縮水14億的地塊，撐起1.3億年利？融創華發冰雪項目回購暗戰

一項被吉尼斯認證的全球最大室內滑雪項目，在44.05億元商業用地收儲與1.3億元年度凈利潤預期的雙重數據博弈中，陷入股權回購的拉鋸戰，折射出房企文旅轉型中的現實考題。

公告破局：回購磋商逾期無果

2026年1月14日，華發股份一則簡短公告，打破了深圳前海冰雪世界項目的沉寂。公告明確，公司與融創文旅就項目股權回購事宜仍未達成一致，而此時距離雙方約定的回購前提條件履行截止日（1月12日）已過去兩天，這場持續近半年的回購拉鋸戰，依舊沒有明朗走向。

（圖源：華發股份公告）

復盤過往：從攜手布局到股權易主

時間拉回2020年，華發股份與融創文旅曾是并肩作戰的合作伙伴，雙方聯合競得深圳寶安區沙井街道地塊，共同打造融創華發冰雪文旅城。彼時股權劃分清晰，華發占比49%、融創持股51%，項目總投資計劃高達182.9億元，囊括全球最大室內滑雪場、室內深潛基地等七大核心業態，一度成為珠三角文旅市場的焦點項目。

轉折出現在2022年5月，融創流動性危機集中爆發，無力支付項目剩余地價款，這座備受期待的文旅城陷入停滯。為推動項目續建，2023年1月華發股份出手，以35.82億元現金收購融創文旅所持51%股權及相關債權，實現對項目公司融華置地的100%控股。與此同時，雙方在協議中約定，融創文旅可在2025年11月23日前行使股權回購權，為后續的爭議埋下伏筆。

條款博弈：回購前提與時限的拉扯

2025年11月21日，距離回購權到期僅剩兩天，融創文旅正式發函，提出附條件回購的訴求，稱原回購方案中的方式、價格、時間等核心條款已不適應當前項目現狀，請求與華發股份重新磋商。

按照2023年的收購協議，融創文旅行使回購權本有明確前提：要么在確認回購日起30個工作日內，拿到融資機構同意股權轉讓的書面文件；要么在未取得該文件的5個工作日內，按51%比例提供借款清償項目公司對應融資貸款本息，同時足額支付回購對價。這兩項前提的履行截止時限，被明確鎖定在2026年1月12日，逾期未達成一致，便讓回購事宜陷入僵局。

核心爭議：數據碰撞下的盡調難題

這場回購困局的核心，本質是兩組關鍵數據碰撞后的價值重構。一方面，項目資產狀況已發生不可逆的變化。2025年7月，深圳市土地儲備中心對項目內7宗未建商業用地實施收儲，收儲價格為44.05億元，而這部分地塊的賬面成本高達58.41億元，折價率達24.59%。這7宗地塊總面積7.0468萬平方米，計容建筑面積46.1萬平方米，其中辦公業態占比超九成，商業業態占比不足一成，直接影響項目整體貨值。

知情人士透露，融創自2025年6月就已啟動回購前的盡職調查，而地塊收儲導致可售貨值減少，倒逼盡調工作必須更全面地覆蓋資產、負債及運營現狀，目前盡調仍在推進中，后續交易方案也需以完整盡調結果為基礎協商，這進一步拉長了磋商周期。

潛力對沖：運營數據成談判籌碼

另一方面，項目運營端的亮眼表現，成為融創主張調整回購條款的重要支撐。2025年9月，前海冰雪世界正式開門迎客，試營業首月累計接待游客超40萬人次，單日最高客流量突破4萬人次，其中30%的客流來自港澳地區，印證了項目的跨區域吸引力。

作為全球規模最大、緯度最低的室內滑雪場，業內據此預測，該項目年接待游客量有望突破125萬人次，預期年營收達6.5億元，進入成熟期后每年可貢獻凈利潤1.3億元。一邊是資產縮水的現實，一邊是優質運營的潛力，這種雙重疊加讓雙方在回購對價、實施方式的協商上，陷入進退兩難的境地。

轉型縮影：一邊騰挪一邊深耕

這場回購博弈，恰是融創文旅轉型之路的真實寫照。一邊是流動性壓力下的資產騰挪，無錫雪浪宋品酒店的流拍便是典型案例——該酒店作為融創旗下優質資產，歷經三次拍賣，起拍價從5.452億元降至4.362億元，最終因無人出價遺憾流拍，評估價與最終起拍價差距達3.4億元，凸顯資產處置的難度。

另一邊，融創文旅也在持續深耕主業、拓展邊界。2025年上半年，融創文旅業務收入占集團總收入的比例已提升至10.9%，成功從房地產配套業務，成長為具備自我造血能力的獨立板塊。海外布局同樣動作不斷，旗下熱雪奇跡以7億澳元投資悉尼“冬季運動世界”項目，規劃建設南半球最大室內雪樂園并提供全鏈條運營支持，同時與新西蘭滑雪集團達成戰略合作，推動冰雪IP的國際化輸出。

未來待解：潛力與挑戰的雙向拉扯

值得一提的是，融創文旅的“四季運營”模式已在國內市場得到驗證。2024-2025冰雪季，熱雪奇跡18-29歲年輕客群規模同比提升31.8%；2025年“五一”假期，客流同比增長近30%，這些數據都印證了冰雪業態的市場潛力。但國內的成功經驗，能否對沖海外布局面臨的人才短缺、文化適配等挑戰，同時破解前海項目的股權回購困局，仍需時間給出答案。

華發股份在公告中表示，后續將與融創文旅就收購協議結算等未盡事宜友好協商。對于融創而言，如何在滿足回購前提條件與緩解流動性壓力之間找到平衡點，如何將優質文旅資產的潛力轉化為轉型動能，無疑是對其經營智慧的重大考驗。

總的來說，44億地價款的縮水與1.3億年利的預期，終究要在規則框架與市場邏輯中找到答案，而這場博弈的結果，也將為房企文旅轉型的資產處置提供重要參照。（信息參考來源：華發股份公告、澎湃新聞、新浪財經、紅商網及過往公開新聞報道）