上海樓市2025：新房價格5.7%增速領跑，二手房連跌8個月，仍在“以價換量”

本文來源：時代周報 作者：張釔璟

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1月19日，國家統計局公布2025年全國房地產市場基本情況及2025年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。

數據顯示，2025年，全國新建商品房銷售面積88101萬平方米，比上年下降8.7%；其中住宅銷售面積下降9.2%。2025年末，商品房待售面積76632萬平方米，比上年末增長1.6%，比11月末回落1.0個百分點。其中，住宅待售面積增長2.8%。

至于房價方面，12月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體下降、同比降幅擴大。

對此，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受時代周報記者采訪時稱，從新房銷售規模來看，已經低于合理改善+拆遷的規模，意味著市場可能超跌了。不過，在價格穩定方面，依然有著一定的壓力。其中，新房市場庫存去化、同質化競爭、降價出貨的情況還比較明顯；二手房方面，新增掛牌量盡管減少，降價掛牌意愿下降，但掛牌量還在高位，降價賣房仍為主旋律。

“一線城市近期二手房價格跌幅收窄，掛牌量增幅減少，低價位二手房消化較快，意味著在價格調整到位、購房環境門檻友好的情況下，剛需開始積極入市，有望帶動交易活躍，這也是2026年房價穩定的關鍵。”李宇嘉稱。

此外，58安居客研究院院長張波則對記者表示，今年一月市場止跌信號已經顯現。近期全國面的政策出臺較為密集，貸款利率下調、稅費優惠等政策直接降低購房門檻，公積金貸款利率和商貸利率都已達到歷史低點。

“從安居客線上數據來看，政策對用戶的拉動作用明顯。例如，用戶從線上瀏覽轉向主動咨詢的情況不斷增多，尤其是多子女家庭、新市民等政策重點支持群體的咨詢量增長更為突出，表明市場觀望情緒正逐步緩解，買家議價空間收窄，市場定價趨于理性。”

在70城中，上海的新房價格環比上漲0.2%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；而在二手住宅方面，上海房價環比下降0.6%，降幅比上月收窄0.2個百分點。

對于后市，上海中原地產資深分析師盧文曦表示，預計計明年上海新房成交量或繼續在當前水平波動運行，但價格依舊會延續小幅上行的走勢。

至二手住宅方面，盧文曦認為價格依舊處于下降通道中。他表示，當前市場各種消息都在不斷釋放暖意，包括近期二手房市場成交延續快節奏，雙休日單日網簽能突破千套，二手房掛牌總量在不斷下降等，這些都能給市場帶來更多信心。在政策面和消息面積極向暖的背景下，預計后續房價跌幅會逐步收窄。

新房價格領漲全國，2025年同比上漲5.7%

國家統計局數據顯示，12月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點；二線城市環比下降0.4%，降幅擴大0.1個百分點；三線城市環比下降0.4%，降幅與上月相同。

同比方面，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.7%，降幅比上月擴大0.5個百分點；二、三線城市分別下降2.5%和3.7%，降幅分別擴大0.3個和0.2個百分點。

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對此，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對時代周報記者表示，從實際觀察來看，近期房企認為房價基本上也跌到底部了，同時購房者試探性希望還價但價格調整幅度已經不大了。所以，新房價格層面總體上進入到微妙的博弈階段，這也反過來說明預期引導作用很關鍵，將決定了2026年房價的走勢。

就從城市層面而言，11月份，70個大中城市中，新房價格環比上漲城市有6個，比上月減少2個；而房價環比下跌的城市數量則有58個，比上月減少1個。

在眾多城市中，上海新房價格表現無疑是最為搶眼。12月份，上海新房價格環比上漲0.2%、同比4.8%，是一線城市中唯一實現同比、環比均雙漲的城市，且兩者漲幅均位列全國第一。值得注意的是，這是上海新房價格連續43個月環比上漲；此外，2025年全年，上海的新房價格均值亦領漲全國，同比上漲5.7%。

盧文曦指出，上海房價上漲除了本身城市競爭活力強外，結構性因素不可避免，豪宅價格上行帶領房價不斷向上。

上海中原地產數據顯示，2025年12月，上海新建商品住宅成交面積46.7萬平方米，環比增加45.9%。

盧文曦表示，根據上海中原地產數據，在12月新建商品住宅成交面積前十榜單中可以看出，市場呈現多頭并進格局，但高價房依舊占據重要角色。該榜單中，單價超10萬/平米的樓盤有3個，并且有2個位于榜單前三的位置。從結構上，144平方米以上的大戶型漲幅相對明顯。

年末市場活躍度高，二手房價格較去年下降2.4%

數據顯示，12月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2個百分點；二線城市、三線城市環比均下降0.7%，降幅均擴大0.1個百分點。

同比來看，一線城市二手住宅銷售價格同比下降7.0%，降幅比上月擴大1.2個百分點；二、三線城市同比均下降6.0%，降幅分別擴大0.4個和0.2個百分點。

圖片來源：國家統計局

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對時代周報記者表示，自2025年11月份開始一線城市二手住宅交易積極和活躍，尤其是疊加學區房購置、認為價格見底后的置業需求釋放等，都使得交易指標明顯好轉。而這也使得房東的心態積極調整，即掛牌價格有所上漲，這都是非常積極的信號，意味著一線城市二手房房價企穩的跡象最明顯。

就從城市層面而言，12月份，70個大中城市中，二手住宅價格環比上漲的城市數量為0。其中，上海二手住宅價格自今年5月份起環比連續8個月出現下降，降幅為0.6%，比上月收窄0.2個百分點。此外，從全年來看，2025年上海二手住宅價格同比下降2.4%，降幅為全國第二少，僅高于成都（下降2.2%）。

張波指出，二手房“以價換量”趨勢沒有改變。據58安居客研究院監測顯示，2025年二手房找房人數占比月均值達65.4%，較2024年再升2.8個百分點，其中上海、鄭州等城市找房人數占比提升尤為顯著，說明市場需求并未消失，而是對價格敏感性在增強。

另據上海中原地產數據顯示，12月上海二手住宅成交2.04萬套，是2025年第4個成交過2萬套的月份。

盧文曦指出，12月份延續11月交易上的快節奏。從網上房地產每日更新的網簽數據可以看出，工作日基本維持在500套以上，雙休日會出現網簽過千套的現象，市場活躍度相當高。基于掛牌總量下滑，疊加成交保持活躍，價格談判中房東議價的底氣有所提升，尤其是一些低總價的房源，議價空間已經相當小了。