這樣的樓市，真看不懂了！

一切發(fā)生的事情，都是當(dāng)代史。

你經(jīng)歷的、看到的，都是歷史的一部分。

以膠州樓市為例，之所以讓人感覺(jué)看不懂，是因?yàn)檫B續(xù)四五年持續(xù)低迷，似乎沒(méi)有止境一樣。

有些品質(zhì)不錯(cuò)的小區(qū)，情況稍好一點(diǎn)。

有些投資屬性強(qiáng)的板塊，情況要差很多。擊鼓傳花，傳到誰(shuí)手里，都是不忍直視的。

都不想當(dāng)接盤(pán)俠。但總有人，會(huì)成為接盤(pán)俠。

1、

2018年，越秀殺入膠州樓市。以6114元/平地價(jià)，創(chuàng)造了膠州單價(jià)地王。

這就是后來(lái)的越秀·鉑悅府項(xiàng)目。

這個(gè)盤(pán)，規(guī)劃得很全：小高、洋房、疊拼。

同年，越秀拿到了預(yù)售許可證。2018年12月底首開(kāi)，疊拼18000元/㎡；小高層均價(jià)13000㎡。

首開(kāi)效果一般。后來(lái)，隨著各種變化，這個(gè)盤(pán)過(guò)山車(chē)一樣，再也回不到從前了。

等到交付之后，實(shí)景呈現(xiàn)也不盡如人意。交付力、產(chǎn)品力都沒(méi)達(dá)到預(yù)期。所以，賣(mài)現(xiàn)房的時(shí)候，更加痛苦了，只能打價(jià)格戰(zhàn)。

最后一批上車(chē)新房的，小高層價(jià)格需要8000多元。

現(xiàn)在呢，二手房市場(chǎng)上，越秀這個(gè)小區(qū)，價(jià)格比之前更驚喜了。有幾套的成交價(jià)，大約在7000元/平。

實(shí)際上，這個(gè)小區(qū)的位置，在膠州算不錯(cuò)的了。離龍湖天街不遠(yuǎn)，出行也比較方便。

最初買(mǎi)鉑悅府的，可都是膠州改善群體，膠州有錢(qián)人。

奈何，膠州市場(chǎng)實(shí)在是讓人無(wú)語(yǔ)，挺不起來(lái)。

2、

聊膠州樓市，肯定繞不開(kāi)少海板塊。

早在20年前，膠州就在研究開(kāi)發(fā)少海板塊了，主要就是圍繞少海的先天資源優(yōu)勢(shì)。少海為青島最大的城市內(nèi)湖，國(guó)家4A級(jí)景區(qū)，萬(wàn)畝碧波。

中信地產(chǎn)是較早進(jìn)少海板塊的知名房企，開(kāi)發(fā)了別墅項(xiàng)目中信森林湖，毀譽(yù)參半。

2018年前后，中海殺進(jìn)少海板塊，開(kāi)發(fā)了多個(gè)低密地塊。其中，讓人印象深刻的是九唐地塊。

九唐，北側(cè)沿河并與板橋鎮(zhèn)相接，東側(cè)為少海湖。地理位置不錯(cuò)，小區(qū)容積率非常低。

九唐是純多層院落式花園社區(qū)，組團(tuán)式封閉管理，社區(qū)內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美。中式建筑風(fēng)格，和板橋鎮(zhèn)醇厚歷史文化底蘊(yùn)融合。

樓市火爆期間，九唐洋房均價(jià)12000-13000元/㎡，精裝修。

2020年底，九唐陸續(xù)交付。現(xiàn)在呢？九唐二手房?jī)r(jià)格大約在8000元/平左右。

放眼現(xiàn)在的膠州樓市，九唐的表現(xiàn)已經(jīng)算很好了，可以說(shuō)是比較堅(jiān)挺了。

3、

膠州新城區(qū)板塊，算是各種資源最好的板塊了。

市政府所在地，三里河公園，各項(xiàng)教育配套、商業(yè)配套、人群素質(zhì)，都是顯而易見(jiàn)的。

從2017年到2022年期間，金都馨城算是比較知名的一個(gè)大盤(pán)，吸引了膠州當(dāng)?shù)夭簧儋?gòu)房者。這個(gè)盤(pán)，投資客少，自住需求旺盛。

在2018年前后，開(kāi)發(fā)商賺發(fā)了。當(dāng)時(shí)，小區(qū)三期多層均價(jià)11000元/㎡，復(fù)式均價(jià)12000元/㎡，這還是毛坯。

后來(lái)，多個(gè)地塊陸續(xù)交付，開(kāi)發(fā)商賣(mài)起來(lái)了現(xiàn)房。這兩年，小區(qū)入住率還算不錯(cuò)，但價(jià)格已經(jīng)不是當(dāng)年了。

仔細(xì)看成交價(jià)。普通的套二戶型，單價(jià)已經(jīng)到了5000多元。復(fù)式稍微好點(diǎn)，6000—7000元，看裝修情況、看房屋狀況。

當(dāng)然，這個(gè)小區(qū)的價(jià)格，相比上合一些投資屬性強(qiáng)的小區(qū)，算是好多了。

4、

如果聊上合板塊，那可是完全看不懂。三木家天下文瀾府，大家還有印象嗎？膠州上合板塊的一個(gè)大盤(pán)。

2018年時(shí)候，這個(gè)盤(pán)趕上了“風(fēng)口”，剛需品質(zhì)，賣(mài)出了改善級(jí)的高價(jià)。高層產(chǎn)品，整體均價(jià)10500，毛坯交付。

那時(shí)候，還真有不少投資客，心向往之，慷慨出手。

2020年前后，這個(gè)小區(qū)交付的時(shí)候，業(yè)主們欲哭無(wú)淚。和“品質(zhì)”二字，實(shí)在不搭邊。

和開(kāi)發(fā)商僵持到最后，還是三木“贏了”，主打一個(gè)躺平。現(xiàn)在，這個(gè)小區(qū)在上合板塊都“抬不起頭”，屬于品質(zhì)較差的。

當(dāng)然，價(jià)格肯定上不去了。一提價(jià)格，業(yè)主們更傷心了。2025年成交的幾套高層房源，主流價(jià)格竟然是：3000元一平。這有點(diǎn)夸張了，都沒(méi)法安慰了。

融創(chuàng)時(shí)代公館也是相似的情況。開(kāi)盤(pán)時(shí)候一萬(wàn)左右。交付了一半，2025年二手房成交價(jià)到了3000左右。

5、個(gè)人感慨

這兩句話，大家一定都聽(tīng)過(guò)。

時(shí)代的一粒灰，落在每個(gè)人肩頭都是一座大山。

雪崩時(shí)，沒(méi)有一片雪花是無(wú)辜的。

當(dāng)悲劇發(fā)生的時(shí)候，每一個(gè)參與者、見(jiàn)證者都會(huì)本能的推卸責(zé)任，覺(jué)得此事跟自己無(wú)關(guān)。

或是無(wú)知，或是貪婪。