房改房登記父母名下，子女出資后主張借名買房，法院判按遺產(chǎn)繼承｜北京房產(chǎn)律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

王建國與李秀英夫婦育有三名子女：長子王強、次女王莉、三女王芳。

父親王建國于2012年去世，母親李秀英于2018年去世。

夫妻名下留有兩套房產(chǎn)：

一號房屋（登記在李秀英名下）；

二號房屋（登記在王建國名下，房改時折抵了夫妻雙方工齡）。

王莉、王芳起訴要求平均分割兩套房屋。

王強答辯稱：

一號房屋：父母2004年自書遺囑指定由其繼承；2014年母親又立公證遺囑重申；2017年母親已將房屋贈與并過戶至其名下，不屬于遺產(chǎn)；

二號房屋：系其出資購買，父母僅為代持，雙方存在借名買房關系，且2004年遺囑及2001年《證明》均確認歸其所有。

王莉、王芳反駁：

遺囑真實性存疑，母親晚年患腦部疾病，行為能力受限；

贈與系母子串通，損害其他繼承人權益；

二號房屋為父母夫妻共同財產(chǎn)，所謂“借名”無協(xié)議、無付款憑證，僅憑居住不能確權。

二、裁判結果

法院判決：

? 一號房屋歸王強單獨所有（依據(jù)有效公證遺囑+已完成贈與過戶）；

? 二號房屋由三兄妹共同繼承：王強占2/3，王莉、王芳各占1/6；

? 駁回原告要求平均分割的全部訴訟請求。

注：法院認定，二號房屋雖有部分出資可能，但不構成借名買房，僅按法定繼承+遺囑繼承綜合分配。

三、法院說理要點

法院圍繞三大爭議焦點展開：

1. 公證遺囑有效，贈與已完成，一號房屋非遺產(chǎn)

母親2014年所立公證遺囑程序合法，公證錄像顯示其神志清楚；

2017年已辦理贈與過戶，物權已轉移；

原告主張母親“老年癡呆”，但未提供司法鑒定，CT報告不足以否定行為能力。

2. 2004年自書遺囑部分有效

父親簽名部分符合自書遺囑要件，有效；

母親部分因無見證人，作為代書遺囑無效；

但公證遺囑為最后意思表示，優(yōu)先適用。

3. 二號房屋不構成借名買房

房屋為夫妻共同財產(chǎn)，房改時折抵雙方工齡；

王強無書面借名協(xié)議，亦無直接支付購房款的證據(jù)；

雖長期居住、持有票據(jù)，但出資性質不明，可能為家庭內部支持；

法院認為：僅憑居住和持有憑證，不能推翻產(chǎn)權登記；

因父親未就二號房屋立遺囑，其份額按法定繼承；母親份額依公證遺囑歸王強，故王強共得2/3。

四、律師提示

本案是“遺囑+贈與+借名主張”混合型繼承糾紛的典型，三大啟示：

公證遺囑+完成過戶=最強確權組合：

一號房屋因“遺囑+贈與+登記”三重保障，徹底排除其他繼承人權利；

借名買房需“協(xié)議+出資+合意”三位一體：

僅有居住、持有票據(jù)、口頭陳述，無法對抗產(chǎn)權登記；

房改房特殊性：工齡折抵=夫妻共有：

即使一方未出錢，只要使用了雙方工齡，即視為共同財產(chǎn)，不可單方處分。

? 建議：

若確系借名購房，務必簽訂書面協(xié)議，保留付款流水，避免現(xiàn)金交易；

繼承糾紛中，行為能力異議需司法鑒定支撐，CT報告不足為據(jù)；

北京房產(chǎn)律師靳雙權團隊專注處理遺囑效力、借名買房、房改房繼承等復雜家事糾紛，已成功代理多起類似勝訴案件。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關問題，歡迎來電咨詢。