北京買房：理清思路，購房建議1781

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我的問題可能有些尖銳，請你想好了回答。我剛看到一個(gè)日本博主的視頻，東京板橋區(qū)的三居室，使用面積50平米，約等于咱們的70平了，但人家一套房才2000萬日元，折合人民幣88萬，每平米不過是1萬多點(diǎn)，相對比于北京是不是太諷刺了？

A：

1、我還真沒覺得您這問題有什么尖銳的，可能是對您尖銳吧，刺激到您脆弱的心靈了？

2、首先說，我估計(jì)您看的這視頻博主大概率是留學(xué)或移民中介，所選取的房源未必是普遍現(xiàn)象。但我沒有證據(jù)，只是說有這種可能。

3、其次，我也去過不少次東京了，可對這板橋區(qū)是真沒什么印象，估計(jì)屬于23區(qū)中不太繁華的郊區(qū)，所以不太受重視和出名。

于是我剛剛也問了問在東京賣房的中介（華裔），他回答說板橋區(qū)在23區(qū)中屬于最外圍的，以地理位置來說約等于“北京的延慶”，也就是西北方向最邊緣的郊區(qū)。

另外如果以經(jīng)濟(jì)排名來說，東京通常把23個(gè)區(qū)分為了七層，而板橋區(qū)介乎于六七層之間。畢竟軌道交通還算方便，再加上這里有一些傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，所以綜合比較的話在東京各區(qū)中不算最弱的。

以房價(jià)來說，如果最高的港區(qū)千代田澀谷等地是10來萬一平+全東京均價(jià)在6/7萬一平的話，那板橋區(qū)的均價(jià)在3.8萬左右，肯定到不了4萬。再看看北京現(xiàn)在均價(jià)6萬左右，東西城10來萬，遠(yuǎn)郊區(qū)均價(jià)還到不了4萬呢。有什么可諷刺的嗎？

4、另外我也讓在東京賣房的這哥們兒查了查2000萬的50平房源，他回復(fù)是肯定有這價(jià)格的房，在老工業(yè)區(qū)附近，看圖片都是很老的公寓了，等同于咱們的遠(yuǎn)郊老破小。

那我就大概明白了，如果跟北京比較的話，這套房的位置估計(jì)約等于北京曾經(jīng)的燕山區(qū)，也就是現(xiàn)在房山區(qū)的地鐵終點(diǎn)站，燕山石化，即通地鐵的老工業(yè)區(qū)板塊。

現(xiàn)在燕山老破小三居室到不了88萬，60多萬的掛牌房源不少呢，50多萬的都有，使用面積也50平左右，按建面報(bào)價(jià)是均價(jià)1.2萬。

5、總之對比完之后我真沒找出諷刺點(diǎn)，也沒覺得您這問題有什么可尖銳的。我把問題也發(fā)給東京這中介了，他倒提了個(gè)尖銳問題：竟然有人拿板橋區(qū)的老破小來忽悠，那這都不是道德的淪喪和人性的扭曲了，而是移民中介的無良+精神殖人的愚蠢。

僅供參考。

二

Q:

我是有換房改善的想法，一直看亞運(yùn)村這一帶的三居，突然發(fā)現(xiàn)陽明廣場的價(jià)格才4萬，甚至有3萬多的。我之前沒注意，為什么價(jià)格這么低啊？我雖然沒仔細(xì)進(jìn)來看過，但外觀的檔次不低啊，看網(wǎng)上圖片也都不錯(cuò)，所以想了解一下。

A：

1、陽明廣場之所以單價(jià)相對低，主要因?yàn)檫@里的性質(zhì)是“老公寓”，也就是早期的港式塔樓公寓。當(dāng)年的檔次是很高的，但因?yàn)檎瞻崃讼愀鄣脑O(shè)計(jì)，所以不太適合北方的氣候和習(xí)慣。主要就體現(xiàn)在朝向和通風(fēng)等方面，以現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)來看就不是太宜居了。

2、另外是2003年有了非典事件，香港有個(gè)發(fā)病率非常高的小區(qū)叫淘大花園，也是通風(fēng)不太好的塔樓，結(jié)果病毒就順著電梯井傳播到全樓。消息傳開之后，北京的塔樓就受到影響了，當(dāng)年不少小區(qū)都緊急修改規(guī)劃，改成了非塔樓設(shè)計(jì)。之后除非是地塊實(shí)在不好安排的，否則很少有開發(fā)塔樓的了。

而且這種公寓早期的規(guī)劃是商務(wù)為主的，所以對家庭生活的社區(qū)環(huán)境不是太重視，也是現(xiàn)在不受追捧的原因之一。再加上戶型偏大，所以單價(jià)走勢就偏弱了。

3、還有一點(diǎn)是因?yàn)閵W運(yùn)會，很多人都認(rèn)為北京會因此而商務(wù)需求大爆發(fā)，所以開發(fā)商們就借級炒作，開發(fā)了太多的公寓，導(dǎo)致供大于求了，那價(jià)格就更不好推高了唄。

4、簡單就是這情況吧。這種公寓的優(yōu)勢是居住的性價(jià)比相對高，租金收益也偏高。但對應(yīng)的劣勢就是價(jià)格走勢弱，以后最好的成績就是不再落后吧，別有太高的期望值就行。

僅供參考。

借網(wǎng)友這話題聊兩句，陽明廣場的開發(fā)商叫“同源”，建國門內(nèi)西總部胡同的陽明國際也是他們開發(fā)的，從名字能大概看出背景嗎？

陽明其實(shí)就是陽明先生，王守仁，梁啟超先生認(rèn)為的中國“兩個(gè)半圣人”之一。另一個(gè)圣人是孔子，半個(gè)圣人是曾國藩。

很多人都知道教員對曾國藩的評價(jià)是“獨(dú)服曾文正公”，但對王陽明的評價(jià)很少有人知道，那就是“名世500年，諸公皆碌碌”，也就是王陽明之后無人能望其項(xiàng)背。但是畢竟“心學(xué)”中有很大一部分是唯心主義的，比如“心外無物”，所以有一段時(shí)間的爭論很大。

常凱申也佩服曾國藩，甚至學(xué)習(xí)了寫日記。但是他也是陽明先生的忠實(shí)粉絲，死忠粉，甚至他“中正”的名字都出自“大中至正”。

都知道軍統(tǒng)吧？前身是復(fù)興社，核心層是“力行社”，蔣先生是社長，名字含義就是陽明先生的“力行”學(xué)說。臺北的陽明山之前叫“草山”，蔣先生覺得有落草為寇的嫌疑，于是改成陽明山。

據(jù)說蔣先生是在日本留學(xué)期間開始學(xué)習(xí)的陽明心學(xué)，這有爭議，但日本也確實(shí)是心學(xué)在全世界最受重視的地區(qū)。甚至有說法是，陽明心學(xué)才推動(dòng)了明治維新，所以日俄戰(zhàn)爭之后的東鄉(xiāng)平八郎才拿出牌子“一生拜首服陽明”。

另外蔣先生1927年到日本去拜見美玲女士的母親，同時(shí)與倭國眾多大佬簽訂了密約。但這些倭酋之所以接受了曾經(jīng)與蘇聯(lián)結(jié)盟，剛剛開始反共，唯一兒子卻被扣在蘇聯(lián)的蔣先生，其社交貨幣之一就是陽明心學(xué)。

典型的就是“頭山滿”，此人是當(dāng)時(shí)日本“玄洋社”的精神領(lǐng)袖，操控了幾乎全部的浪人刺殺集團(tuán)，號稱“六萬死士”。玄洋社還有個(gè)通俗的名字，叫“黑龍會”，含義就來自“黑龍江”，所以頭山滿就是東三省倭寇占領(lǐng)區(qū)的幕后匪酋之一。

而頭山滿之所以接受了蔣先生，除了因?yàn)樗菍O先生的朋友，而蔣是孫先生的繼任之一，還因?yàn)樗麄兌际峭蹶柮鞯闹覍?shí)粉絲，有共同話題。

另外還有一個(gè)更惡貫滿盈的倭酋，甲級戰(zhàn)犯，制造了南京大屠殺的松井石根。此人最早和蔣先生的帶頭大哥陳其美是朋友，后來蔣先生到日本留學(xué)就住在松井家里，也就結(jié)成了好友，因?yàn)樗麄兌际切膶W(xué)信徒。

27年蔣先生到日本洽談密約，主要籌碼就是日本在東三省的侵略利益，而牽線人就是松井石根，畢竟他曾經(jīng)是東北最大的間諜頭子，哈爾濱特務(wù)機(jī)關(guān)長。

當(dāng)然，這些都是918事變之前的事情了，當(dāng)時(shí)還是北伐中間期，也是蔣先生被迫下野的時(shí)期，跟后來全面抗戰(zhàn)之后不是同等的背景。我只是說陽明心學(xué)與蔣先生和寶島的一些聯(lián)系而已，算是冷知識吧……

三

Q:

我和愛人都在外地，女兒在北京已經(jīng)落戶，男友北京人，準(zhǔn)備明年辦婚禮，房子買在了通州，產(chǎn)權(quán)是親家老兩口的。我們考慮到過幾年退休后也到北京居住，所以想用女兒的資格先買套房，畢竟現(xiàn)在北京房價(jià)應(yīng)該是差不多到底了吧？也想買在通州，您能以200-300萬的總價(jià)給推薦一下嗎？

Ps：之所以預(yù)算差額大，是因?yàn)槲覀兡軠愖?00萬左右的資金，另外100萬是看情況是否貸款。另外我們考慮一個(gè)學(xué)區(qū)問題，只是不知道現(xiàn)在買學(xué)區(qū)房是否合適，聽說北京溢價(jià)很高的。

A：

1、我認(rèn)為北京房價(jià)基本到底，因?yàn)樽饨鹗找媛室呀?jīng)高于同期銀行利率了。20多年的歷史上這種情況下出現(xiàn)過三次，每次都是房價(jià)的相對低谷期。

2、200跟300萬的價(jià)差是不是大點(diǎn)兒了？100萬啊，在通州至少是一間臥室的差距了。所以您還是把預(yù)算再估算一下吧，要不然就跟20萬到30萬的車似的，品牌和配置不好聊。

3、怎么叫看情況是否貸款呢？哪種情況？是指學(xué)區(qū)方面嗎？

如果是的話這只能自家決定，但一般建議都是沒必要準(zhǔn)備太早。畢竟還沒結(jié)婚呢，等用上學(xué)位至少得7年甚至更長，那這100萬的溢價(jià)部分不就閑置了嗎？而且還得承擔(dān)這期間的保值風(fēng)險(xiǎn)。畢竟至少到2031年都是低谷期了，就算是通州學(xué)區(qū)房的溢價(jià)率低于市區(qū)，那準(zhǔn)備的太早也不劃算。

4、我要建議的話是以300萬總價(jià)為上限的看房，看的同時(shí)計(jì)算性價(jià)比（租售比），如果有很高的就提高預(yù)算的貸款，沒有太高的那就看自己的喜好了。這可以先看通州西部離市區(qū)近的地鐵沿線，性價(jià)比相對高，跟朝陽區(qū)基本一致。比如物資學(xué)院一帶，大多數(shù)小區(qū)的數(shù)值等同于朝陽。

僅供參考。

四

Q:

我是75年的，剛剛退休，老公還有四五年吧，退休金都是最低一檔，到時(shí)候估計(jì)加起來也就6000。所以我們有個(gè)想法是把現(xiàn)在的東城房子賣掉，學(xué)區(qū)房，大概現(xiàn)在能賣600萬吧，然后在通州或回天的地鐵沿線買兩套房，一套兩居自住，另一套買成租金高的來補(bǔ)貼生活。您覺得這想法靠譜兒嗎？

Ps：我看了公寓的租金了，但周圍人都說問題太多，我看網(wǎng)上也都不建議。您什么看法？

A：

1、沒什么不靠譜兒的。賣掉溢價(jià)高的學(xué)區(qū)房之后買兩套不帶溢價(jià)的，既滿足自住也能提高租金收益率，同時(shí)也提高了居住的性價(jià)比。

2、比如現(xiàn)在這套600萬的房，我估計(jì)如果出租的話租金在8/9000，租金收益率1.5%左右。而如果換成兩套回天的緊湊戶型，那租金加起來應(yīng)該上萬，租金收益率在1.8%左右，租金高就意味著居住的性價(jià)比相對高。

另外如果買朝陽小戶型的話會更高，公寓的話甚至能翻番。但考慮好50年公寓的各種劣勢，一般不是太建議。

3、另外回天的中小戶型的租金一般都等同于市區(qū)，但通州的得看地段兒和小區(qū)。離市區(qū)近的地鐵沿線相對高，其他的多數(shù)都略低一些，平均低個(gè)10%吧。

4、我也沒建議公寓啊，只是說租金相對高，現(xiàn)在基本都在3%左右起步，高了能到3.5%。但其他問題也都是客觀存在的，考慮好再買唄。

僅供參考。

五

Q:

我之前看過您寫的文章，四塊玉的來龍去脈。這回東四塊玉這地終于又蓋房子了。容積率大概多大？這地方會不會限高？怕遮擋我的老破

A：

1、容積率我可不知道，這只能是查規(guī)劃。不過二環(huán)內(nèi)多層（六層）的話不會超過1.5，小高層（12層）以下一般不超2.0。畢竟二環(huán)外天壇府的容積率也不過是2.2，回遷房和商品房都包括了。

2、肯定限高啊，四環(huán)內(nèi)連新建的商業(yè)建筑都不許超過80米了。北京老城區(qū)二環(huán)內(nèi)則是干脆不準(zhǔn)再建高層，也就是不許超過45米，住宅的話最多15層樓。現(xiàn)實(shí)中這幾年都沒聽說新批的18米以上的住宅了，也就是最高為六層小板樓。

3、應(yīng)該不會遮擋周邊已有建筑。首先是有嚴(yán)格的采光規(guī)定，其次是管理部門也犯不上給自己惹麻煩，二環(huán)內(nèi)的一切設(shè)計(jì)都會很嚴(yán)格的。

僅供參考。

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