業主眾籌外立面改造，房子價值暴漲100萬，真相揭秘！

小區業主眾籌千萬元，將房子現有的條磚外立面全部替換為鋁板和真石漆，平均下來每戶出資1.39萬元到2.85萬元不等。外立面更新后，不僅小區業主的居住環境得到了改善，小區房價也因此從3萬元漲到了4萬元，總價平均上漲100萬，得到了較大的提升。不得不佩服小區業主的眼見和魄力！

那么，在現行法律框架內，我們的小區能進行外立面更新嗎？

事實上這是完全可行的，但是我們在進行小區外立面更新時，有三方面需要引起注意：

一、在外立面更新時應當首先通過業主大會決議

《民法典》第二百八十七條第一款規定：“下列事項由業主共同決定……（七）改建、重建建筑物及其附屬設施。”再參考《上海市房屋立面改造工程規劃管理規定》（現已失效）第八條第一款第二項“……房屋涉及多個產權人的，應當按照《物權法》的規定征得相關業主的書面同意。……因此，對建筑物外立面的改建應當依法由業主共同決定。

《民法典》第二百八十七條第二款進一步規定：“業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。

所以，根據以上規定，一般小區中有二分之一（2/3*3/4）人數和專有面積以上居民同意外立面更新，就可以通過業主大會決議進行更新。

值得注意的是，業主大會決議中，應當對外立面的更新方案、資金來源等重要內容作出明確約定，以便后續申報操作。

二、依法申報工規證審批

《上海市城鄉規劃條例》第三十四條：“下列建設項目，建設單位或者個人應當按規定申請辦理建設工程規劃許可證或者鄉村建設規劃許可證：……（三） 市人民政府確定的區域內的房屋立面改造工程。”《上海市人民政府辦公廳關于同意上海市房屋立面改造工程規劃管理區域的通知》對上海市房屋立面改造工程規劃管理區域作了明確規定。

因此如擬進行外立面改造的小區位于上海市工程規劃管理區域內，那么為了城市規劃的統一有序，應當依法向屬地的規劃管理部門申請辦理工規證許可。

三、確定建設單位明確主體責任

小區外立面更新屬于業主共同事項，業主大會通過后，在后續的申報審批、工程發包、工程驗收中，需要明確具體的建設單位以承擔主體責任。

一種為由業委會作為建設單位承擔主體責任。《業主大會和業主委員會規則》第二條規定：“業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。”因此，基于業委會執行業主大會決定的法定身份，業委會可作為法定主體履行主體責任。

另一種方式為委托代建方式申請。由于外立面更新涉及到事項較為復雜專業、且需耗費大量的時間精力，業委會往往無力獨自承擔，因此在實踐中，如經費允許，可在業主大會表決通過后，委托專業的代建單位實施。

同時建議在委托代建單位時，應當簽訂委托代建協議，以書面方式明確委托代建的內容和雙方權利義務關系、法律責任，避免后續糾紛發生。

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