批量成交！地方國資下場低價“掃貨”法拍房

在全國法拍房市場量價齊跌、對樓市形成一定壓制的背景下，部分地方國企開始現身法拍平臺，以“低價掃貨”的方式大規模拿下房地產資產。

從廣州南沙到海南海口，國資背景買家在法拍市場的身影引發關注。有業內人士表示，國資企業的動作，既有在市場下行期低成本收購優質資產的因素，也有承接問題資產、緩解局部市場壓力的考量。

國企現身法拍平臺

近期，廣州市南沙區樓盤逸濤雅苑四期的88套住宅房源被掛上阿里法拍平臺，引發市場關注。

這批房源均為全新毛坯住宅，原本由開發商持有，因債權人平安銀行股份有限公司廣州分行申請執行，被執行人廣州南沙經濟技術開發區逸濤雅苑房地產有限公司名下資產進入司法拍賣程序。

天眼查信息顯示，逸濤雅苑房地產有限公司背后的大股東為已爆雷房企陽光城集團旗下的陽光城上海置業有限公司。近年來，爆雷房企手中剩余房源被法拍并不鮮見，但逸濤雅苑四期的拍賣結果卻有點出人意料：88套房源首次上拍即全部成交，總成交金額達8041萬元。

其中，除少量房源被自然人競得外，超過60套房源被同一買家——廣州南沙城市運營有限公司收入囊中。該公司為國有企業，其背后股東包括廣州南沙開發建設集團有限公司（持股約75%）和廣州南沙現代農業產業集團有限公司（持股約25%），股權最終穿透至廣州南沙經濟技術開發區管理委員會和廣東省財政廳。

從價格來看，此次法拍被業內視為“明顯撿漏”。廣州南沙城市運營有限公司競得房源的成交單價區間在6657元/平方米至7629元/平方米之間，而貝殼找房平臺顯示，逸濤雅苑目前二手房掛牌單價普遍在1萬元/平方米至3萬元/平方米之間。

有業內人士分析，國企集中拍下大量住宅房源，未來用途或并非直接推向市場銷售，而更可能作為保障性住房、人才住房，或用于舊改項目中的村民安置。

類似的情況也已出現在其他城市。2025年9月下旬，海南省海口市中海國際中心2號樓的37套房產被執行法院公開拍賣，建筑面積合計約1.5萬平方米，起拍價1.39億元，最終由湖州市產豐企業管理合伙企業（有限合伙）以底價競得，折合單價為9286元/平方米。

天眼查顯示，該競買方成立于2025年9月，其背后大股東為湖州產投商業管理有限公司，而后者控股股東為湖州市產業投資發展集團有限公司，隸屬于湖州市國資委。

作為對比，中海國際中心1號樓的備案均價高達3.3萬元/平方米，此次法拍成交價僅為其三分之一左右。

量價齊跌的法拍市場

國企“掃貨”法拍房，發生在一個明顯降溫的市場環境中——2025年，全國法拍房市場呈現出“量價齊跌”的態勢，并對整體樓市形成持續壓力。

在近期一次公開活動中，中國房地產指數系統創始人、原國家房改課題組組長孟曉蘇指出，法拍房是一種因債務違約而被強制處置、需要快速變現的“特殊二手房”，其價格通常顯著低于正常市場水平。一旦某小區出現低價法拍成交案例，該價格往往會迅速成為新的估值參照，進而拉低整個小區的價格預期，形成“法拍—房價下行—更多法拍”的負反饋循環。

中指研究院數據顯示，2025年全國法拍市場累計掛拍房源71.9萬套，同比下降6.6%；成交拍品16.9萬套，同比下降4.4%；成交金額2536.2億元，同比大幅下降23.6%。全年成交均價為4653元/平方米，同比下降12.7%；平均折價率為74.1%，意味著買家普遍以評估價約7.4折的價格購入資產。

在這一背景下，部分國企選擇下場接盤，背后或許存在多重考量。

“法拍房價格顯著低于市場價，為國資提供了低成本獲取優質資產的窗口期，此外，在房地產去杠桿和風險出清過程中，地方國企也被賦予一定‘穩定器’角色，通過承接問題資產，緩解局部市場的下行壓力。”一家北方大型國資企業房地產投資部門投后管理人士對第一財經表示。

該人士稱，整體來看，國企“掃貨”法拍房，既是房地產風險出清過程中的階段性現象，也是地方政府在穩市場、防風險框架下的主動作為。其最終對市場有何影響，仍取決于這些資產的后續處置方式，比如到底是用作保障房人才房，還是后續集中推向市場，不同的處置方式將帶來不同的效果。