借父親名義買安置房，法院：政策房不能借名，駁回確權｜借名買房律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

2015年，趙敏承租的東城區公房被納入天壇周邊騰退項目，可獲得260多萬元補償款，并有權申請一套保障性獎勵安置房。

但問題來了——她已經用自己名義買了一套安置房，按政策不能再買第二套。

于是，她和父親趙建國商量：“您符合條件，用您的名字再申請一套，錢從我的補償款里扣?！?/strong>

2016年，父女倆分別簽署《聲明書》，并共同辦理了公證：

趙敏聲明：同意由父親趙建國作為申請人購買獎勵房源，房款從她的征收補償中抵扣；

趙建國聲明：自己符合購房資格，愿意按標準選房。

2017年，趙建國與甲公司簽訂合同，以119萬余元購買了朝陽的一號房屋（性質為按經濟適用房管理的保障房）。趙敏另付差價5萬元。

房子交付后，趙敏將房屋出租，收取租金。

2021年，趙建國突然去世。他的妻子李芳（2011年再婚）提出：

“這房子是夫妻共同財產，登記在我丈夫名下，你無權占有！”

趙敏卻起訴稱：

“房子是我出的錢，只是借父親名義，我才是真實權利人，要求確認我對房屋享有全部權益?！?/strong>

裁判結果

法院判了：

? 駁回趙敏的全部訴訟請求！

理由很明確：

該房屋屬于政府定向安置的保障性住房，購房資格具有人身專屬性，不得轉讓或借名購買。趙敏自始不具備購房資格，所謂“借名”違反政策，不受法律保護。

這意味著，盡管有公證、有付款、有出租行為，房子依然屬于趙建國的遺產，由其配偶李芳等繼承人依法繼承。

法院怎么說？

法官重點分析了三個關鍵點：

第一，這不是普通商品房，而是政策性保障房。

根據《天壇騰退項目居住困難家庭認定標準》，獎勵房源的購買人必須同時滿足：

與被征收人同戶籍、同?。?/strong>

本人及配偶在京無其他住房；

是被征收人的直系親屬；

未享受過保障房待遇。

趙敏作為被征收人，已用自身資格購買了一套安置房，依法不能再申請第二套。她讓父親“代持”，實質是規避政策限制。

第二，公證不等于合法。

雖然雙方辦理了公證，但公證內容僅是對“指定購買人”這一事實的確認，不能改變購房資格的法定限制。法院強調：

“保障性住房的分配目的是解決特定群體的居住困難，若允許借名，將破壞政策公平性?！?/strong>

第三，出資≠所有權。

趙敏支付了房款差額，也收取了租金，但這只能證明她與父親之間存在債權或贈與關系，不能據此主張物權。尤其在政策房領域，登記人+資格人=真實權利人。

最終，法院認定：趙敏與父親之間不構成合法有效的借名買房關系，其訴求缺乏事實與法律依據。

給大家的提醒

這個案子給所有想“借用親屬資格買政策房”的人劃出紅線：

保障性住房（經適房、安置房等）嚴禁借名！即使有協議、有公證、有付款，法院也可能不支持確權；

政策資格具有人身專屬性，不能轉讓、不能代持，更不能“曲線救國”；

出資人最多只能向登記人主張返還購房款，但無法取得房屋所有權；

若登記人去世，房屋作為遺產由繼承人繼承，實際出資人可能“錢房兩空”。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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