東二環，建發養云880萬豪宅，掛牌66天時間，帶2組客戶成交

恐怕還有很多人沒有意識到，現在賣房子，如果不及時出手，往后仍有可能承擔下行的風險。特別是一些，正在大力開發的區域，或是已經發展飽和的地方。

同事上午給業主打去電話，天琴湖第四代住宅的價格460萬，下午邀約業主的時候，漲價到480萬。也不知道的是，同事跟進業主的時候，交流上信息不對稱，還是業主看到有買家出現，坐地起價？

買家之所以這時候選擇天琴湖，主要有三個原因，1、她想著房價下行，天琴湖業主這時候掛牌賣房，通常會比原值更低一些。2、交房以后買入，房子可以更直觀的展現在眼前，且不用承擔未交付的資金壓力。3、朋友也住這個小區，兩人之間相互介紹。

這個想法也是對的，畢竟現房比期房，更能夠真真切切的展現在面前。

國貿天琴湖，位于福州東二環晉安湖邊上，2025年交付的一個第四代住宅新樓盤。早有傳聞，天琴湖交付以后，收到高架橋的影響較大，特別是靠近馬路這一側的樓棟，9-12層受到的噪音影響，不可小覷。

天琴湖，小區共有15棟樓，734戶業主，目前在售的房源20套，業主掛牌均價35802元/平米，近期帶看客戶40多組，從交付到今天，還沒有二手成交案例。因此，大家目前，還是無法接受這個價位，即使有成交，必然也會低于原值。

雖然沒有成交，但我們能夠從東二環的其他樓盤成交情況來做分析，比如和光塵樾，融僑悅城，建發養云這幾個小區做參考。

成交小區：建發養云二期

成交時間：2025年12月；

成交數據：產權213.86平米，5房2廳，中樓層，精裝修，低樓層，南北朝向，836萬，成交單價39091元/平米。

房源成交分析：

1、建發養云二期在東二環位置當中，除了建發朗云、泰禾金府大院之外，找不到第二個比它更高端的小區，價格一直以來都排在前列。成交的這套房子，掛牌出來66天時間，業主掛牌880萬，讓44萬后達成交易，帶看該房源客戶只有2組。可見，好的房子，仍有大量的購房者。

2、建發養云二期，成交房源量相對偏少，上一套成交是2024年的11月，148平米，成交的價格是592萬，單價40000元/平米，此次成交單價跌破4萬，也是小區內首次出現。

大戶型的房子，屬于市場的高端，在東二環片區當中，很少有200平米以上的戶型，繼而不僅僅是總價高，其單價也會比小戶型貴一些。

3、建發養云二期，小區在售房源19套，業主掛牌均價45490元/平米。小區全部都是開發商精裝交付，內部屬于中式園林景觀，213平米的是獨體獨戶，人臉識別入戶的設計。

周邊的配套相對較好，建發養云“一心、兩軸、兩片”的東二環CBD貴壤，三大公園交匯，自帶千平園林的城芯資產；約45萬方全大綜合體泰禾廣場、網紅摩天輪綜合體）、“換乘”地鐵4號線。

4、養云二期的大戶型，內部結構相對不錯，做到三主臥設計，客廳朝南帶陽臺，大多數業主會把陽臺包到客廳做落地窗，目測客廳大約有80平米左右，兩個朝南臥室，都是帶有衛生間，朝北三個臥室相對小一些，但還有一個陽臺，作為洗衣晾曬專用。

購房建議：

建發養云二期

品質扎實：采用中式園林設計，社區純度高，無人才房混雜，整體居住氛圍更純粹。戶型設計成熟：148㎡四房兩廳三衛、178㎡四房三衛等戶型面寬大、采光通透，主臥帶衣帽間，滿足改善型需求。環境優越：緊鄰鶴林生態公園，步行可達，居住靜謐性高，無高架遮擋，視野開闊。交付成熟：已交付兩年，真實居住體驗可查，物業為怡家園（廈門），服務穩定。

國貿天琴湖

價格門檻低：單價較建發低約25%，對預算有限的改善客群更具吸引力。產品創新：主打“第四代住宅”，戶戶設計雙露臺，提升空間使用靈活性。交通便利：臨近地鐵4號線前嶼站（在建），距東二環泰禾廣場僅3分鐘車程，商業資源密集。品牌背書：保利物業提供專業服務，社區管理規范，業主安全感較強。

劣勢對比

建發養云二期

戶型細節缺陷：部分148㎡戶型客臥入戶門正對客廳墻，玄關布局局促；214㎡戶型客衛為暗衛。價格偏高：均價超4.1萬/㎡，超出多數家庭承受范圍，性價比感知弱。樓棟密度略高：容積率2.1，部分業主反饋樓間距緊湊，低層采光受影響。

國貿天琴湖

交付質量嚴重爭議：外立面由原計劃鋁板降為涂料，視覺廉價；室內墻角開裂、漆面不平、地磚空鼓頻發。高架噪音與視野遮擋：沿前橫路高架樓棟，低層陽臺平視橋面，長期受噪音、灰塵、燈光干擾。露臺設計隱患：高層露臺無防護欄，存在安全隱患；綠化敷衍交付，與宣傳嚴重不符。交付前口碑崩塌：交房當日保安鎮守、強制協商退房，引發群體性維權，品牌信任度受損。

建發養云二期：已屬成熟社區，未來增值空間依賴區域整體升級，但因緊鄰公園、無新增競爭項目，抗跌性強。國貿天琴湖：2025年交付質量達標，依托地鐵4號線全線貫通與晉安湖商圈成熟，仍有潛力；但當前負面輿情已形成“質量焦慮”，修復周期長。

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