公募REITs首見“終止案例”，一只終止 一只撤回 什么信號？

來源：財聯社

公募REITs走到常態化發行的第六個年頭，市場迎來“終止案例”。金風科技公告終止公募REITs申報發行，這也是公募REITs市場首次出現已進入交易所審核階段、卻在審核鏈條中止步的項目。幾乎同一時間，電子城亦公告擬撤回基礎設施公募REITs項目申報，后續擇機繼續推進。

這兩者并非“新面孔”。金風科技早在2021年就啟動公募REITs申報，最初計劃將全南天排山、崇義龍歸、崇義天星三大風電項目裝入基金，后調整為僅以全南天排山項目作為底層資產；2023年9月項目由建信基金和建信資本向證監會及深交所提交申報材料并獲受理。其后交易所于同年10月下發問詢，但截至終止公告披露時，相關方始終未完成回復。

電子城的創金合信電子城產業園REIT也經歷了類似路徑：2025年5月申報上交所，7月收到反饋，其后便長期停留在無進展狀態。

時間點上，兩只項目的“清退”幾乎緊貼著新規落地。2025年12月31日，證監會發布《關于推動不動產投資信托基金（REITs）市場高質量發展有關工作的通知》，滬深交易所同步推出《深圳證券交易所公開募集不動產投資信托基金業務指引第4號——審核程序（試行）》與《上海證券交易所公開募集不動產投資信托基金（REITs）規則適用指引第4號——審核程序（試行）》。

內容包含審核程序、擴募、新購入不動產等在內的一攬子業務規則，當中有條款明確公募REITs審核可以終止的若干具體情形，其中就包括申請人未在規定期限內回復交易所反饋意見、申報文件中的財務資料和資產評估報告超過有效期而未補充等。

兩只公募REITs終止發行

從公司層面看，金風科技在公告中給出的措辭相當克制，終止理由被概括為“整合項目資源，優化運營管理”，同時強調不會對公司日常經營和財務狀況產生不利影響。不過，從項目本身的歷程來看，更深層的原因其實與監管節奏變化直接相關。

金風科技REITs項目啟動時，風電作為清潔能源基礎設施，在公募REITs試點框架下屬于受歡迎資產。公司當年規劃的三座風電場，裝機規模和運營年限都相對成熟，后續調整為全南天排山項目。問題出現在項目“進所”之后：從2023年10月收到交易所反饋到2026年初正式終止，兩年多時間里，項目一直停留在等待回復的狀態。

電子城的情況在路徑上高度相似。其產業園REIT于2025年5月申報上交所，同年7月交易所下發反饋意見，此后再無實質進展。公司在最新公告中強調，撤回申報是為了維護投資人利益、提高項目經營穩定性，未來擇機再推進。不少業內人士注意到，電子城同期披露的2025年業績預虧公告中，對主業盈利承壓做了較為詳細的說明，這也讓外界對其REITs底層資產未來的現金流穩健性產生更多疑問。

在新審核指引里，兩地交易所均首次把“長期未回復反饋意見”、“專業機構報告過期未補充”等情形寫進可以終止審核的條款。

一位REITs業務負責人提到，此前市場上確實存在先申報、后完善的操作路徑，部分項目為了搶占窗口，先把材料送進交易所，再利用回復反饋的時間補充盡調和內控，現在則必須把這些工作前置。

金風科技和電子城的項目被終止，并不意味著只有這兩單處境尷尬。按照不完全統計，目前仍處于交易所審核階段、且在相當長時間內沒有公開進展的項目，還包括建信建融家園租賃住房REIT、華夏萬緯倉儲物流REIT等。其中，華夏萬緯倉儲物流REIT在2024年3月申報，4月獲得審核意見，此后一直未披露新的節點，而關聯方的經營狀況也引發市場對項目合規性的更多討論。

從這個角度看，此次事件更像是公募REITs從“重發行”轉向“重運營、重合規”的一個節點。

REITs常態化發展進行時

與終止發行形成鮮明對比的，是公募REITs整體市場仍處在穩步擴容的軌道上。Wind數據統計，截至2025年末，境內已上市公募REITs產品數量約為79單，資產總市值達2250.08億元，歷經五年發展，市場體量已位居亞洲首位、全球居前。

2025年，公募REITs市場繼續放量。據統計，當年新發行產品大約20單，同時完成擴募項目5單，全年合計募資超過470億元。

從資產類型來看，除了傳統的高速公路、市政污水處理等基礎設施，數據中心、消費商業、保障性租賃住房等新類型資產逐步增多。南方萬國數據中心REIT和南方潤澤科技數據中心REIT構成首批數據中心公募REITs，其底層資產為利用率和上架率均較高的數據中心項目，被視作支持數字基礎設施證券化的標志性樣本。

擴募方面，也逐步走向常態化，Wind數據顯示，2025年新擴募項目包括華夏北京保障房REIT、國泰海通臨港創新產業園REIT、中航京能光伏REIT、華夏華潤有巢REIT、國泰海通東久新經濟REIT，五單擴募規模分別約9.46億元、17.23億元、29.22億元、11.33億元、4.27億元。2025年市場完成擴募的公募REITs合計發售規模已超過71億元，在盤活存量資產的基礎上進一步擴大了基金體量。

中金公司近日研報中指出，2025年公募REITs市場實現了從“提質擴容”到“常態化發行”的關鍵轉變，總市值突破2,000億元。展望2026年，他們認為市場有望延續“規模擴張、資產多元、投資者結構優化”路徑發展；二級策略則推薦啞鈴型配置，優先關注基本面有韌性或改善的高勝率項目，其次關注估值回調顯現性價比的高賠率項目。