謝逸楓：連續(xù)17年準確預(yù)測中國房價走勢

文/謝逸楓

首先感謝同行、朋友、老鐵、粉絲過去一年的大力支持、鼓勵，很榮幸能夠為大家?guī)?025年樓市、政策、房價、經(jīng)濟、財經(jīng)的知識分享。

值新年將來臨之際，祝大家2026年心想事成、萬事如意、合家健康、幸福平安，買到好房子、投資得好報，順利收到新房，最后新年大吉大利。

2025年房價預(yù)測我又對了，已經(jīng)連續(xù)十七年準確預(yù)測中國房價走勢。大家可以看下面的圖預(yù)測年份，2025年的房價預(yù)測，趨勢是準確的。

過去十七年時間，老漢已準確預(yù)判出中國樓市、調(diào)控、房價走勢，并且連續(xù)十七年登上中國樓市房價預(yù)測排行榜，被億萬網(wǎng)民親切地稱為中國“房價預(yù)測帝”。

政策決定著房價短中長周期，過去20年是最好的說明。過去十七年（2009年-2025年）的房價預(yù)測全對，大家可以從老漢的文章找統(tǒng)計局歷年房價預(yù)測數(shù)值。

應(yīng)該講，2009年-2021年房價連漲13年，最大的因素是政策（土地、金融信貸、貨幣、財稅、人口、產(chǎn)業(yè)）、棚改、城鎮(zhèn)化率、戶均套數(shù)、人均住房面積。

2022年-2025年房價預(yù)測越來越趨向于政策的力度、去庫存和回款的速度、供需關(guān)系的平衡、預(yù)期和信心的穩(wěn)定、就業(yè)和收入的平穩(wěn)、風險和危機的化解狀況。

老漢的房價預(yù)測，以政策、土地供應(yīng)為依據(jù)，以供需、金融信貸、經(jīng)濟形勢作為模型，無一例外是對的，中長期要看居民收入和就業(yè)及人口增長、城市更新。

2025年平均房價9527元/平，處于歷史第六高。2023年平均房價10437元/平，2021年10139元/平、2024年9938元/平、2020年9860元/平、2022年9814元/平。

2021年平均房價10139元/平，上漲3.2%，2022年跌破萬元大關(guān)。2023年平均房價10437元/平，上漲6.4%，絕對值達到天花板后，連續(xù)2年跌破萬元大關(guān)。

預(yù)計2026年房價止跌階段，跌幅為個位數(shù)。房價止跌最大的攔路虎，莫過于政策力度和規(guī)模及堵點打通、供需關(guān)系與信用及交房修復(fù)、預(yù)期和信心的恢復(fù)。

2026年中國房價不存在大漲大跌，全國房價、70城市房價將處于止跌、筑底調(diào)整階段，分化、結(jié)構(gòu)性是市場主旋律，因政策、城市、產(chǎn)品供應(yīng)分化趨勢不變。

政策、分化的背景下，給行業(yè)帶來結(jié)構(gòu)性核心城市、核心區(qū)域、核心板塊階段性房價上漲行情。實際上，籠統(tǒng)性、統(tǒng)稱中國房價、全國房價漲跌已經(jīng)意義不大。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，2025年三四線城市土地成交建筑面積占比基本上達到76%，二線城市土地成交建筑面積占比22%，一線城市土地成交建筑面積占比2%。

透露出庫存少的一線城市，土地供應(yīng)稀少，庫存多的二線城市，土地供應(yīng)少，庫存高的城市，土地供應(yīng)過剩的局面，數(shù)據(jù)說明供需不匹配，資源配置不匹配。

十五五期間房價的走勢預(yù)測看，關(guān)鍵是政策的力度、城市更新和去庫存的速度、供需關(guān)系和市場基本面及信用、預(yù)期、信心的修復(fù)狀況、就業(yè)和收入的增長。

回到城市更新、人口的因素看，35個-297個城市更新的城市（目前全國696個城市，其中4個直轄市、2個特區(qū)、293個地市、397個縣市）將成房企主陣地。

這背后的邏輯就是三高模式的轉(zhuǎn)變，存量到增量的轉(zhuǎn)變，城鎮(zhèn)化下的人口、產(chǎn)業(yè)、資金、教育、醫(yī)療、紅利的資源向大中城市集中。

房價已經(jīng)告別普漲的時代，城市為單位的房價漲跌成為市場最強信號。而政策、供需關(guān)系、庫存、人口、土地供應(yīng)等因素變化在城市里呈現(xiàn)出更加淋漓盡致。

最終數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，全國平均房價上漲是大概率，下降是小概率，預(yù)測是對的。老漢2025年初預(yù)測全國商品銷售平均價下降的降幅為個位數(shù)，印證我的判斷是對的。

2025年全國商品房銷售面積8.8億平方米、銷售金額8.3萬億元，同比下降8.7%、同比下降12.6%，降至2009年（9.4億平方米）、2015年（8.7萬億元）水平。

2025年全國商品房銷售面積、商品房銷售金額，分別較歷史高點（2021年17.9億平米、18.2萬億元）累計下降53%、54%，已經(jīng)是數(shù)據(jù)腰斬，超跌了。

2025年全國商品房銷售均價（房價）9527元/平米，同比下降4.3%（下降4.27%），而2024年全國商品房銷售均價（房價）9938元/平米，同比下降4.8%。