走南闖北,長沙未來的基調?
結論來自長沙政府工作報告:十五五期間,有序推進蘇圫垸、解放垸整體開發,推動蘇圫垸與金霞、馬欄山、松雅湖等區域貫通聯動。
也就是說,未來五年內,解放垸、蘇托垸將成為長沙的發展重心,一南一北,定下基調!其中,解放垸,即奧體新城,官方已有定論。
規劃面積27.5平方公里,目前的重點是長沙奧體中心板塊和長郡中學新校區板塊。首開區聚焦于此,是因為這兩大板塊已有價值支撐點,目前一直在施工中。加上板塊的省級高定位,其發展基調其實已經定下。
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重點是北邊的蘇托垸,今天來仔細分析,主要聚焦點有三:
其一,蘇托垸,長沙二環內唯一寶地,為何遲遲得不到開發?
其二,蘇托垸,為何在十五五期間,得到官方高規格定位發展?
其三,蘇托垸,能否得到發展支撐,新概念、大概念是關鍵!
蘇托垸片區,位于長沙市開福區撈刀河、星沙聯絡線、楚家河圍合區域,北鄰金霞產業園區,南抵馬欄山片區,面積14.03平方公里,規劃人口23萬人,是長沙城區二環內唯一整體成片地塊。
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但十多年來一直未能開發,原因大家也清楚,一是官方定下的農田保護政策,所以一直無法動工。不過最新的長沙國土空間規劃顯示,蘇托垸大部分區域都已經被劃出農田保護范疇,能夠進行大規模開發!
除了這個核心原因,還有一個重點是,在當前的大環境下,政府財政資金優先,開發一個全新片區,需要大概念、新概念來支撐其價值。
而目前長沙的主流發展方向,是往南。所以當下很多大項目、大產業都往南布局——
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比如科創科研核心的湘江科學城,已經聚集了湖南大學新校區、湖南師范大學新校區以及眾多科研項目、科創公司等,因此能夠迅速得到開發。
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奧體新城也是如此,在沒有更多產業性質大概念的情況下,一個奧體中心就足以帶動奧體新城一部分區域的開發。
但蘇托垸一直缺少這種概念,所以一直沒有得到開發。
不過,隨著2025年年政府工作報告一出,蘇托垸或將迎來開發新歷程。那么,對于蘇托垸,官方給出的定位是什么呢?在政府工作報告中明確提及:
推動蘇托垸與金霞、馬欄山、松雅湖等區域貫通聯動。
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也就是說,蘇托垸的開發將是與周邊板塊聯動進行,以馬欄山、松雅湖等成熟板塊的產業來推動蘇托垸的發展,并與金霞一同打造城北科創高地!
但為什么是現在這個時間點?
其實早有預兆:
其一,長沙主城(二環內),其余部分全部已成熟,已經沒有開發空間,唯有部分區域開啟城市更新來獲得主城的新開發空間。所以,唯一空置的蘇托垸,在這個價值回歸主城的時代,成為唯一可以大規模開發的主城核心板塊,加快開發進度在情理之中!
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其二,長沙主城區產業板塊的拓展,其實主要是馬欄山視頻文創園的拓展。周知,馬欄山目前的建設也已接近尾聲,10余棟寫字樓已拔地而起,依托湖南衛視,眾多文創企業在此落地生根,集聚了4000余家文化科技企業、6.4萬名音視頻產業人才,形成了較為完整的產業鏈,涵蓋網絡視聽、數字出版、動漫游戲、VR/AR等領域。
據統計,2020年至2024年間,馬欄山文創視頻產業園累計實現企業營收2771億元,年均增長11.2%。
而根據湖南省規劃的音視產業發展目標,至2027年將長沙打造為全國音視頻產業創新策源地,產業規模實現5000億元。馬欄山作為核心載體,必然要擴張文創視頻產業規模,往哪擴?
蘇托垸!
其實,這一點早在蘇托垸的最初規劃上就已現端倪。根據規劃,蘇托垸擬打造為“馬欄山北片區”,構建以文化創意為主,以文旅消費、科創研發為輔的“一主兩輔”產業體系。
另外,蘇托垸還將聯動金霞發展,共同組成長沙打造“全球研發中心城市”中“一城一區三基地”中的科大金霞基地,而其核心就在蘇托垸。
而十五五規劃中,還明確將聯動松雅湖區域。屆時,蘇托垸一邊聯動馬欄山,打造文創產業園的第二基地,又接納金霞的高科技產業,依托松雅湖未來科技城的核心科創加持,將蘇托垸板塊打造為全新的高新技術+文創產業園區。
那么,問題來了,蘇托垸目前有哪些產業規劃?又有哪些最新動態?
在2024年,官方就推動了蘇托垸的招商大會,明確提及打造“水上蘇托 未來創城”的概念,并且規劃了開發時間表。
其中,根據規劃,蘇托垸區域將引進馬欄山文創園資源,合體打造國際傳媒港、影視拍攝基地、個人電影工廠、人民藝術館、數字文化高峰論壇中心、芒果明星村等。
另外,蘇托垸還引入中國(長沙)地理標志智創生態博覽園(總部基地)項目,總投資30億,共計350畝地,分布范圍極大。
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不過,這些項目都還未真正落地,而在近期,蘇托垸有了很多新動態:
其一,2025年9月,蘇托垸召開了拆遷工作會,定調將對片區約7000多畝的土地進行征拆。這一舉措標志著蘇托垸的開發進入實操階段,也傳遞出長沙北部區域加速升級的信號。
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在開福區發改委的重點會議上也明確表示,要加速推進蘇托垸、洪山公園、四方坪三場連片區域的開發和土地釋放。這是對蘇托垸征拆工作的進一步解釋。
其二,長沙市及市政府的領導也相繼前往蘇托垸片區進行調研。例如,2025年12月27日,市長就曾到訪雨花區和開福區,調研了略行地區與蘇托垸片區的規劃建設情況。
在蘇托垸片區,調研的重點是片區的整體規劃建設和產業項目招商。會議明確提到:
一是要深入研究,有序推進蘇托垸片區的開發,并進一步完善規劃編制。
二是要明確與金霞新城、馬欄山視頻文創產業園進行聯動。
其三,蘇托垸城中村改造項目已被納入長沙市城中村改造首批項目庫,意味著啟動時間不遠了。另外蘇托垸規劃高中項目已啟動招標,并引入了長郡雙語實驗中學的品牌,將在河東打造一所新的長郡雙語高中。
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由此可見,蘇托垸的開發其實已有動作。但也要注意到,目前的動作大多集中在祝家湖一帶,而這一片區本身已開發得相對成熟。
因此,真正標志蘇托垸進入全新開發階段的項目,其實尚未啟動。
來源:李白樓語堂、長沙工作報告、網易號
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