2026北京兩會定調樓市：穩市場、優租賃、建好房

2026年1月25日上午，北京市十六屆人大四次會議開幕。北京市市長殷勇作政府工作報告，針對2026年房地產工作作出明確安排，圍繞穩定房地產市場、發展住房租賃、建設更多好房子、大力推動城市更新等多個關鍵詞，劃定了北京樓市全年發展方向。

政府工作報告重點指出，著力穩定房地產市場，促進住房租賃市場健康發展，增加“一張床、一間房、一套房”產品供應，緩解青年人住房困難，改善城市運行服務保障人員居住條件，補齊新開發居住區配套設施短板，建設更多“好房子”。

業內人士分析認為，從政府工作報告中能清晰看出，北京將通過優供給、補齊居住短板的舉措，重點滿足不同家庭的居住需求，尤其是聚焦青年人和城市基層服務人員的住房保障。在好房子打造上，做品質升級，實現改善引領，進而滿足更多家庭的個體化居住需求，形成量身定制的居住生活改善支持體系，最終帶動房地產市場真正走向企穩狀態。

聚焦兩類人群，打造多梯度租賃供給體系

相較2025年政府工作報告的表述，今年的樓市部署有哪些新亮點？合碩機構首席分析師郭毅解讀道，當前房地產市場正處于調整階段，2026年樓市核心關鍵詞為“著力穩定房地產市場”，工作關鍵在于穩定市場預期、筑牢行業發展根基，后續政策層面大概率會以更大力度出臺。

租賃住房是今年政府工作報告的一個重點，尤其是青年人的住房問題。郭毅稱，政府工作報告中“一張床、一間房、一套房”的描述，通過打造多梯度的租賃住房產品體系，能夠精準匹配青年人、城市服務保障人員的實際居住需求。而穩住這部分群體的居住需求，也就穩住了城市經濟發展的底盤。同時也進一步提升了北京對各類人才的吸引力，為城市經濟持續向好發展，提供底層的人才支撐和居住的穩定性。

作為居住從業者，看到政府工作報告提及租賃住房相關部署，北京市人大代表、貝殼經紀事業線貝殼城市首席運營官李峰巖感到很振奮。他表示，促進住房租賃市場健康發展，增加“一張床、一間房、一套房”的產品供應，對于推動青年租賃供給側改革、提升青年居住體驗具有重要意義。同時穩定的租賃關系有助于青年的財富積累，也會加速青年由租轉購的過程，對行業和市場也是一個利好。

針對如何切實解決青年人住房難問題，李峰巖給出了建議：多渠道籌措適配青年需求的租賃住房，進一步強化租賃市場主體監督管理，支持租賃服務企業提質升級，統籌多方力量助力青年安居。

在多渠道籌措適配青年需求租賃住房方面，李峰巖提出“多渠道籌措租賃住房”，包括持續新建保障性租賃住房，試點統租改造農村住房，持續推進非居改住項目。

建更多“好房子”，樓市品質升級按下快進鍵

值得關注的是，“好房子”并非首次出現在北京市政府工作報告中。去年的北京市政府工作報告提到，加大新開發居住區配套設施補短板力度，建設適應群眾高品質生活的“好房子”，構建房地產發展新模式。

過去一年，北京在“好房子”建設與保障房供應上均取得扎實成效：全年建設籌集保障性租賃住房6.7萬套，竣工各類保障房10萬套，有序推動“好房子”建設落地。

同時在住房和城鄉建設部《住宅項目規范》國家標準的推動下，北京各大區域涌現出一批“好房子”房源，從實際得房率、層高、架空層打造、社區配套優化等多個維度，全面提升住房品質，優化居民居住體驗。

今年報告中“建設更多‘好房子’”的表述，為北京樓市品質發展打開了更多想象空間。郭毅分析認為，這意味著除東西城外，北京其他區域都有望迎來更多“好房子”的落位；而東西城片區，隨著城市更新的持續深化，未來在“好房子”相關政策落地與項目打造上也會有更大的呈現。

對于如何更進一步建設“好房子”？市政協委員、城建集團北京市住宅建筑設計研究院總經理總建筑師錢嘉宏建議，加快構建完善的“好房子”標準與技術應用體系。結合國家住宅項目規范發布，出臺覆蓋住宅全周期的《北京市高品質住宅建設與評價標準》，將安全、舒適、綠色、智慧等要求指標化，并推動其成為土地出讓條件。

錢嘉宏進一步指出，建立房屋關鍵部品部件質量溯源體系，運用區塊鏈等技術實現全鏈條追蹤，確保材料質量優良。大力推廣綠色建筑、超低能耗建筑、健康建筑等新技術與新工藝，重點攻克漏水、噪聲、反味竄味等群眾反映的痛點問題，全面提升住宅的宜居性、耐久性及適老適童的適應性。

大力推動城市更新，北京煥新加速跑

今年的北京市政府工作報告用了不少篇幅提及城市更新，將其作為加快超大城市發展方式轉型、提升城市精細化治理水平的重要抓手，明確了2026年北京城市更新的核心任務與實施路徑。

政府工作報告指出，大力推動城市更新。堅持規劃引領，推進城市更新條例實施，完善政策激勵工具箱，加強建筑規模指標和財政金融政策保障，支持功能復合利用。強化專班協同機制，加快項目落地實施，推動職住商服融合的組團式更新。抓好507棟危舊簡易樓排險工作，改造完工老舊小區300個以上，實施老樓加裝電梯800臺以上，深入開展第三輪回天行動，持續推進城中村改造。

對于完善政策激勵工具箱，市政協委員、北京市住宅建筑設計研究院有限公司城市更新研究院總監馬云飛給出了自己的理解，這是要給城市更新項目“加油打氣”。當前很多更新項目，尤其是老舊小區改造這種民生工程，面臨產權復雜、盈利難的問題，市場和社會的參與動力不足。而“工具箱”方面，要拿出一套靈活、多樣的政策“組合拳”，而不是單一手段。

在馬云飛看來，最核心的是解決“空間”和“錢”兩大難題：一是通過探索全市統籌的“指標池”等方式，在規劃上為必要的功能提升提供適度的建筑規模保障；二是通過設立更新基金、創新信貸、推動REITs等金融工具，吸引長期資本進入，打通“投資-運營-退出”的全鏈條。最終，所有這些政策支持都要導向一個目標：鼓勵在更新后的空間里，混合布局居住、工作、商業和公共服務，打造更有活力的復合社區。

對于推動職住商服融合的組團式更新，馬云飛認為，這標志著我們的城市更新進入了“片區統籌”的新階段。目標是改變過去功能單一分區造成的長距離通勤等問題，力求在一個相對完整的街區范圍內，讓居民能便捷地滿足工作、居住、購物和生活服務需求。實現這一目標，不能再“東一榔頭西一棒子”，必須把一片區域打包成“一個單元”，進行統一規劃和一體化改造。

馬云飛的建議是：首先，在規劃層面推行“片區責任規劃師”制度，確保整體設計協調；其次，在實施機制上要創新，允許將區域內盈利性項目與公益性項目“肥瘦搭配”，實現資金平衡；最后，必須建立長期的片區統一運營維護機制，并搭建多元協商平臺，讓政府、市場、居民共同參與，這樣才能確保更新后的片區持久繁榮、充滿活力。

新京報貝殼財經記者 段文平

編輯 王進雨

校對 盧茜 張彥君