廣東
觀點網訊：1 月 21 日，惠譽評級發布報告指出，香港住宅物業市場有望維持溫和復蘇態勢，但受宏觀經濟不確定性影響，回升幅度有限，而商業房地產持續承壓及財政靈活性受制約的風險仍需警惕。
報告顯示，低利率、股市財富效應、租金收益率提升及人才計劃等新移民政策，推動住宅價格和成交量上漲，2025 年新房銷量創下十余年新高。不過，發展商持續促銷及市場前景審慎，住宅反彈對政府財政收入的提振作用有限。
與住宅市場形成對比，商業地產壓力凸顯，寫字樓租金遠低于疫情前水平，高空置率及結構性逆風將制約商業用地收購意愿。商業房地產敞口仍是香港銀行業主要風險，對向脆弱中小型借款人放貸的銀行壓力尤為突出。
惠譽表示，香港銀行體系資金、流動性及資本狀況穩健，住宅按揭資產質量良好，即便按揭活動回升，銀行仍會聚焦資產質量與授信標準，而非追求貸款增長。
財政層面，房地產相關收入下降制約財政靈活性，僅短期股票交易印花稅可部分抵消影響。截至 2025 年 3 月財年，物業印花稅和土地收入合計占政府總收入約 5%，較五年前下滑近三成，占 GDP 比重從逾 6% 降至不足 1%。因寫字樓空置率高、需求疲弱，政府本財年暫停新商業用地拍賣，相關收入短期內難明顯修復。
此外，北部都會區等項目將推高資本開支，使政府支出及融資需求維持高位。2025 年底香港財政儲備約 6400 億港元（占 GDP 兩成），雖有緩沖但顯著低于歷史高位。惠譽預期，在土地收入復蘇乏力、支出剛性抬升下，當局拓寬稅基需在不削弱香港競爭力的前提下權衡，面臨長期挑戰。
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