京城老牌百貨多路徑轉身

近日，承載著北京人30余年記憶的藍島大廈貼出閉店公告，2月28日起正式暫停營業。與此同時，北三環原安貞華聯商廈已完成變身，鎖定大健康產業。雙安商場、友誼商店等一批老牌地標也相繼完成業態重構。老項目的加速改造與新興商業體的扎堆開業，背后是北京商業供給市場的結構性矛盾，有效供給依舊不足。在城市更新政策推動與消費需求迭代的雙重作用下，北京老百貨正集體邁入“騰籠換鳥”的階段，商業版圖迎來深度重構。

30年老地標

如今的朝外大街上，藍島大廈在等待最后“清倉”時光。近日，北京商報記者走訪看到，藍島大廈將于2月28日正式閉店升級。商場內多個樓層內已經掛起了“閉店出清全場3折起”的幅牌。清倉活動吸引著絡繹不絕的消費者，既有專程來淘貨的消費者，也有帶著懷舊情懷打卡留念的居民。北京商報記者看到，藍島大廈地下一層的超市依舊有很多消費者前往，中午時分，超市人工結賬通道排起小長隊。其他樓層的客流量相對較少。

社交平臺上，滿是對這座老牌商場的回憶。有消費者評論稱：“從小跟著父母逛藍島，逢年過節買衣服就在藍島，全是童年的回憶。”“人生的第一套樂高就在藍島買的?！薄吧弦淮蝸磉€是6歲，現在已經30歲了?！弊咴L現場可見，商場內中老年顧客占比極高，業態以中老年服飾、日用百貨為主，與周邊悠唐購物中心、THE BOX朝外等年輕化、潮流化商業體形成鮮明反差。

這座1993年開業的商場，曾是上世紀90年代京城商業的“藍色傳奇”，因外形似藍色島嶼得名，作為當時朝陽區占地面積最大的購物中心，經營涵蓋高端家電、金銀首飾、服裝百貨等多元品類，家電區年銷售額曾達5億元。在國美、大中電器城崛起前，其松下、東芝、索尼等日本原裝彩電展區獨樹一幟，當時，“要想生活好，周末逛藍島”的說法傳遍京城。

面對新興商業體的沖擊，藍島大廈并非毫無動作，歷經了多輪轉型掙扎。2010年起，商場先后對東區3層、4層、6層及西區1層進行局部改造，調整品牌布局、升級購物環境，但最終逐漸淪為“中老年服飾、日用百貨”的代名詞，客流集聚效果不明顯。2019年，商場再度啟動整體硬件提升，引入餐飲、兒童體驗等體驗類業態，試圖打破單一零售模式，卻未能扭轉經營頹勢。

據朝陽文旅集團相關負責人此前介紹，藍島大廈是朝外大街城市更新二期工程中的關鍵點位，將開展硬件改造升級、業態結構調整。同時，二期工程將延續一期“年輕力”的主基調，對藍島大廈、豐聯廣場、泛利大廈、昆泰嘉華酒店周邊及昆泰國際商業街等區域開展全面升級。

新舊項目交替

藍島大廈的轉型，是北京老牌百貨集體煥新的縮影。近一年來，京城老牌百貨或商業體紛紛突破傳統框架，想要走出差異化路徑。北京商報記者看到，北三環原安貞華聯商廈于2025年12月正式揭牌為“遠洋安貞廣場”，聚焦大健康產業，引入健康企業總部，僅剩下兩層面積為配套商業；雙安商場對70%商業面積進行改造，摒棄陳舊外立面，引入170個煥新品牌，新進占比達四成，其中不乏全國及區域首店；友誼商店則新增“友誼花園”，營造日咖夜酒氛圍，以多元業態激活使館區消費活力。

大中華購物中心聯盟主席助理柏文喜認為，從需求端來看，居民支出轉向服務與體驗型消費，消費者更愿意為體驗、健康、社交買單。遠洋安貞廣場押注“大健康”，若能拿到醫保端口并與安貞醫院、中日友好形成轉診，項目有望成為“銀發+親子”雙高客層的城市健康客廳，具備突圍潛力。

北京接下來還將迎來更多老牌百貨改造。北京商報記者了解到，亮馬河畔的燕莎友誼商城即將啟動改造，深度融合使館區文化與亮馬河風情，引入沉浸式戲劇體驗等新奇元素，聯動周邊酒店統籌升級，打造文旅融合型商業體；世貿天階已與龍湖商業簽約，計劃保留標志性天幕并升級硬件，打造CBD商業美學新地標。

在大批百貨進入改造期的同時，北京還迎來大批新增商業的入市。北京市商務局發布內容顯示，2025年北京新開28個零售商業項目，例如，中關村ART PARK大融城西區、東區在2025年陸續開業；與北京環球影城主題公園一路之隔的“灣里”國際商業娛樂綜合體總開發規模接近50萬平方米，包含WellTown、汀云小鎮、諾嵐酒店三大板塊；中海大吉巷為文保區+商業+商辦+公園復合型商業形態，定位“城市會客廳”等。

收租者變身運營者

入市新項目多、老項目改造快，推動區域格局重新洗牌、新老商圈錯位競爭，北京商業市場正處于“存量優化與新增供應并行”的格局。據戴德梁行《2025年四季度北京寫字樓零售市場報告》，截至2025年底，北京購物中心總存量已增至1744萬平方米，2025年全年新增優質零售空間超110萬平方米，且未來三年預計仍有近200萬平方米新增供應計劃入市，但供應節奏將逐步放緩。

北京消費者的習慣在改變。柏文喜認為，商業項目的供需存在“盒子”過剩、“好內容”稀缺的情況。從消費端來看，之前的運營者采用的“聯營制+高扣點”模式，導致品牌同質化、商品價格虛高”，物業或者運營方逐漸失去對商品、定價、場景的主導權。同時，核心地段已不再具備天然流量優勢。

柏文喜表示，對于商業項目而言，運營者需要實現從“二房東”到“內容運營商”的轉身，行業中缺乏相關人才，同時缺乏買手、策展、數字化運營團隊。未來，商業的新形態將是“醫療+養老+零售+保險融合”，以及“商業+劇場+酒店+辦公”的24h混合街區等多業態融合模式。

需求變化催動老牌百貨升級?？品降米稍儥C構負責人張新原表示，老牌百貨改造升級面臨的最大挑戰，首要是存量資產盤活的硬性約束，老牌百貨多為老舊建筑，硬件改造需兼顧合規性與功能性，消防升級、動線優化、適老化改造的成本高，且部分建筑有歷史保護要求，改造空間受限；其次是運營能力的斷層短板，老牌百貨原有團隊擅長傳統零售，缺乏場景打造、社群運營、業態招商的新能力，換賽道后專業人才與運營體系跟不上；最后是客流與客群的重構難題，老牌百貨原有客群多為中老年群體，轉型后需吸引新客群，同時避免流失老客群，新舊客群需求的平衡難度大，且周邊新興商業體分流嚴重，客流重構周期長、成本高。

北京商報記者 劉卓瀾 王維祎/文并攝