“商改住”成萬能解藥？4大層面分析，三個地標商改住，爭議最大

長沙樓市，“商改住”絡繹不絕，幾乎每隔一段時間，長沙資規局就有“商改住”的公示出爐。

其實，不惟長沙，在全國市場，商改住的消息也是頻頻刷屏。這似乎說明了“商改住”已經成為全國大勢，這不僅在改變著每個城市的居住格局，也影響著房地產市場的走向。

而大規模的商改住，對長沙樓市的影響是巨大的，尤其是濱江C5地塊，更是引起巨大爭議！

那么，長沙眾多商改住有何區別？又會造成什么樣的影響？對樓市格局、城市規劃格局又有什么重大意義？其實可以從四個層面來分析：

其一，現有項目商改住；

其二，遠郊地塊商改住；

其三，市中心部分地塊商改住；

其四，核心城市地標地塊商改住。

接下來我們一起分析一下。

首先是已有樓盤的商改住。從過去多個項目的商改住情況可以看出，大部分商改住項目其實都有一個特質，即：公寓或者類住宅的商業大平層商改住。

說白了，就是把本來就適合居住的商業改成住宅。對所在片區沒有多大影響，對城市規劃格局也沒有多大影響，因為購買這些物業的，基本也是為了居住或者作為工作室等比較私人化的需求。

舉個例子，濱江臨江沿線的商改住項目比較多，比如潤和濱江灣南地塊、復地金融中心的一棟商業樓、鉑悅湘江的兩棟商業大平層等。

這些項目在原來的規劃上就是類住宅，所以商改住后，其實沒有多大區別。影響僅限于項目之內，且外立面仍舊是玻璃幕墻，對濱江的整體規劃沒有產生太大影響。濱江規劃的300萬平商業，減少這一部分其實沒有實質意義。

還有如河東沿岸的華爾街中心、鳳起麓鳴、中海閱湘臺等項目，情況也是如此，他們的商改住不會影響整體格局。相反，對長沙樓市有積極影響，因為當下市場上商業庫存居高不下，去化比較艱難。

比如，僅公寓市場，去化周期最高的芙蓉區，就高達1403.9個月，這還不包括寫字樓。

現在改成住宅之后，反而比較容易去化，促進銷售，對存量市場是有積極影響的。

遠郊地塊商改住，對樓市的影響

第二個層面則是遠郊地塊的商改住，諸如濱水新城、開福北的高嶺、關公湖，甚至大王山、暮云、麓谷新區等區域。

這些地方商業氛圍薄弱，很多地方其實需要商業，但是這些新興板塊目前配套不足，居住氛圍不是很濃厚，但在現在的市場環境下，沒有哪個開發商敢到這些地方區拿地進行商業開發，因為這對每個開發商來說是一個巨大的負擔。

所以，這一部分區域其實是有商業需求，但是礙于市場大環境沒有辦法去開發商業項目，商改住就是不得已而為之。

中心城區地塊商改住，對樓市的影響

再來看中心城區的地塊商改住，其實分為兩個層面。第一個層面的中心城區地塊商改住，是核心城區商業氛圍濃厚的地塊商改住，他們的改變不會對大環境、對城市格局產生巨大影響。反而促進了樓市的去化，是有積極意義的。

比如今年出讓的保利火車站北地塊，這個地塊處于芙蓉中路金融商務區，是真正的核心地塊。本身如果打造商業地標，其實是有積極意義的。但是這一區域寫字樓林立，高樓大廈聚集，多它一個不多，少它一個其實也沒有多大關系。

反倒是改成住宅后，能夠迅速吸引優質開發商（如保利）拿地，然后開發成高品質住宅，從而吸引了巨大的關注度。

所以它的商改住其實是有積極意義的，因為如果一直是商業性質，就沒有哪個開發商有膽量在這個時間段拿地開發，就只能一直閑置在那里。這樣一個城市中心的位置如果一直閑置，就宛如一道傷疤，影響整個城市的界面。

改成住宅后可以迅速開發，等于給城市美了個容，迅速填補這一片空白，對城市有積極意義。

同理，紅星片區部分商改住也是如此，如果不進行商改住，就只能一直拖延著不開發，這也是紅星片區開發緩慢的因素之一。但改成住宅后，能加快片區開發！

那么，真正對長沙城市規劃格局產生巨大影響的，是哪些地塊？

核心地標地塊商改住，對片區格局影響巨大

根據上述描述，商改住并不是洪水猛獸。但為何長沙部分“商改住”地塊，卻引發巨大爭議？

真正的原因，就一個：核心地標地塊商改住，比如長沙中心南地塊、濱江C5南地塊、觀沙嶺TOD地塊！

為什么？

原因只有一個，打破了片區原有的規劃格局，對片區規劃和定位產生巨大影響！

比如觀沙嶺片區，原本規劃為“教城融合示范區”，打造了花園城商業，還規劃了TOD地標，但商改住后，片區的規劃已經變更，規劃的地標商業沒了，等于觀沙嶺片區失去了一個價值支撐點：

如梅溪湖長沙中心南地塊，本來規劃為梅溪湖第一高樓地標，也是超級中軸的核心所在，但改為住宅后，原來規劃的超級中軸商務核心，已經失去了靈魂，對片區的價值認同度，自然也會降低。

最重要的是濱江C5地塊，湖南金融中心原規劃了南、北中心，目前南中心已經已經打造完成，河西第一高樓湘江FFC，更有弘坤、潤和城、地寶等寫字樓地標林立。但北中心目前已經徹底失去靈魂，C5地塊地標已失，C7/C8地塊大規模商改住，對湖南金融中心的影響巨大。

雖然改成住宅后，濱江又將增加一個標桿性豪宅，但失去了金融中心北中心地標這一高端規劃的價值支撐，這樣的房子又能否得到購房者的價值認同呢？

但現有情況下，這些地標建筑短時間內很難建設，直接閑置又將是城市核心區域的一道傷疤，而改成住宅，可以快速減輕財政壓力，并彌補片區空白，更新城市面貌！

來源：李白樓語堂、長沙資規局、網易號