千萬(wàn)首付買(mǎi)來(lái)一場(chǎng)官司，誰(shuí)在說(shuō)謊？

一位成功拿下上海頂流江景豪宅的買(mǎi)家，在支付了數(shù)千萬(wàn)首付后，不僅沒(méi)拿到房子，反而被開(kāi)發(fā)商告上法庭，索賠1200余萬(wàn)元。

1月22日，一篇《致新鴻基地產(chǎn)主席郭炳聯(lián)先生的公開(kāi)信》在社交平臺(tái)流傳。

公開(kāi)信顯示，這位購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)是上海濱江凱旋門(mén)三期，開(kāi)發(fā)商是香港房企新鴻基地產(chǎn)。

項(xiàng)目于2024年4月開(kāi)盤(pán)，入市均價(jià)超過(guò)17萬(wàn)元/㎡，套均總價(jià)4000余萬(wàn)元，最貴的一套房源總價(jià)超過(guò)1.1億元。

根據(jù)當(dāng)時(shí)上海購(gòu)房政策，參與搖號(hào)開(kāi)盤(pán)的積分入圍線需達(dá)到113.04分，這意味著購(gòu)房者除了在上海名下無(wú)房，還需具備253個(gè)月的社保記錄，即至少?gòu)?003年起連續(xù)繳納社保滿(mǎn)21年。

即便門(mén)檻如此之高，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，212套房源仍被一搶而空——能買(mǎi)到的，要么是深耕上海多年的富豪，要么是頂尖精英。

總之，有錢(qián)人。

2024年4月30日，這位購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，支付了約1200余萬(wàn)元的首付（30%），余下約2800萬(wàn)元計(jì)劃辦理銀行按揭。

問(wèn)題正出在這筆貸款上——買(mǎi)家稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商此前指定的銀行三次書(shū)面確認(rèn)其貸款資格，但事后卻發(fā)現(xiàn)該行并無(wú)審批如此大額按揭的能力，導(dǎo)致貸款逾期。

買(mǎi)家表示，自己隨后主動(dòng)聯(lián)系兩家國(guó)有銀行并成功獲批貸款，但開(kāi)發(fā)商卻以“流程有風(fēng)險(xiǎn)”為由拒絕配合放款。

最終，開(kāi)發(fā)商提起訴訟，要求解除合同并索賠1200萬(wàn)元。買(mǎi)家在公開(kāi)信中堅(jiān)持認(rèn)為，逾期責(zé)任不在自身，而是開(kāi)發(fā)商指定的銀行能力不足所致。

公開(kāi)信發(fā)酵四小時(shí)后，新鴻基地產(chǎn)發(fā)布聲明，稱(chēng)信中所言“與客觀事實(shí)嚴(yán)重不符”，公司從未指定貸款銀行，買(mǎi)家未能按時(shí)獲貸是“其個(gè)人原因所致”，且經(jīng)多家銀行確認(rèn)。

雙方各執(zhí)一詞：買(mǎi)家指責(zé)開(kāi)發(fā)商指定銀行卻能力不足、后續(xù)拒不配合；開(kāi)發(fā)商則否認(rèn)指定，將責(zé)任歸于買(mǎi)家自身。

但凡買(mǎi)過(guò)新房的人都知道，在按揭買(mǎi)房過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商通常都有幾家合作銀行。

這種合作不僅出于流程便利與風(fēng)險(xiǎn)控制，核心驅(qū)動(dòng)力之一便是銀行提供給開(kāi)發(fā)商的貸款返點(diǎn)

所謂房貸返點(diǎn)，是指銀行為了爭(zhēng)奪客戶(hù)，向推薦貸款的中介或開(kāi)發(fā)商支付一筆傭金。

它本質(zhì)上是銀行的一種營(yíng)銷(xiāo)手段，尤其在二手房市場(chǎng)更為普遍。在一手新房市場(chǎng)，這筆費(fèi)用常被看作是開(kāi)發(fā)商為合作銀行引流的報(bào)酬。

雖然開(kāi)發(fā)商公開(kāi)聲明“未指定銀行”，但實(shí)際操作中，引導(dǎo)、推薦或設(shè)置便捷通道與特定銀行合作是行業(yè)常見(jiàn)做法。

對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，合作的吸引力顯而易見(jiàn)：銀行會(huì)按貸款金額的0.35%至1%甚至更高的比例向合作方支付返點(diǎn)。

以濱江凱旋門(mén)這樣總銷(xiāo)售額可能超80億的豪宅項(xiàng)目為例，即便按0.5%估算，潛在的返點(diǎn)利益也高達(dá)數(shù)千萬(wàn)元。

與固定幾家銀行合作，有利于開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一管理購(gòu)房者的貸款進(jìn)程、加快回款速度，并控制因購(gòu)房者自行尋找銀行可能帶來(lái)的不確定性。

此外，合作銀行往往同時(shí)是項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款提供方，通過(guò)個(gè)人按揭業(yè)務(wù)的合作，可以鞏固銀企關(guān)系，獲取更全面的金融支持。

新鴻基在聲明中表示并未向任何購(gòu)房者指定貸款銀行，那意味著購(gòu)房者應(yīng)可自主選擇按揭銀行，開(kāi)發(fā)商則須配合銀行放款。

那么既然開(kāi)發(fā)商稱(chēng)未指定銀行，購(gòu)房者又聲稱(chēng)已拿到貸款，造成逾期的關(guān)鍵可能只有一個(gè)——時(shí)間

一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者從交完首付到辦理按揭放款有一定周期。

購(gòu)房者先前在開(kāi)發(fā)商推薦的銀行辦理按揭消耗了時(shí)間，但貸款并未獲批。后續(xù)自行找銀行審批，雖然成功，卻已超過(guò)合同約定的付款期限。

于是，開(kāi)發(fā)商拒絕配合，并依據(jù)合同提起訴訟。從法律意義上講，這似乎有理可依。

但開(kāi)發(fā)商的本質(zhì)是賣(mài)房子的，有人掏錢(qián)買(mǎi)不可能不收房款，而舉報(bào)信中購(gòu)房者強(qiáng)調(diào)房子買(mǎi)來(lái)是“自用”，這話也聽(tīng)著怪怪的。

就這事網(wǎng)上討論還沒(méi)完，在新鴻基發(fā)布聲明后5小時(shí)，公開(kāi)信作者再度發(fā)文，標(biāo)題直指《強(qiáng)烈要求新鴻基地產(chǎn)審計(jì)濱江凱旋門(mén)是否存在商業(yè)賄賂問(wèn)題》。

文中質(zhì)疑項(xiàng)目限制貸款銀行選擇，并指出0.4%-0.6%的貸款返點(diǎn)若按總銷(xiāo)售額估算可達(dá)約1400萬(wàn)元，要求開(kāi)發(fā)商審計(jì)并公開(kāi)結(jié)果。

上海這場(chǎng)圍繞頂級(jí)豪宅的糾紛，買(mǎi)家手握“指定銀行”的指控，開(kāi)發(fā)商高舉“自主選擇”的聲明，讓大嘴想起了《華爾街之狼》——

每個(gè)人都在財(cái)富游戲里聲稱(chēng)遵守規(guī)則，直到規(guī)則開(kāi)始“咬人”。