日本有錢人住在哪里？

每一個國家和地區，都有幾個全國知名的高級住宅區，日本也不例外。客觀來說，日本有錢人的居住地相對分散，但也在全國各地形成了一批頗具名氣的高檔居住區。

日本的高檔住宅區大致可分為三類，第一類是傳統老牌高級住宅區，以兵庫縣蘆屋市的六麓荘町和東京都的田園調布為代表。

第二類是2000年以后逐步興起的大城市核心區域高級塔樓，東京都港區的知名綜合設施內住宅樓最具代表性；第三類則是遍布各地的高級別墅區，輕井澤、箱根、伊豆、六甲山等地皆是典范。

整體來看，2000年以前，日本富人的住宅選擇以傳統知名高級住宅區為主，分布范圍十分廣泛。

2000年之后，傳統高級住宅區的人氣依舊高漲，絲毫沒有衰退的跡象，但以東京和大阪為代表的大城市，出現了明顯的“都心回歸”趨勢，位于城市核心地帶的高層高級住宅樓，成了不少日本有錢人的新居住選擇。

在日本，“關東”與“關西”是兩個至關重要的地理概念，關東大致涵蓋東京和橫濱周邊區域，關西則以大阪、京都和神戶周邊為核心范圍。

日本明治維新始于1868年，距今已有150余年，二戰結束前，關東和關西的經濟實力基本勢均力敵，明治時期的大阪經濟實力甚至還在東京之上。

二戰之后，東京逐漸占據主導地位，2000年之后，日本全國更是呈現出東京“一極集中”的發展態勢。

日本人有意識打造高級住宅區和觀光地，是在大約100年前，也就是明治維新后半個世紀，日本基本實現工業化的階段。東京都大田區的田園調布，以及兵庫縣蘆屋市的六麓荘町，正是在這個時期應運而生的經典代表。

最近幾年，六麓荘町的名字開始在中國小范圍走紅，這片區域的開發始于1928年前后，距今即將迎來百年歷史。

當時，大阪企業家內藤為三郎懷揣打造“東洋第一”別墅地的夢想，參考了彼時香港白人居住地的規劃模式，啟動了開山造地工程。以現在的眼光回望，當時的諸多規劃都極具前瞻性，比如將電力和電話線全部埋入地下，地面看不到一根電線桿，極大提升了路面景觀；道路最低寬度設定為6米，保障通行舒適度。

土地轉讓的標準區劃為300坪，換算下來約等于1000平方米；為了保障區域安全，開發公司還專門出資修建了警亭。六麓荘町的名字，源自“六甲山麓別荘”，日語里的“別荘”，就是別墅的意思。

蘆屋市地處大阪市和神戶市兩大城市之間，明治維新后五十多年的發展，讓日本誕生了一批創業成功的富豪，同時也涌現出醫生、律師、作家等高收入群體，六麓荘町的土地出售對象，正是瞄準了這批人群。

六麓荘町的總面積僅有約37公頃，目前常住人口約600人，整片區域坐落在海拔200到250米的山區，部分區域還能直接眺望大海。

近幾年六麓荘町之所以名氣漸長，很大程度上是因為當地出臺的所謂“豪宅條例”。日本是征收遺產稅的國家，隨著時間推移，六麓荘町內不少豪宅因遺產分割被拆分出售。

日本各地都有“町內會”這樣的地區自治機構，成員均為當地居民，六麓荘町的居民為了維護區域整體風貌，保住高檔住宅區的品牌，由町內會主導制定了一份規范建筑的“建筑協定”，這只是一份居民間的紳士協定。

直到2007年2月，蘆屋市以地方政府立法的形式，將這份“建筑協定”升格為地方條例，這便是“豪宅條例”的由來。

這份“豪宅條例”的內容細致且嚴苛：其一，一戶的土地面積不得低于400平方米，且必須是供個人居住的一戶建建筑；其二，建筑物整體高度控制在2層以下，地下室不計入層數；其三，屋內屋外的照明設施，必須充分考慮對鄰居的影響，嚴禁設置霓虹燈等刺眼光源；其四，綠地面積不得低于用地總面積的30%，且每10平方米綠地需種植1棵高大喬木，或者2棵低矮喬木、灌木；其五，車庫入口禁止設置在道路拐角處；其六，施工時間限定在節假日之外的上午八點到下午五點。

在這些條例中，最核心的條款有兩條，一條是每戶土地面積不低于400平方米，另一條是建筑物必須控制在2層以下。六麓荘町的土地價格，別說和東京、大阪市內的高級住宅區相比，就算在蘆屋市內，也算不上最貴。

但要一次性購置400平方米以上的土地，需要投入巨額資金，絕非普通人所能承受。維系六麓荘町高級住宅區品牌價值的因素有五個：大宅院的居住格局、低矮建筑的統一風貌、無電線桿的寬闊道路環境、依山看海的優越地理位置，以及覆蓋率極高的綠化景觀。

如果說六麓荘町是關西高級住宅區的代表，那么田園調布就是關東地區的標桿。田園調布的開發始于1918年，當年9月2日，田園都市株式會社正式成立，公司發起人股東的代表人物，正是2024年7月1日登上1萬日元鈔票的澀澤榮一。

彼時的澀澤榮一，是日本經濟界最具影響力的人物之一，他萌生了學習歐美建設田園城市的想法，隨即派遣自己的兒子澀澤秀雄前往歐美考察。

1919年8月，澀澤秀雄啟程，先后考察了歐美11個國家，重點參考了英國埃比尼澤·霍華德主導打造的田園城市萊奇沃思，以及美國舊金山郊外的高級住宅區圣弗朗西斯伍德。

當時，田園調布公司開發的土地面積約達200萬平方米，如今，能保持高檔住宅區風貌的，只是其中一小部分，也就是位于田園調布車站西側，呈折扇扇面形狀的區域。

從目前各類網站披露的信息來看，曾在田園調布居住過的人群，主要集中在企業家、政治家、演員、作家、體育明星這幾類。

和六麓荘町類似，田園調布也設有區域自治機構，同樣制定了本地區專屬的“建筑協定”，核心內容包括：每戶的土地面積不得低于165平方米；建筑物高度不得超過9米，且限定在兩層以內；禁止建設商品住宅樓模式的建筑；院子原則上要設置綠籬，而非封閉式的圍墻。

日本全國共有1400多個“市町村”，每年日本總務省會公布各個市町村的家庭平均收入數據，從這份收入排行榜中，能夠從側面摸清日本高收入群體的居住地分布情況。

千葉縣浦安市是東京迪士尼樂園的所在地，鹿兒島縣宇檢村是一處偏僻漁村，憑借大規模人工漁業養殖實現了高收入，千葉縣芝山町則毗鄰東京成田空港，坐擁大量空港相關設施。

日本房地產行業有一個固定說法叫“都心三區”，指的就是東京都的千代田區、港區和中央區。在2024年日本平均收入最高的自治體榜單中，關西區域僅有六麓荘町所在的蘆屋市入圍，這也從側面印證了蘆屋市的高級住宅區屬性。房地產行業還有“都心五區”的說法，是在都心三區的基礎上，加上了澀谷區和新宿區。

二戰后的日本房地產行業，以房地產泡沫破裂為分水嶺，發生了翻天覆地的變化。第一個變化是開發模式的轉變，1991年之前，日本房地產開發以綠地開發為主，1991年之后，城市更新成為房地產行業的核心業務。

第二個變化是發展方向的調整，1991年之前，城市發展以向周邊“攤大餅”擴張為主，1991年之后，轉而向高空要空間，大力建設高樓建筑。

第三個變化是區域發展格局的重塑，1991年之前，日本基本實現全國各地均衡發展，1991年之后，東京的“一極集中”態勢愈發明顯。

在這場歷史性的時代變革中，日本富裕階層的住宅選擇也出現了顯著變化。以東京都為例，2000年之前，富裕階層大多居住在都內的傳統高級住宅區，或是郊外的一戶建住宅。2000年之后，越來越多的富裕階層開始選擇在都心的塔瓦曼購置房產。

所謂“塔瓦曼”，指的是樓層超過20層的商品住宅樓。伴隨著日本城市再開發進程的推進，東京都內的塔瓦曼數量與日俱增。

日本的“新錢”階層與塔瓦曼首次共同走進大眾視野，是在2005年前后。2003年3月，也就是日本平成15年，森地產公司開發的六本木秀仕項目正式竣工，這個項目涵蓋寫字樓、酒店、兩棟住宅樓、底層商業設施和庭院等多種業態。

90年代后期，隨著互聯網產業的蓬勃發展，日本涌現出一大批互聯網企業，不同于傳統制造業漫長的創業周期，互聯網企業的年輕創業者往往在短短幾年內，就能積累起幾十億日元的身價。

當時，很多互聯網企業將辦公室設在六本木秀仕的寫字樓，企業創始人則租住旁邊的高檔住宅樓，這批年輕的創業者被稱為“秀仕族”，一度成為社會關注的焦點。

2003年之后，日本各地不斷涌現出類似的綜合體項目，或是獨棟的塔瓦曼建筑，其售價也一路水漲船高。

目前，日本最高的建筑物，是2023年11月正式開業的東京都港區麻布臺秀仕，該綜合體中的森JP大廈是全日本最高建筑，從54層到64層規劃為高級住宅，共計91戶。

這些住宅的具體售價并未對外公開，但根據日本房地產行業的傳言，其起售價高達20億日元，換算成人民幣約1億元，最頂層的房源價格更是達到了280億日元，這個價格遠超六麓荘町等傳統豪宅區的房產價值。

大部分日本富豪都不會只滿足于一套房產，在全國各地的知名景點和宜居之地，都分布著頗有名氣的別墅地和避暑地，也是富豪們購置第二居所的首選。

日本富裕階層別墅較為集中的地方有輕井澤、箱根、日光、熱海、六甲山等地，最近幾年，北海道的二世谷也逐漸成為新晉熱門區域，不少日本富裕階層都會選擇在這些地方，擁有一棟屬于自己的別墅。