō)是耗盡了心力。

結(jié)果呢？

因?yàn)?00平米的限制，原本設(shè)計(jì)好的小戶(hù)型公寓全部作廢。

最后，這個(gè)項(xiàng)目只能以9.06億的低價(jià)轉(zhuǎn)讓?zhuān)~面價(jià)值直接縮水了三分之一。

這就是現(xiàn)實(shí)，殘酷但真實(shí)。

02

北京商辦市場(chǎng)的庫(kù)存量曾經(jīng)高達(dá)2850萬(wàn)平米，這個(gè)數(shù)字足以讓任何開(kāi)發(fā)商夜不能寐。

為了去化，開(kāi)發(fā)商們想盡了各種辦法，從大幅打折到"買(mǎi)住宅送商辦"，可以說(shuō)是無(wú)所不用其極。

東莞萬(wàn)科更是玩出了新花樣，推出了"買(mǎi)一套住宅送一套海景公寓"的活動(dòng)。

這種操作，基本上就是變相宣告商辦資產(chǎn)的價(jià)值已經(jīng)縮水到了什么程度。

類(lèi)似的案例在全國(guó)各地屢見(jiàn)不鮮，商辦市場(chǎng)的慘狀可見(jiàn)一斑。

有意思的是，在此之前，住宅市場(chǎng)的政策一直在持續(xù)微調(diào)，商辦市場(chǎng)卻始終被忽視，仿佛是個(gè)后娘養(yǎng)的孩子。

轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在開(kāi)年，《求是》雜志發(fā)文強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的金融屬性，呼吁政策"一次性給足"。

這個(gè)信號(hào)很明顯，央行隨即開(kāi)始發(fā)力，除了商辦首付下調(diào)，還同步推進(jìn)了降準(zhǔn)、降息等舉措。

財(cái)政部和稅務(wù)總局也配合得很好，推出了"滿(mǎn)兩年住房銷(xiāo)售免增值稅"的政策來(lái)助攻。

這一套組合拳打下來(lái)，可以說(shuō)是相當(dāng)有力度了。

對(duì)于熬過(guò)數(shù)年寒冬的地產(chǎn)人來(lái)說(shuō)，這次新政無(wú)論是否意味著真正的市場(chǎng)回暖，都是對(duì)他們多年掙扎的一種正視。

在信心極度稀缺的當(dāng)下，這份被看見(jiàn)的認(rèn)可，或許就是市場(chǎng)希望的開(kāi)端。

03

不過(guò)話說(shuō)回來(lái)，政策歸政策，市場(chǎng)歸市場(chǎng)。

商辦市場(chǎng)的問(wèn)題不是一天形成的，也不可能靠一個(gè)政策就徹底解決。

商辦用房的本質(zhì)問(wèn)題是供需失衡。

過(guò)去幾年，各地為了追求GDP和稅收，大量出讓商辦用地，結(jié)果導(dǎo)致供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了實(shí)際需求。再加上電商的沖擊，實(shí)體商業(yè)的日子本就不好過(guò)，商辦用房的需求自然也就跟不上了。

另一個(gè)問(wèn)題是商辦用房的金融屬性太弱。

相比住宅，商辦用房的流動(dòng)性差，變現(xiàn)困難，銀行自然也就不愿意放貸。即使現(xiàn)在首付降到了30%，如果貸款年限還是很短，月供壓力依然很大。

還有就是商辦用房的使用成本問(wèn)題。

商辦用房的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)都是按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取的，比住宅高出不少。再加上稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，實(shí)際持有成本并不低。

當(dāng)然，這次政策的積極意義還是值得肯定的。至少表明監(jiān)管部門(mén)開(kāi)始重視商辦市場(chǎng)的問(wèn)題，不再讓這個(gè)市場(chǎng)自生自滅。

對(duì)于真正有需求的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，首付比例的下調(diào)確實(shí)降低了入市門(mén)檻。

更重要的是，這個(gè)政策可能會(huì)帶來(lái)一個(gè)示范效應(yīng)。如果商辦市場(chǎng)能夠因此活躍起來(lái)，其他城市很可能會(huì)跟進(jìn)類(lèi)似的政策。

畢竟，現(xiàn)在的地方政府財(cái)政壓力都不小，商辦用房的庫(kù)存問(wèn)題不解決，土地財(cái)政就很難真正好轉(zhuǎn)。

不過(guò)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在還不是高興的時(shí)候。商辦市場(chǎng)的基本面問(wèn)題依然存在，政策紅利能否真正轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力，還需要時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)。

畢竟，信心這個(gè)東西，不是一朝一夕就能重建的。

商辦市場(chǎng)已經(jīng)冷清了這么多年，想要重新熱起來(lái)，恐怕還需要更多的政策支持和市場(chǎng)培育。

但不管怎么說(shuō)，這至少是一個(gè)開(kāi)始。

對(duì)于在商辦市場(chǎng)苦苦支撐的地產(chǎn)人來(lái)說(shuō)，黑暗中終于看到了一絲光亮。至于這絲光亮能否照亮整個(gè)市場(chǎng)，那就只能讓時(shí)間來(lái)回答了。

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動(dòng)產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。