南京武夷花園，一共有145棟樓，房?jī)r(jià)從2002年2000/平漲到30000/平

南京的城南，過(guò)了繞城公路，便是江寧區(qū)的地界。若從新街口算起，沿著中山東路、中山門(mén)大街一路向東，再轉(zhuǎn)向南邊的雙龍大道，當(dāng)?shù)缆穬膳缘母邩侵饾u被更開(kāi)闊的視野所替代，市聲變得有些疏離時(shí)，便進(jìn)入了江寧的老城區(qū)——東山一帶。

在一條名為上元大街的道路旁，一個(gè)規(guī)模龐大的小區(qū)靜靜地鋪展開(kāi)來(lái)，它叫武夷花園。如果你第一次驅(qū)車(chē)經(jīng)過(guò)，很可能會(huì)被它連綿不絕的樓群所吸引。

這里的樓棟不是那種拔地而起的摩天高樓，多是六七層高的板樓，整齊中帶著些許歲月的痕跡，一棟挨著一棟，形成了非常壯觀的居住群落。

整個(gè)小區(qū)分為許多個(gè)不同的“園”，比如水仙園、玉蘭園等等，它們共同構(gòu)成了這個(gè)總建筑面積達(dá)30萬(wàn)平方米的龐大社區(qū)。這個(gè)小區(qū)總共擁有145棟住宅樓，容納著超過(guò)兩千戶家庭。

在南京房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)卷中，武夷花園是一個(gè)繞不過(guò)去的名字，它像一塊厚重的基石，記錄著江寧從“鄉(xiāng)下”變?yōu)槌鞘行轮行牡倪^(guò)程，也承載著成千上萬(wàn)普通人二十多年的安居生活。

要講武夷花園，得先看看它腳下的這片土地。2001年，江寧撤縣建區(qū)。在九十年代中期，當(dāng)大多數(shù)南京市民還把江寧視作遙遠(yuǎn)的“鄉(xiāng)下”時(shí)，武夷地產(chǎn)做出了一個(gè)在當(dāng)時(shí)看來(lái)頗為大膽甚至“瘋狂”的舉動(dòng)——拿下了450畝土地。

這個(gè)決定，需要的不僅是資金，更是對(duì)城市發(fā)展方向的遠(yuǎn)見(jiàn)。2001年的區(qū)劃調(diào)整，如同一道明確的指令，宣告了江寧將作為南京主城的重要組成部分來(lái)發(fā)展。

武夷地產(chǎn)敏銳地抓住了這個(gè)時(shí)機(jī)，在這450畝土地上，啟動(dòng)了武夷花園這個(gè)超級(jí)大盤(pán)的建設(shè)。

可以說(shuō)，小區(qū)的建造背景，與江寧城市化浪潮的起始點(diǎn)完全重合。它不是城市擴(kuò)張的結(jié)果，而是推動(dòng)擴(kuò)張的先驅(qū)力量之一。

那么，這個(gè)大盤(pán)是從什么時(shí)候開(kāi)始建成的呢？它并非一蹴而就，而是一個(gè)跨越了數(shù)年、分期開(kāi)發(fā)的漫長(zhǎng)過(guò)程。最早的房子在2001年就開(kāi)始建設(shè)并陸續(xù)交付，而整個(gè)小區(qū)的建設(shè)，一直持續(xù)到2006年才基本完成。

在長(zhǎng)達(dá)五六年的時(shí)間里，推土機(jī)、塔吊和建筑工人的身影是這片土地上不變的風(fēng)景。小區(qū)被細(xì)致地分為十個(gè)期區(qū)，從最早開(kāi)發(fā)的部分到最晚竣工的樓棟，其間可能相隔數(shù)年。

這種開(kāi)發(fā)節(jié)奏，使得小區(qū)的面貌并非完全統(tǒng)一，而是帶著漸進(jìn)時(shí)代的烙印。但無(wú)論如何分期，其整體的規(guī)劃理念從一開(kāi)始就是明確的：打造一個(gè)低密度、高綠化、適合居住的“花園”社區(qū)。

房子建好了，最關(guān)鍵的問(wèn)題就是價(jià)格。在2001年、2002年，武夷花園最初開(kāi)始銷(xiāo)售時(shí)，它的房?jī)r(jià)是多少呢？那個(gè)年代，南京主城區(qū)的房?jī)r(jià)正處在緩慢爬坡的起點(diǎn)，而江寧，在很多人心中仍是偏遠(yuǎn)的代名詞。

在2002年前后，南京主城如城東、城中的房?jī)r(jià)可能在每平方米三四千元徘徊，那么作為新興區(qū)的江寧，單價(jià)很可能在兩千元上下，甚至更低。

對(duì)于第一批購(gòu)買(mǎi)武夷花園的業(yè)主而言，他們付出的，不僅僅是一筆房款，更是一份對(duì)江寧未來(lái)的信任和期待。他們用較低的金錢(qián)成本，賭的是一個(gè)區(qū)域發(fā)展的明天，賭的是自己能夠更早擁有一片寬敞天地，哪怕需要忍受一段時(shí)間的不便。

房?jī)r(jià)的上漲，從來(lái)不是憑空發(fā)生的，它需要實(shí)實(shí)在在的催化劑。對(duì)于武夷花園而言，它的價(jià)值被發(fā)現(xiàn)和提升，與幾件關(guān)鍵的事情同步。首先是江寧區(qū)自身在撤縣建區(qū)后的狂飆突進(jìn)。

區(qū)政府大力推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，道路拓寬，學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)等公共配套紛紛落地。武夷花園所在的上元大街一帶，逐漸從城郊結(jié)合部變成了東山老城與江寧新市區(qū)交匯的活躍地帶。

其次，是南京整個(gè)城市戰(zhàn)略的南移。南京南站這個(gè)亞洲最大的高鐵樞紐在2011年投入運(yùn)營(yíng)，雖然與武夷花園有一些距離，但它為為整個(gè)南京南部注入了無(wú)窮的活力。

交通格局的顛覆性改變，使得“距離”被重新定義。更重要的是，地鐵一號(hào)線南延線（即現(xiàn)在一號(hào)線江寧段）的通車(chē)。雖然武夷花園不直接毗鄰地鐵站，但距離河定橋、小龍灣等站點(diǎn)都在可接受的公交接駁或騎行范圍內(nèi)。

軌道交通的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，讓小區(qū)的交通劣勢(shì)得到了極大彌補(bǔ)。這些因素疊加在一起，大約在2010年之后，武夷花園的房?jī)r(jià)結(jié)束了漫長(zhǎng)的沉寂期，開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)步上升的通道。

從最初可能的兩千元左右，逐步攀升，突破了每平方米一萬(wàn)元的心理大關(guān)。這個(gè)階段的上漲，是扎實(shí)的，因?yàn)樗澈笫蔷用袢庋劭梢?jiàn)的生活便利度提升，是板塊價(jià)值得到普遍認(rèn)可的必然結(jié)果。

任何資產(chǎn)的價(jià)格都會(huì)有波動(dòng)，房地產(chǎn)也不例外。武夷花園的房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了穩(wěn)步攀升后，隨著全國(guó)性的樓市熱潮，在2016年至2018年間達(dá)到了一個(gè)歷史性的高點(diǎn)。

那一時(shí)期，貨幣環(huán)境寬松，資產(chǎn)增值預(yù)期強(qiáng)烈，南京幾乎所有區(qū)域的房?jī)r(jià)都經(jīng)歷了快速上漲。武夷花園憑借其巨大的社區(qū)規(guī)模、成熟的居住氛圍和江寧區(qū)整體價(jià)值的躍升，房?jī)r(jià)也水漲船高。

在2017至2018年的高峰期，小區(qū)內(nèi)一些位置佳、戶型好、裝修不錯(cuò)的房源，掛牌單價(jià)達(dá)到每平方米三萬(wàn)元左右，并不是罕見(jiàn)的情況。這個(gè)價(jià)格，是多重因素共振的結(jié)果。

既有江寧區(qū)經(jīng)過(guò)十幾年發(fā)展，從郊區(qū)徹底蛻變?yōu)楝F(xiàn)代化新城區(qū)的基本面支撐；也有當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍樂(lè)觀，購(gòu)買(mǎi)力外溢到所有性價(jià)比區(qū)域的情緒推動(dòng)。

對(duì)于許多早期業(yè)主來(lái)說(shuō)，這意味著家庭資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了近十倍的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)在這個(gè)老小區(qū)里得到了淋漓盡致的體現(xiàn)。

然而，市場(chǎng)的規(guī)律總是周期性的。在觸及高點(diǎn)之后，隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的深入和整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變遷，市場(chǎng)逐漸從狂熱回歸理性。

從2021年下半年開(kāi)始，南京的二手房市場(chǎng)進(jìn)入了調(diào)整期。像武夷花園這樣房齡已接近二十年的小區(qū)，也面臨著所有“老小區(qū)”共同的挑戰(zhàn)：建筑設(shè)計(jì)和戶型理念相對(duì)于新房有所落后，部分公共設(shè)施開(kāi)始老化，停車(chē)位緊張等問(wèn)題日益凸顯。

雖然小區(qū)物業(yè)費(fèi)至今仍保持著每平方米每月0.35元的極低水平，這在某種程度上降低了居住成本，但也可能限制了物業(yè)提供更高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)的能力。

因此，在市場(chǎng)整體冷靜的背景下，武夷花園的房?jī)r(jià)也從高點(diǎn)有所回落，進(jìn)入了一個(gè)更平穩(wěn)、也更反映其真實(shí)居住價(jià)值的區(qū)間。

那么，現(xiàn)在的武夷花園，房?jī)r(jià)大概在一個(gè)什么水平呢？根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)的普遍掛牌情況，這個(gè)小區(qū)的二手房均價(jià)，大致穩(wěn)定在每平方米23000元到25000元這個(gè)范圍。

當(dāng)然，這是一個(gè)整體的平均數(shù)，具體到每一套房源，價(jià)格會(huì)有顯著的差異。比如，小區(qū)中心位置、靠近內(nèi)部景觀、樓層和朝向俱佳的房源，單價(jià)可能會(huì)接近甚至略超過(guò)26000元。

而一些位于邊緣、樓層較低或戶型不那么方正的房子，單價(jià)則可能落在22000元上下。造成價(jià)格差異的因素還有很多，比如裝修狀況，是保持完好的自住裝修，還是簡(jiǎn)單出租裝修，對(duì)價(jià)格影響很大。

但無(wú)論如何，目前每平方米兩萬(wàn)三四千元的價(jià)格，可以看作是市場(chǎng)在為這個(gè)小區(qū)進(jìn)行重新定位。它不再背負(fù)著投機(jī)升值的過(guò)度期望，而是清晰地指向其核心價(jià)值。

一個(gè)生活配套極其成熟、居住氛圍濃厚、交通通達(dá)性良好、總價(jià)在江寧核心區(qū)仍有競(jìng)爭(zhēng)力的超大型成熟社區(qū)。對(duì)于許多在江寧工作、生活，或者預(yù)算有限但需要較大居住空間的家庭來(lái)說(shuō)，它依然是一個(gè)穩(wěn)妥且實(shí)用的選擇。

今天，當(dāng)你走進(jìn)武夷花園，時(shí)間的厚重感會(huì)撲面而來(lái)。樹(shù)木早已蔥郁參天，枝丫交錯(cuò)，在夏天投下濃密的綠蔭。外立面的瓷磚顏色或許不再鮮亮，但陽(yáng)臺(tái)上晾曬的衣物、窗臺(tái)邊生機(jī)勃勃的綠植，充滿了扎實(shí)的生活氣息。

社區(qū)內(nèi)部的商業(yè)街熙熙攘攘，菜場(chǎng)、超市、小吃店、理發(fā)店一應(yīng)俱全，形成了一個(gè)充滿煙火氣的內(nèi)向型生活圈。傍晚時(shí)分，放學(xué)歸來(lái)的孩子嬉鬧著穿過(guò)花園，老人們提著菜籃慢悠悠地走著，下班的車(chē)流緩緩匯入尋找車(chē)位的大軍。

那些關(guān)于建設(shè)、開(kāi)盤(pán)、暴漲的宏大敘事，早已沉淀為社區(qū)背景的一部分，不再是日常談?wù)摰脑掝}。當(dāng)下的、瑣碎的、溫潤(rùn)的日常生活，才是這里真正的主角。這145棟樓，兩千多戶家庭，日復(fù)一日地上演著屬于自己的平凡故事。

它的房?jī)r(jià)變遷史，從試探性的低價(jià)起步，到搭乘區(qū)域發(fā)展的快車(chē)穩(wěn)步上揚(yáng)，在時(shí)代的浪潮中被動(dòng)推至巔峰，最終又回落至一個(gè)理性平穩(wěn)的平臺(tái)。

這條曲線，平淡無(wú)奇，卻是中國(guó)城市化進(jìn)程中，無(wú)數(shù)類(lèi)似大型社區(qū)的共同命運(yùn)軌跡。武夷花園，以其龐大的體量和長(zhǎng)久的生命周期，見(jiàn)證了江寧的崛起，也承載了無(wú)數(shù)新老南京人的安家夢(mèng)想。

它不耀眼，但足夠堅(jiān)實(shí)；不時(shí)尚，但足夠溫暖。這或許就是它存在的全部意義。