上海個別“老破小”房價半年翻倍

2026.01.20

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作者 |第一財經 馬一凡

封圖 |AI生成

近半年來，上海部分中心城區的“老破小”小區，出現價格和成交量的明顯異動。

以靜安區柳營路309弄、319弄為例，半年內其房價大幅上漲，甚至超越了2021年至2022年二手房成交巔峰期時的價格。徐匯區部分老小區也出現量價齊升的情況。

業內人士表示，動遷預期成為撬動這些老小區行情的關鍵因素，但由此催生的“博拆遷”現象也正在積累不容忽視的風險，購房者需要進行理性判斷。

部分“老破小”逆勢走強

根據貝殼找房平臺數據，近半年來，始建于上世紀六七十年代的靜安區柳營路309弄、319弄小區房價出現暴漲。

其中，柳營路309弄在2025年6月的掛牌均價僅為5.9萬元/平方米，到12月已升至10.1萬元/平方米；柳營路319弄同期掛牌均價也從6.5萬元/平方米上漲至9.02萬元/平方米，12月成交均價更是達到9.64萬元/平方米。

值得注意的是，在2025年下半年之前，柳營路309弄仍被市場調侃為“沒落板塊”的代表。該小區在2021—2022年樓市高點時，成交價一度接近8萬元/平方米，但隨著市場下行，至2024年成交價已跌至4萬元/平方米出頭，幾乎腰斬。

2025年3月，該小區尚有一套房以4.4萬元/平方米成交。然而進入2025年下半年后，其價格不僅快速反彈，還超越了上一輪高點，年末平均成交價超過8.1萬元/平方米。12月份，該小區有一套2室住宅以8.8萬元/平方米成交，正好是年初成交價的兩倍。

緊鄰的柳營路319弄，也呈現出高度相似的走勢。

價格異動的背后，是動遷預期的迅速升溫。2025年下半年，關于柳營路309弄、319弄可能進入城中村改造預征詢階段的消息開始在市場流傳；同年12月，兩小區正式啟動“兩清”（核清戶籍、核清產權）工作。

“柳營路309弄、319弄現在已經開始拆遷登記了，去年下半年價格確實上漲得比較明顯，主要是有投資客想博一博動遷?！痹撈瑓^附近中介門店負責人對記者表示。

類似的情況也出現在徐匯區。近年來，隨著東安一村、二村以及江南新村動遷工作推進，徐匯核心地段的部分“老破小”重新進入投資客視野。這些小區的二手房交易量價齊升，與整體樓市的低迷形成鮮明對比。

平臺數據顯示，徐匯區日暉二村近半年成交價上漲24.9%，達到7.35萬元/平方米；楓林新村近半年成交價上漲7.7%，成交均價達到9.89萬元/平方米。

當地一中介門店相關負責人告訴記者，日暉二村、楓林新村中間的小區已經明確動遷，而這兩個小區尚無正式消息，但居民間的傳聞已明顯推高了成交活躍度?！俺山涣看蟾派蠞q了20%左右，價格也有所抬升，不過價格漲上來以后，一線經紀人反映稱買家反而少了一些。”

城中村改造擴圍的機會

在新一輪大規模城市更新中，不少投資客盯上了那些有拆遷可能性的“老破小”。

2025年全國兩會上，住房和城鄉建設部明確提出，將2000年以前建成的城市老舊小區納入城市更新改造范圍，并因地制宜實施改造，同時鼓勵探索居民自主更新模式；城中村改造范圍也已擴大至全國地級及以上城市，在新增100萬套基礎上繼續擴容。

在這一政策背景下，上海于2025年全面提速城市更新，推進“兩舊一村”改造、城中村改造和舊工業區更新。與此同時，杭州、蘇州等城市也密集披露了城中村改造成果和計劃。例如，截至目前，杭州市建委披露杭州已累計完成365個城中村改造；蘇州截至2025年底啟動城中村改造項目35個，涉及186個城中村、2.2萬余戶居民，總投資近2000億元。

政策信號與城市更新節奏的加快，使得一部分投資者將目光投向核心城區的老舊住宅。在上海徐匯、虹口、黃浦等拆遷體量較大的區域，一些中介和自媒體在推介房源時，甚至直接將“博動遷”作為賣點。

但業內人士普遍提醒，“博拆遷”并非穩賺不賠。現實中，拆遷傳聞反復出現卻始終未能落地的案例并不少見。杭州朝暉片區便是典型代表，多年來不時傳出拆遷消息，二手房價格隨之波動，但始終未進入實質性拆遷階段，被市場稱為“杭州樓市版狼來了”。

更重要的是，當前城市更新的模式日益多元，并不等同于簡單的整體拆除重建。一名長期關注二手樓市的資深中介人士對記者表示，老房子未來可能面臨原拆原建、不成套改造，甚至以房票形式安置，而非傳統意義上的貨幣安置。一旦投資者為動遷預期支付了過高溢價，而最終改造方式并非動遷，投資回報將面臨明顯不確定性。

“很多老破小現在賣的，其實就是一份動遷預期?！鄙鲜鋈耸勘硎?，“一旦預期落空，或者改造方式不符合投資者的測算，成本可能很難收回來?！睂τ谄胀ㄙ彿空吆屯顿Y者而言，在面對“傳聞驅動行情”時，理性的判斷顯得尤為重要。

微信編輯| 小羊

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