瘋狂拿地，降價賣房，股權(quán)稀釋到 1.01%，杭州一哥怎么了？

2026年開年，濱江集團(tuán)交出了一份亮眼的2025年成績單：銷售額1017億元，躋身全國房企第7位。

尤其值得一提的是，濱江集團(tuán)是千億房企俱樂部中唯一的民營房企代表，所以丁博士稱之為“千億獨苗”。

也因此，這幾天關(guān)于濱江集團(tuán)的溢美報道頗多。

當(dāng)然，在這樣的行業(yè)背景下，濱江集團(tuán)值得。

最近，戚老板在公開采訪中提到，2026年濱江“已經(jīng)站起來了，做好了沖鋒的準(zhǔn)備，只待沖鋒號吹響”。

不過，就實際情況來看，說濱江集團(tuán)實則是在被動堅守倒更貼切些。

眾所周知，濱江集團(tuán)扎根杭州大本營。但其實，濱江集團(tuán)早在2007年就規(guī)劃了全國戰(zhàn)略，甚至因此與2016年杭州房地產(chǎn)市場的火爆行情擦肩而過。

2016年左右，濱江集團(tuán)確立了以杭州為根據(jù)地，杭州、上海、深圳三大城市為點，長三角富裕城市為面的“三點一面“發(fā)展戰(zhàn)略。

這種戰(zhàn)略讓濱江集團(tuán)兩度“踩雷”——與深圳安遠(yuǎn)控股合作開發(fā)的安豐工業(yè)區(qū)地塊遭遇深圳“史上最嚴(yán)工改政策”，更為雪上加霜的是，合作方安遠(yuǎn)控股還因腐敗案件失去履約能力。此外，濱江集團(tuán)與中崇集團(tuán)子公司崇濱建設(shè)合作的項目擱淺，濱江集團(tuán)投入了9.06億元。

濱江集團(tuán)付出了20億元的代價，買了個血淚交織的教訓(xùn)，自此與杭州深度綁定。

2025年全年，濱江新增26宗土地，其中23宗集中在杭州，金華、湖州僅各1宗、2宗，杭州地區(qū)的投資全口徑金額達(dá)470億元，占全年總投資的96.5%，在杭州涉宅土地出讓中的占有率更是高達(dá)33%。

數(shù)據(jù)顯示，濱江的銷售額、土儲、營收幾乎全部依賴杭州，一旦杭州市場出現(xiàn)下行、調(diào)控收緊或去化承壓，濱江將沒有任何其他區(qū)域的業(yè)務(wù)能夠?qū)_風(fēng)險。

如今，杭州大本營的去化壓力，已經(jīng)直接傳導(dǎo)至企業(yè)的銷售層面。

2025年底，錦上觀瀾的預(yù)售均價較放風(fēng)價低了3000-4000元/平方米，備案價甚至回調(diào)至2019年的水平；另一核心盤濱江國泰浩運府，首開均價5.1168萬元/平方米，較放風(fēng)價讓利4000元/平方米，對比周邊同類項目5.4-5.7萬元/平方米的均價，讓利幅度堪稱“割肉”。

一方面，2025年濱江拿地極為激進(jìn)，參與杭州60宗涉宅地競拍，拿下3宗50億以上高價地，6個板塊刷新土地單價，高溢價拿地?zé)o疑會推高了土地成本；一方面，年底資金回籠的考核壓力，迫使濱江不得不放下身段，以犧牲利潤換取現(xiàn)金流。

濱江的現(xiàn)金池里，一邊是拿地端在“瘋狂泄洪”，一邊是銷售端在“緊急抽水”，進(jìn)水管和出水管同時運作，池子里最終能留多少水？

此外，2025年濱江新增貨值850億元，開工項目34個，總開工面積270.3萬平方米，而杭州市場的去化速度正在放緩，“萬人搖”已是江湖神話。

濱江集團(tuán)3.0%的平均融資成本也是其著力宣傳的一個點，這同時也是很多民企可望不可即的優(yōu)勢。

濱江集團(tuán)的財務(wù)狀況雖然優(yōu)于多數(shù)民營房企，但現(xiàn)金流壓力也不小。

2025年三季度，濱江集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率為76.43%，高于行業(yè)平均60.51%。

為了緩解資金壓力、分?jǐn)偰玫爻杀荆瑸I江早已不滿足于常規(guī)聯(lián)合開發(fā)，而是陷入了“拿地即退出”“股權(quán)大幅稀釋”的循環(huán)。

近期登上1818黃金眼的蕭山潮語臻境府，就是最典型的縮影。

潮語臻境府的地塊，是2024年底濱江單獨拿下的，最初拿地公告中明確顯示濱江100%持有該地塊。

但2025年6月首開時，濱江直接持股1%，間接通過杭州濱延持股0.01%，合計僅1.01%。

也就是說，這宗由濱江單獨拿下、打著“濱江造”旗號的項目，開賣時濱江幾乎已脫離股權(quán)關(guān)系。

這種“拿地造勢、轉(zhuǎn)手退股”的操作，直接引發(fā)了業(yè)主的大規(guī)模維權(quán)。

濱江集團(tuán)最近正在為水電新村項目懸賞十萬，高調(diào)征名，意欲打造杭州高層頂豪的天花板。但事實上，這塊由濱江集團(tuán)獨自拿地的項目，建發(fā)、金茂、興耀、建杭等都已經(jīng)成為其股東。

長期來看，過度依賴聯(lián)合開發(fā)和小股操盤，或許，終有一日將使濱江集團(tuán)喪失自身的品牌獨立性，“杭州一哥”也恐名不副實。

浙江本土自媒體“大甄看房日記”總結(jié)了濱江集團(tuán)在一部分項目中的占股清單，環(huán)環(huán)附在問后，供參考。