買房反被開發商索賠1200萬，濱江凱旋門陷交易風波

(文/解紅娟 編輯/張廣凱)

買房不成反遭開發商追討1200萬。

1月22日午間，一篇《致新鴻基地產主席郭炳聯先生的公開信》在社交平臺迅速發酵，將上海浦東濱江凱旋門三期的一樁購房糾紛推向公眾視野。

信中，購房者自稱，因未能在合同約定的時間內從指定的銀行獲得足額的按揭支付剩余70%房款，被開發商新鴻基地產訴至法院，索賠1200余萬元。若疊加打官司的數百萬元資金成本，其總損失或將超2000萬元。

事件曝光后不到4小時，新鴻基地產方面發布嚴正聲明予以駁斥，嚴正聲明公司從未向任何購房者指定貸款銀行。“上述購房人未能在合同約定期限內獲批貸款，經多家審批銀行確認，系因其個人原因所致。”

雙方各執一詞的激烈交鋒，讓這場豪宅交易風波更添懸念。

濱江凱旋門三期最貴一套房源總價過億

作為本次輿論風波中的發生地，濱江凱旋門自誕生之日起便自帶“頂流豪宅”光環。

公開信息顯示，濱江凱旋門位于上海浦東新區陸家嘴濱江板塊，是新鴻基地產開發的高端江景豪宅項目。新鴻基地產于2005年6月拿下住宅項目濱江凱旋門，開啟了長達近20年的開發周期。

從拿地到首次入市，新鴻基地產用了6年時間，2012年3月，濱江凱旋門首次開盤，以9.8萬元/平方米的均價登陸市場，憑借稀缺的地段優勢與新鴻基的品牌背書，迅速成為上海高端樓市的焦點。

此后，該項目的推盤節奏相對緩慢，第二次入市已是2020年4月，距拿地時間已過去15年，此時項目均價已攀升至13.8萬元/平方米，較首次開盤漲幅超40%。

而引發此次糾紛的三期項目，直到2024年4月才正式開盤，距拿地時間長達19年，均價進一步飆升至17萬元/平方米，套均總價突破4000余萬元，其中最貴的一套房源總價更是超過1.1億元，堪稱“億元級豪宅”的典型代表。

盡管入市門檻極高，但濱江凱旋門并不愁賣，其熱度之高刷新了上海高端樓市的認購紀錄。

根據公開資料顯示，濱江凱旋門三期公開認籌僅持續五天時間，便收到了超過1000組認籌申請，創下近年來新房認購比率的新高；而項目的入圍分數線更是高達113.04分，這一分數意味著購房者需繳納253個月的社保才能獲得購房資格，直接刷新了2024年上海新房市場的積分紀錄。

在狂熱的市場氛圍下，濱江凱旋門三期的銷售結果毫無懸念。212套房源在開盤當日便全部售罄，銷售額超過70億元，創下2024年上海首個套均超3300萬豪宅的清盤紀錄。

索償1200萬

對于高凈值人群而言，購置億元級豪宅本應是一場“穩妥的資產配置”，但卻沒想到會演變成“索償1200萬”的糾紛。

根據購房者在公開信中的表述，2024年4月30日，其和開發商簽定了購買上海浦東濱江凱旋門三期住宅的正式合同，并支付了30%首付款。

購房者強調，在簽約當日及簽約之前，開發商明確指定了一家銀行負責其按揭貸款事宜，且該指定銀行先后三次對其按揭資格進行了書面確認，這讓其完全有理由相信，后續的貸款審批能夠順利完成。

然而，事與愿違。

“開發商指定的銀行并不具備大額按揭審批能力，是導致其未能在合同約定的時間內從銀行獲得足額的按揭支付剩余70%房款的根本原因。”購房者表示，在發現開發商指定的銀行沒有能力審批大額按揭后，其自行找到了2家中國的國有銀行完成了審批。

可讓人沒想到的是，開發商“卻竟然拒絕配合銀行辦理放款手續，甚至將我告上法庭，要求我解除購房合同并賠償人民幣1200余萬元巨款。”該購房者說道。

購房者對此感到極度不滿與困惑，在公開信中提出了兩點核心質疑：其一，此次購房純屬自住用途，并非投機炒房，當前上海房價持續下跌，該房源的定價已貼近政府限價上限，根本不存在任何差價可賺；其二，“逾期也是貴司指定銀行導致，如果貴司沒有指定銀行，也就是剝奪我選擇按揭銀行的自由，我根本就不可能逾期。”

該購房者發問，“開發商堅持要求我解除購房合同并賠償人民幣1200余萬元巨款是否實在太過份了？”

開發商回應：逾期支付房款已超一年

面對購房者的公開指責與質疑，新鴻基地產旗下濱江凱旋門項目公司反應迅速，在事件曝光后4小時內便通過官方微信公眾號發布聲明，對購房者的表述進行了全面駁斥。聲明中明確指出，購房者公開信中包含大量虛假陳述與惡意詆毀內容，與客觀事實嚴重不符。

針對“指定貸款銀行”這一核心指控，濱江凱旋門項目公司嚴正聲明：我司從未向任何購房者指定貸款銀行。文述購房人未能在合同約定期限內獲批貸款，經多家審批銀行確認，系因其個人原因所致。

聲明指出，因上述購房人逾期支付房款已超一年，我司已就案涉糾紛向人民法院提起訴訟。本案已由法院受理，正處于訴訟程序中。我司將充分尊重法院基于客觀事實與法律作出的公正裁決。

與此同時，項目方在聲明中還對購房者及相關自媒體的行為進行了嚴厲譴責，稱“相關自媒體及個人在司法審理過程中，惡意造謠并肆意扭曲真相、借以影響司法判決的惡劣行為，我司予以最嚴厲的譴責。對于此類通過捏造事實、詆毀我司形象以博取關注的行為，我司絕不姑息，將堅決通過法律途徑追究造謠者及惡意傳播者的法律責任，以維護我司的合法權益及法律的尊嚴。”

此外，項目方還正告相關侵權主體立即停止一切造謠抹黑行為，同時呼吁廣大公眾明辨是非，不信謠、不傳謠，共同維護健康清朗的網絡輿論環境。

專家：建立開發商、銀行、購房者三方協同機

一邊是購房者“有理有據”的控訴，一邊是開發商“態度強硬”的駁斥，雙方各執一詞，且均未提供完整的證據鏈支撐自己的說法，導致外界難以判斷事件的真相。

多位專家在接受觀察者網采訪時表示，盡管該事件從表面上看是一起普通的購房合同糾紛，但結合其涉及的億元級豪宅標的、千萬元索賠金額等要素來看，其背后反映出的是高端樓市交易流程、權責劃分、監管機制等多個層面的問題，具有極強的行業代表性。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，這個事確實比較罕見，一般購房領域中房貸雖需要審批，但往往都是“一路暢通”，不太存在扯皮的現象。但新鴻基這個事至少說明存在扯皮，這個屬于個案，所以也建議加強溝通，防范產生輿情。

“至于說賠償2000萬”，嚴躍進判斷，多半也是開發商希望借此和購房者解除合同，所以即便存在違約，也不存在類似大金額的賠償。當然此事至少有一個反思，就是在首付比例持續下降的情況下，房貸方面如何有效推進，換句話說，購房合同簽訂的時候，如何把房貸等事宜能夠進行100%確定，而非“先簽約，后貸款審批”，這個交易環節可以適當優化。

盤古智庫高級研究員江瀚則從更深層次剖析了事件背后的行業問題。他指出，高總價豪宅市場存在顯著的信息不對稱與議價權失衡。濱江凱旋門屬于典型的小眾奢侈品型住宅。在此類市場中，開發商憑借稀缺地段、品牌溢價和銷售熱度，處于絕對主導地位。購房者雖具備極強支付能力，但在合同條款、貸款安排等環節缺乏實質性談判空間，容易陷入“被動履約”困境。

江瀚進一步強調，按揭流程中的責任邊界模糊，加劇交易風險。購房者聲稱開發商指定的銀行無大額貸款審批能力，而開發商則否認指定銀行。無論事實如何，現行商品房預售制度下，貸款審批失敗的風險幾乎完全由買方承擔，即便其已積極尋找替代銀行并獲批，開發商仍可單方面拒絕配合放款。這種機制設計忽視了金融配套服務作為交易閉環的關鍵環節，將系統性風險轉嫁給個體消費者。

在江瀚看來，事件暴露高端樓市監管盲區，亟需制度補漏。當前房地產調控多聚焦剛需與普通改善市場，對億元級豪宅交易缺乏針對性規范。“建議監管部門明確貸款協助義務、限制不合理違約金上限，并建立開發商、銀行、購房者三方協同機制，防止‘格式合同+金融斷鏈’組合拳損害消費者權益。”