茂業商業：“存量盤活”能否成為傳統零售的轉型處方？

圖源|文軒圖庫

老態龍鐘的百貨零售巨頭茂業商業還能煥發新生嗎？

1月22日，茂業百貨公告稱將正式啟動商業不動產公募REITs的申報發行工作，意圖盤活旗下的核心物業資產。

這一金融動作，是在“重資產”的傳統模式與急需現金流的轉型現實之間，尋找一個關鍵的平衡支點。

商業不動產公募REITs解藥

根據公告，茂業商業擬作為底層資產的是位于成都市高新區天府大道北段的成都茂業中心部分樓宇，該資產由公司全資子公司成商集團控股有限公司及關聯方成都崇德投資有限公司持有。

作為交易的關鍵安排，茂業商業及其關聯方計劃戰略配售不低于34%的REITs份額，此項關聯交易將提交公司股東大會審議。

公司表示，通過將標的資產重組并注入公募REITs，預計將有效盤活存量不動產、拓寬融資渠道，并有望為公司帶來凈利潤增長，從而實現降低財務杠桿、優化資本結構的戰略目標。

受發行REITs消息影響，截止1月23日午盤，茂業商業股價報6.83元，上漲2.76%。然而，這波短期上漲無法掩蓋公司市值在劇烈博弈中的顯著縮水，其背后是短期炒作與長期基本面之間的深刻矛盾。

市場正在對公司的真實價值進行重估：一邊是REITs帶來的資產重組與轉型想象，另一邊是主業造血能力枯竭的嚴峻現實。

財務困境：營利雙降，造血枯竭

茂業商業的困境持續多年，且呈加深趨勢，這在財務指標中展現得極為清晰。

文軒指數梳理該公司年度數據發現：2024年，公司營業收入為27.16億元，同比下降14.21%；歸屬母公司凈利潤為0.37億元，同比下降26.63%。

進入2025年，頹勢不減反增。2025年1-6月，公司實現營業收入12.63億元，同比大幅下降19.73%；歸屬于上市公司股東的凈利潤僅為0.35億元，同比驟降77.26%。現金流同樣承壓，上半年經營活動產生的現金流量凈額為2.65億元，同比減少58.40%。

更關鍵的扣非后凈利潤指標顯示，公司主營業務造血能力已經枯竭。2024年全年，公司扣非后凈利潤為-0.30億元，主業已實際虧損。2025年上半年，扣非后凈利潤雖為0.39億元，但同比仍大幅下降70.48%。

分業態和地區來看，公司的百貨業態在全國多地面臨嚴峻挑戰。2025年上半年，公司在成都、深圳、呼和浩特等核心城市的百貨業務收入同比下滑均在20%以上。整體來看，占主營業務收入86.15%的商業零售板塊，其毛利率同比減少了3.21個百分點。

若將時間線拉長至五年，這家公司的業績軌跡更顯觸目驚心：其營收規模已從2021年的高點縮水超三成，扣非凈利潤則在盈利與虧損的邊緣劇烈擺動，主業造血能力衰竭。

這份持續失血的企業經營盤面，是茂業商業的經管不善，亦是整個行業在消費變革下艱難轉型的縮影。

根據中國國家統計局數據，2025年1-9月，限額以上百貨店業態零售額同比僅微增0.9%，在主要零售業態中增速墊底。茂業商業的業績軌跡與行業大勢高度吻合。

結構性困境：重資產的負擔與轉型挑戰

文軒指數深入分析茂業商業的財報發現，其困境并非簡單的市場周期性下滑，而是一個更深層的、自我強化的結構性矛盾。

公司賴以生存的“重資產”模式，在新時代下正從優勢轉變為轉型的最大負擔。茂業商業旗下23家門店的經營模式以聯營為主，物業資產龐大。

這在行業上行期是抵御租金上漲的“護城河”。但在增長失速時，這些沉淀了巨額資本的優質資產，不僅無法產生匹配其價值的現金流，其折舊攤銷還持續侵蝕利潤。從數據上看，公司總資產在2025年上半年末較上年末已減少2.23%。

文軒指數認為，茂業商業當前困境的核心，是一個因“重資產持有模式”與“輕資產轉型需求”之間結構性矛盾所引發的惡性循環。

傳統百貨零售主業因模式老化而增長乏力，導致公司收入和利潤雙雙下滑；這一狀況直接造成經營性現金流緊張，內部“造血”能力嚴重不足。

由于缺乏充足的資金支持，公司無法對大量自有物業進行必要的體驗化與場景化改造升級，而這又反過來加劇了主業的競爭劣勢，使其繼續陷于增長乏力的泥潭，形成了一個難以自我掙脫的閉環。

為打破這一循環，公司將希望寄托于發行公募REITs這一外部金融工具。其短期目標是明確的：通過盤活位于成都的核心商業不動產，一次性回收資金、降低負債，從而優化資產負債表。

真正考驗：資本轉換與能力重構

盡管挑戰巨大，但市場仍在審視其潛在的戰略價值與轉型可能。將此次REITs操作置于行業轉型的宏觀背景下，其意義超越了單純的財務救濟。公司自身也在通過多維度舉措艱難調整，試圖重獲增長動力。

在2025年半年報中，茂業百貨管理層展示了以業態重塑與科技賦能為雙輪驅動的轉型策略。

一方面，公司積極推進百貨門店的購物中心化改造，重點引入區域首店、旗艦店及沉浸式體驗業態，旨在重塑消費場景、提升客流與顧客黏性。

另一方面，通過構建數字化會員與營銷體系，著力打通線上渠道與線下場景，探索協同模式以充分挖掘全渠道銷售潛力。

此外，公司也注重通過運營提效來優化內部成本結構。在采購、庫存管理和能耗控制等關鍵環節引入智能化工具，旨在提升運營效率、控制成本，從而鞏固和發揮自身的存量優勢，推動整體經營狀況的改善。

與此同時，公司仍保有部分可資轉型的運營基礎。其2024年62.27%的毛利率在行業內處于領先水平，反映出在商品組合與定價方面具有一定掌控力。

此外，經過人員結構調整，其人均營運效率在可比公司中排名靠前，體現了較強的成本控制能力。這些存量優勢是其推行更深層次變革的潛在支點。

通向復蘇的道路挑戰艱巨。短期內，REITs發行本身涉及復雜的資產剝離、稅務安排及監管審批，存在不確定性。

更長遠的、也更本質的挑戰在于戰略執行：管理層是否有壯士斷腕的決心，徹底扭轉傳統路徑依賴？在利用資金優化資產負債表的同時，能否成功培育出真正符合未來消費趨勢的新增長點？

最終，企業的價值錨點將從“擁有多少資產”轉向“運營得多好”，真正的考驗在于其商業創新與精細化運營能力的重構。

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