自然資源部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部：關(guān)于分類化解歷史遺留問題 扎實做好房地一體宅基地確權(quán)登記工作的通知

各省、自治區(qū)、直轄市自然資源主管部門、農(nóng)業(yè)農(nóng)村(農(nóng)牧)廳(局、委)，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)自然資源局、農(nóng)業(yè)農(nóng)村局:

為深入貫徹黨的二十屆三中全會精神，落實以人民為中心的發(fā)展思想，按照< <民法典> >依申請登記原則，堅持尊重歷史、實事求是、先易后難、嚴(yán)守底線，分類化解"一戶多宅"、農(nóng)房建設(shè)未經(jīng)用地或規(guī)劃審批等歷史遺留問題，扎實做好房地一體宅基地確權(quán)登記工作，切實維護(hù)群眾財產(chǎn)權(quán)益，更好支撐鄉(xiāng)村全面振興，現(xiàn)通知如下:

一、關(guān)于"一戶多宅"的問題。合法取得的宅基地均予以確權(quán)登記，其他原因形成的"一戶多宅"按照相關(guān)法律政策規(guī)定妥善處理后確權(quán)登記。同一農(nóng)戶擁有多處宅基地，面積之和未超過當(dāng)?shù)卣孛娣e標(biāo)準(zhǔn)的，可作為一處宅基地管理，予以確權(quán)登記;面積之和超過當(dāng)?shù)卣孛娣e標(biāo)準(zhǔn)的，農(nóng)戶可在宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)選擇一處或多處宅基地(不得對整宗宅基地進(jìn)行分割)，作為一處管理，按規(guī)定予以確權(quán)登記;符合當(dāng)?shù)胤謶魲l件未分戶的，可按照地方相關(guān)規(guī)定分戶后，予以確權(quán)登記。要注意分戶的合理性，做好與戶籍管理的銜接，不得設(shè)立互為前置的申請條件。經(jīng)批準(zhǔn)易地搬遷安置等建造住宅，因"建新不還舊"形成"一戶多宅"的，退出原有宅基地后，依法予以確權(quán)登記;原有宅基地已登記的，登記機構(gòu)可依據(jù)地方人民政府出具的收回宅基地使用權(quán)決定及囑托文件，直接辦理注銷登記。因依法繼承農(nóng)房占用宅基地的，按規(guī)定辦理登記，依法依規(guī)加強管理，防止變相買賣宅基地和農(nóng)房。

二、關(guān)于農(nóng)房用地未經(jīng)審批的問題。符合"一戶一宅"等宅基地申請條件的農(nóng)戶，其合理的農(nóng)房用地沒有審批手續(xù)等權(quán)屬來源材料且實地現(xiàn)狀為建設(shè)用地的，經(jīng)所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會、村民小組確認(rèn)，并在本集體范圍內(nèi)公告15個工作日無異議或者異議不成立，報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核批準(zhǔn)后確權(quán)登記。其中，涉及占用農(nóng)用地的，按規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，但參考遙感影像、國土調(diào)查成果等材料，能夠證明2020年7月3日前已發(fā)生建設(shè)用地行為的，可以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位統(tǒng)一報縣級自然資源部門確認(rèn)后，直接按建設(shè)用地辦理登記，并做好與國土空間規(guī)劃銜接，納入自然資源管理和國土空間規(guī)劃"一張圖"。

三、關(guān)于農(nóng)房未經(jīng)規(guī)劃審批的問題。合法宅基地上房屋沒有規(guī)劃手續(xù)，位于原城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外，在2008年< <城鄉(xiāng)規(guī)劃法> >實施前建成的，無需提交符合規(guī)劃的材料，按照房屋現(xiàn)狀辦理登記;在2008年< <城鄉(xiāng)規(guī)劃法> >實施后建成的，依據(jù)< <自然資源部關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知> >(自然資發(fā)[2020]84號)公告15個工作日并審核后，按照審核結(jié)果辦理登記。位于原城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，1993年< <村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例> >實施前建成的，無需提交符合規(guī)劃的材料，按照房屋現(xiàn)狀確權(quán)登記;1993年< <村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例> >實施后至< <自然資源部關(guān)于加強和規(guī)范規(guī)劃實施監(jiān)督管理工作的通知> >(自然資發(fā)[2023]237號)印發(fā)前建成的，依據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定的房屋面積標(biāo)準(zhǔn)，公告15個工作日并審核后，按照審核結(jié)果對標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)面積予以登記，對一定額度范圍內(nèi)的超建面積在不動產(chǎn)登記簿和證書附記欄中注明，具體額度范圍和審核方式由地方確定;自然資發(fā)[2023]237號文印發(fā)后建設(shè)的，按要求補辦符合規(guī)劃的手續(xù)或出具符合建房規(guī)定的意見后辦理登記。涉及宅基地和農(nóng)房規(guī)劃均未經(jīng)審批的，應(yīng)當(dāng)做好銜接，可以合并程序、一并辦理相關(guān)手續(xù)。宅基地具備登記條件的，可先行辦理宅基地使用權(quán)登記，房屋具備條件后，再辦理房地一體登記。

四、關(guān)于宅基地面積超標(biāo)的問題。農(nóng)村村民經(jīng)過依法批準(zhǔn)占用宅基地的，按照批準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記，超過面積標(biāo)準(zhǔn)的，區(qū)分不同歷史階段分類處理。1982年< <村鎮(zhèn)建房用地管理條例> >實施前，農(nóng)村村民建住宅占用的宅基地，其范圍在< <村鎮(zhèn)建房用地管理條例> >實施后至今未擴大的，可按實際使用面積予以確權(quán)登記。1982年< <村鎮(zhèn)建房用地管理條例> >實施起至1987年< <土地管理法> >實施時止，對宅基地審核批準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記;超占部分已按國家和地方有關(guān)規(guī)定處理的，按處理結(jié)果予以確權(quán)登記;未進(jìn)行處理的，超占面積在不動產(chǎn)登記簿和證書附記欄中注明。1987年< <土地管理法> >實施后，對宅基地審核批準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記，超占面積在不動產(chǎn)登記簿和證書附記欄中注明。本通知印發(fā)后新審批的宅基地，嚴(yán)格按照審批面積確權(quán)登記，超占面積不再注記。

五、明確負(fù)面清單，守牢政策底線。嚴(yán)禁通過登記將違法用地或違法建設(shè)合法化，對城鎮(zhèn)居民尤其是回鄉(xiāng)退休干部到農(nóng)村占地建房或違法購買宅基地和農(nóng)房、各類社會投資主體或個人下鄉(xiāng)利用宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館、借流轉(zhuǎn)之名違法違規(guī)圈占或買賣宅基地、違法違規(guī)搞合作建房、"小產(chǎn)權(quán)房"、違反永久基本農(nóng)田和生態(tài)保護(hù)紅線管控要求建住宅等情形，一律不得登記。對超過可附記額度范圍的超建農(nóng)房，違法占地違規(guī)建設(shè)且不具備居住功能的農(nóng)房，不予辦理登記。納入農(nóng)村亂占耕地建房住宅類房屋專項整治問題臺賬的農(nóng)房，要做好問題處置與登記工作銜接。

六、密切部門協(xié)作，方便群眾辦事。自然資源部門和農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門要密切溝通協(xié)作，加強信息互通共享和業(yè)務(wù)協(xié)同，推動宅基地審批、建房規(guī)劃許可、不動產(chǎn)登記等聯(lián)審聯(lián)辦，方便群眾辦事。年度國土變更調(diào)查成果啟用后及時共享其中的村莊用地數(shù)據(jù);宅基地調(diào)查、審批、規(guī)劃許可、不動產(chǎn)登記等動態(tài)產(chǎn)生的數(shù)據(jù)，可實時共享。要尊重群眾意愿，發(fā)揮農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會、村民小組等基層組織作用，鼓勵有條件的地區(qū)以村、組為單位統(tǒng)一組織、集中辦理、送證上門。鼓勵制發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書電子證照。辦理登記時，應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)登記簿和權(quán)屬證書上將依法享有權(quán)利的婦女、兒童等家庭成員全部列明。

本通知印發(fā)后，新建農(nóng)房用地和規(guī)劃管理不適用上述歷史遺留問題處理政策。地方出臺相關(guān)政策的，可按其規(guī)定辦理。

自然資源部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部

2025年12月12日

來源：行政法實務(wù)、三湘微普法