澳洲房產政策變了，房東要哭了！澳洲租金狂飆，突破歷史記錄！

01

澳洲租賃危機惡化，租金飆至歷史新高！

澳洲各地的房租水平已攀升至歷史高位。與此同時，綠黨核心成員公開指責聯邦政府，稱工黨的住房政策不僅未能緩解現狀，反而進一步加劇了這場住房危機。

房產研究機構 Domain 的最新數據顯示，除墨爾本外，澳洲幾乎所有首府城市的租金均已達到峰值。其中，悉尼以每周800澳元的平均租金位居榜首，成為全澳租房成本最昂貴的城市。

綠黨參議員 Barbara Pocock 對此表示，全澳范圍內創紀錄的高租金進一步證明，當前的住房危機已經陷入失控狀態。

Domain 發言人指出，對于那些在疫情后已經歷了史上最劇烈租金上漲的租客而言，持續的歷史高位無疑是毀滅性的打擊。

針對當前的困境，Barbara Pocock 指出，聯邦工黨政府推行的資本利得稅和負扣稅政策，本質上是針對富裕投資者的稅收優惠。

她批評稱，這些政策正將首次置業者擋在市場之外，并迫使租金價格一路飆升。租客們實際上是在變相為業主買單。政府理應將住房視為一項基本人權，而非向房地產投資者提供數十億澳幣的稅收減免。

Pocock 進一步強調，目前的系統極度不利于年輕一代，尤其是那些未能在這場“代際住房彩票”中中獎的普通人。

面對質疑，工黨政府重申了其在改善住房可負擔性方面的努力。據悉，政府已設立規模達100億澳幣的澳洲住房未來基金（Housing Australia Future Fund）。

自2022年以來，通過該基金的聯邦投資，澳洲已建造了5000多套社會性住房及可負擔住房。

此外，政府推出的“購房援助計劃（Help to Buy Scheme）”也旨在降低入市門檻。符合該計劃資格的置業者可與政府共同出資購房，政府將為新房支付最高40%的款項，現房則為30%。

工黨方面表示，他們始終致力于降低在澳買房與租房的難度。

國庫部長 Jim Chalmers 最近對政府的住房目標表示支持。他認為在2029年7月前建造120萬套位置優越的新房是一個“宏大但可實現”的計劃，也是緩解住房危機的核心。

然而，綠黨對這一長期目標并不買賬，他們更傾向于立即緩解租客壓力，并持續敦促政府引入“租金上限”政策，以直接對抗日益嚴峻的租房危機。

02

澳洲稅務局嚴查度假屋退稅！高峰期自住或低價租給親友，或損失$2萬扣稅

常言道“富者愈富”，但澳洲富裕階層如何通過資產配置合法避稅，其中的門道往往鮮為人知。

如今，隨著澳洲稅務局監管升級，度假屋業主通過此類資產獲取收益的“財技”將無所遁形。

以居住在墨爾本內東區豪宅的 Smiths 夫婦為例，他們還在黃金海岸擁有一套頂級海景公寓，作為避雨消暑的度假勝地。

然而，表面光鮮的度假生活背后是沉重的財務壓力。除了日益攀升的貸款利息，Smiths 夫婦還需支付高昂的市政費、所謂的“景觀稅”、土地稅、保險以及源源不斷的維護賬單。

為了轉嫁成本，他們全年通過中介掛牌出租這套公寓，卻在復活節、圣誕和元旦等黃金旺季“閉門謝客”留作自用，或以極低折扣租給親友。

如果度假屋房產未能通過澳洲稅務局（ATO）的新租賃測試，業主可能會失去稅收抵扣資格。

盡管如此，他們仍堂而皇之地將這套公寓申報為租賃投資房，以申請高額稅務抵扣。

這種被戲稱為“聰明會計法”的避稅手段，在過去確實是一項高明的財務舉措，但好日子可能要到頭了。

根據 ATO 最新發布的裁決草案，度假屋業主正面臨嚴峻挑戰。新規的核心爭議點在于：除非房產“主要”用于賺取收入，且在旅游高峰期真正可供出租，否則業主無權對利息、市政費或維護費用申報抵扣。

這是一項牽動巨大的政策調整。據 ATO 估算，全澳每年有超過200萬處投資房產申請稅務抵扣，平均申領金額高達2萬澳元。

特許會計師協會（Chartered Accountants）稅務主管 Susan Franks 表示，隨著新規預計于7月1日生效，稅務官員將嚴查房產的可供出租時長，特別是在熱門季節。

她提醒，位于旅游景區的度假屋主必須確保在旺季期間該房產主要用于賺取租金。

據悉，ATO 將嚴厲打擊此前執行不力的法規盲點。除了關注租賃時長，監管部門還將針對性審查以下行為：故意將房屋部分區域鎖閉供自用、公開標價遠超市場水平以“勸退”租客，以及大幅降價租給親友。

監管手段也在同步升級。目前，ATO 已接入 Airbnb 等度假租賃平臺的第三方數據，通過將房源廣告、銀行記錄與申報數據進行交叉比對，識別漏報收入或超額抵扣的違規行為。

稅務服務機構 H&R Block 建議客戶務必謹慎行事，確保每一筆支出都有據可查，并特別強調：“不要申報不屬于你的項目，因為 ATO 正在盯著你！”

03

預算不到$100萬？維州這些海濱小鎮仍有漏可撿，最低僅需$41萬

盡管維州部分高端度假屋價格已沖破千萬大關，但購房者若能精準鎖定地段，仍有大把機會以100萬澳元甚至更低的價格在沿海地帶安家落戶。

雖然這類房產可能并非緊鄰海濱一線，或者需要重新翻修，但依然能為居民提供悠閑的生活方式，并享受愜意的沙灘時光。

在維州最昂貴的沿海地區 Sorrento，其房屋中位價高達175萬澳元，此前曾創下3000萬澳元的成交紀錄。

然而，在同一時期的 Domain 數據中，Dromana 的房屋中位價僅為95萬澳元。

YPA Dromana 銷售代理 Elke Remscheid 指出，受利率上升及維州政府上調二套房土地稅的影響，當地房價在經歷疫情期間的猛漲后已開始回落。

目前市場正趨于穩定，除度假屋需求外，不少買家也正積極尋找100萬澳元左右的常住房。

她同時提醒，若想在這一價位尋找擁有絕佳海景、土地條件優越且極具改建潛力的房產，目前這樣的機會已相對有限。

此前，一套位于 Dromana 的遺產房引發關注。現年74歲的退休人士 Peter Brake 回憶稱，其父母在1981年僅以約13萬澳元的價格買下此房，作為退休后的養老地。

他感嘆道，父親退休后一心想尋找遠離城市喧囂的地方，自那時起，許多人也陸續愛上了這片半島的魅力。

此外，對于預算在百萬以內的買家，Rye（中位價94萬澳元）和 Tootgarook（中位價88萬澳元）也是值得考慮的選擇。

在海灣另一側的Bellarine Peninsula，Ocean Grove 的房屋中位價為95萬澳元。

RT Edgar Bellarine 總監 Brock Grainger 表示，這里作為海濱小鎮，為購房者提供了大量入場機會。

據他觀察，隨著 Point Lonsdale 和 Barwon Heads 等地房價有所松動，以往在百萬澳元以下“聞所未聞”的房源，現在偶爾也會出現在市場上。

目前，該地區正受到退休人員和遷入家庭的熱捧。與此同時，部分投資者在逐步適應了更高的土地稅政策后，也正開始重新回到市場。

如果買家的預算在85萬澳元及以下，貝拉林半島靠海灣一側的 Portarlington（中位價84.75萬澳元）和 St Leonards（中位價70.5萬澳元）近期增長勢頭強勁，非常適合此類預算的群體。

墨爾本以東的 Inverloch 同樣備受矚目，房屋中位價約為84.5萬澳元。

Ray White Inverloch 負責人 Fiona McMahon-Hughes 表示，這里已成為居家辦公者、準退休人員以及當地買家的首選地。

據她介紹，Inverloch 是一個擁有完善社區配套的獨特門戶小鎮，同時坐擁沖浪海灘和內灣海灘。

在100萬澳元以內的價位，買家絕對能在這里買到高品質的四居室家庭住宅。

對于預算在70萬澳元以下的購房者，Bellarine的 Clifton Springs 典型房價僅為66萬澳元。

此外，墨爾本以西的 Warrnambool（60萬澳元）、Portland（41.5萬澳元）以及東部的 Venus Bay（50.75萬澳元），均為極具吸引力的價格洼地。

04

房租5年猛漲50%！澳男索性搬進小船，每周生活費不到$500

Jordan Koursaris正在過著他夢寐以求的生活，但他位于布里斯班市中心的“家”卻與眾不同——那是一艘停泊在布里斯班河上、可以俯瞰城市美景的舊船。

2024年離婚后，40歲的Jordan曾短暫搬進公寓居住，但他很快發現自己并不喜歡那種生活。

于是，他果斷花費1.85萬澳元買下了一艘建造于1966年的名為Mary Rose號的船只，并獨自搬入其中。

目前，這艘船?？吭贙angaroo Point的Dockside Marina碼頭。據Jordan介紹，包含水電費在內，他每月需支付1455澳元的泊位費。

此外，他每月還額外支付150澳元租用儲物棚，以及275澳元的車位費。

即便如此，他每月的總開支仍不足2000澳元。Jordan算了一筆賬：每周不到500澳元就能覆蓋所有生活開銷。

相比之下，根據房地產平臺Domain 12月季度的數據，在Kangaroo Point租一套普通單元房的平均周租金已高達720澳元，且租客通常還需額外承擔水電費用。

對于Jordan而言，選擇船居生活不僅是為了省錢，更是為了圓夢。他坦言，經歷離婚后在公寓住了一年，讓他覺得是時候嘗試這種向往已久的生活方式了。

然而，碼頭生活并非只有浪漫，空間狹小是首要難題。Mary Rose號長約8米、寬2.5米，Jordan在船內幾乎無法站直，走動時必須時刻低頭。

除了空間局促，各種生活瑣事也接踵而至。Jordan透露，他最近一直在處理床底滋生的真菌，甚至因為使用有毒的環氧樹脂進行處理，被迫在辦公大樓的豆袋沙發上借宿了一晚。

為了在緊湊的船艙內生活，他購買了微型電飯煲和加熱板。他自嘲道，這些電器小得讓他覺得自己仿佛住進了“洋娃娃的房子”，直到朋友提醒他，他才發現這些竟然是給孩子學做飯用的玩具電器。

在船上生活的六個月里，這位業務發展經理還遭遇了頻繁停電和冰雹損壞太陽能電池板等意外。

但Jordan依然對這種生活充滿熱忱，并計劃在年底前更換一艘更大的船。

“棄房上船”成避暑港：租金壓力下的新選擇

Jordan的鄰居Josh Goodswen同樣也是最近離婚后搬入碼頭的。他表示，現在的開銷僅為以前在悉尼或Noosaville生活時的三分之一。

他認為碼頭泊位費非常經濟，尤其在周邊公寓租金高企的背景下，這是一場值得的冒險。

22歲的零售業員工Sam Dunmore也是“船居一族”。為了住在市中心，他選擇了父母閑置在黃金海岸的舊船。

他直言，如果像同齡人一樣租房，生活成本將不可想象，住在船上不僅省錢，還是一種有趣的新體驗。

CoreLogic亞太區執行研究總監Tim Lawless指出，布里斯班租客目前平均需拿出總收入的三分之一以上用于支付租金。

過去五年，該市租金成本上漲了約49%，意味著租客每周要比2020年底多支付約225澳元。

隨著布里斯班房屋均價達到113萬澳元，購房也變得遙不可及。Lawless認為，雖然住在船屋有些不尋常，但在當前的經濟壓力下，這確實是一個務實且經濟的選擇。

Dockside Marina經理Ken Allsop觀察到，近年來碼頭的永久居民顯著增多。

他估計，目前停泊在該碼頭的船只中，約有三分之一由船主永久居住，這些人大多會利用碼頭配套的浴室和洗衣房等設施。

Allsop感慨道，在他剛接手管理時，這里曾有75%的空位。如今，這種“水濱公寓”式的生活方式因其極高的性價比而備受追捧。

盡管Jordan承認船居生活有時并不方便，且未來某天可能會搬回陸地，但他目前非常享受這種自由且低成本的生活方式。

對他而言，這不僅是財務上的解脫，更是一次勇敢的人生嘗試。

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