破局新生！南京大學2026年不動產論壇釋放重磅信號

金陵之冬，暖意盎然。1月24日，由南京大學南京校友會不動產分會主辦，中海地產南京公司協辦的“追光前行，破局新生”南京大學南京校友會不動產分會2026新年論壇，在南京大學商學院安中樓鴻意報告廳盛大舉行。

南京大學商學院院長安同良、南京大學社會學院教授陳友華、南京大學南京校友會不動產分會會長馮昌中、江蘇省金融研究院副院長駱祖春、南京林業大學城市研究中心主任孟祥遠等十余位專家學者應邀出席，與現場超300位嘉賓共議不動產如何在“十五五”開局之年追光前行、破局新生。

金輪天地控股有限公司常務副總經理、南京大學南京校友會不動產分會副會長闞霖擔任此次論壇主持人。

南京大學原黨委常委、副校長、南京大學南京校友會顧問鄒亞軍致辭。

南京大學校董、南京大學南京校友會會長、不動產分會名譽顧問陶煒先生致辭。

聚焦五大關鍵維度

五位大咖聯袂剖析城市與樓市的破局之道

在主旨演講環節，南京大學商學院院長安同良、南京大學社會學院教授陳友華、南京大學南京校友會不動產分會會長馮昌中、江蘇省金融研究院副院長駱祖春、南京林業大學城市研究中心主任孟祥遠分別從資產配置、人口演進、城市更新、土地財政、行業趨勢五大關鍵維度，深入剖析城市與樓市的破局新生之道。

資本市場正從“光明可期”邁向“光明在線”

近期以來，我國股市總體呈現積極向好趨勢。從發達國家股市和樓市的互動歷史來看，股市和樓市在大周期上多保持同頻共振；從中長期看，股市收益提高將推動居民購房置業，財富效應也更加顯著。

穩定樓市，提振股市，既是聚焦當下的民生問題，也是事關長遠的戰略問題。在曾受邀參加證監會高層座談會的南京大學商學院院長安同良教授看來，我國資本市場正從“光明可期”邁向“光明在線”的新階段。中國特色資本市場的穩步發展是大國博弈的基石，是中華民族偉大復興的動力引擎，以人民為中心的中國特色資本市場，應該讓大多數個體投資者有公平感、有長期穩定政策預期、有適度合理回報。

安教授強調，“以人民為中心”的中國特色資本市場之目標要持之以恒、深入人心，并據此提出長期穩定政策預期的具體建議：比如遏制量化、抱團游資與機構對中小散戶的非對稱性“屠殺”，調整公募與私募基金收基金管理費的標準，緩清庫存、緊IPO、寬以新質生產力為代表的實質性重組等。

注：安同良教授深度解讀“以人民為中心”的中國資本市場

未來值得長期持有房產的城市或不超10座

房地產短期看金融、中期看土地、長期看人口。在深入推進以人為本的新型城鎮化、人口增長持續承壓、城市分化格局加劇的多重背景下，南京大學社會學院/東南大學人文學院教授、博士生導師陳友華分析認為，當前房地產市場處于深度調整，受存量、屬性、經濟、人口、城市分化等多種影響，整體止跌回穩仍需經歷一段過程。

陳友華同時指出，城市分化態勢將持續加劇，“局部繁榮”將取代“整體繁榮”，在全國數百座城市中，真正值得長期持有房產的城市可能不超過10座。一二線城市因資源集聚度高、需求韌性較強，房價下跌后仍具備回升潛力，而三線以下城市由于需求支撐不足，房價下跌后回升難度較大。

注：陳友華教授分析“人口負增長、城市化轉型與房地產周期的耦合效應”

后土地財政時代，土地財政將向權益財政過渡

過去數十年，伴隨經濟和城市發展取得歷史性成就，“土地財政”在其中扮演了重要角色，也起到了積極作用，而當最新召開的中央城市工作會議明確提出土地財政難以為繼，房地產市場又將因此迎來怎樣的重大變化？

江蘇省金融研究院副院長、江蘇省社會科學院研究員駱祖春分析表示，“后土地財政時代”最本質的特征是政府來自國有土地使用權招拍掛的直接收入大幅減少。未來的地方政府財政結構將呈現如下特征：傳統“第一財政”（一般預算）除了保基本運轉功能外，促發展功能會漸次成長；“第二財政”（土地財政）保發展投入的功能、力度會漸次遞減，并逐漸探索“權益型財政”，將資源要素（以碳權交易+土地出讓收入為主）轉化為可持續現金流。

駱祖春從金融創新的角度也做出判斷，地方政府和房地產行業，需要完成從“土地依賴”到“創新驅動”的轉變，目前較活躍的領域不動產投資信托基金(Reits)，即盤活存量房地產資產，變資產為債券、證券，具備提高資產的流動性與可變現性，達到活血、養血的功效。

注：駱祖春分享“后土地財政時代的若干關鍵問題思考”

“原拆還建+增容”，將是高質量城市更新的重要方向

當前，我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，尤其在建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市、堅持城市內涵式發展的戰略牽引下，南京這座六朝古都的城市更新又將面臨怎樣的機遇和挑戰？

對此，中國海外發展集團董事、南京公司總經理、不動產分會會長馮昌中認為，城市更新是城鎮化發展到一定階段的必然產物，當城鎮化率達約70%以后，城鎮化速度放緩，從增量建設轉入存量更新，從“有沒有”轉向“好不好”。城市更新不僅是城市空間的再造，更是城市功能的重塑，生活品質的躍升和歷史文化的傳承。

從全國案例來看，上海和深圳給到了成功范本。上海作為中國特大城市，推行“陽光拆遷” 政策，公開補償標準、評估結果和簽約進度，增強透明度；深圳采用“原拆原建” 模式，業主可通過回遷獲得商品房產權，開發商則獲得剩余面積用于銷售平衡成本。

最后，馮昌中從“可復制、控風險、增回報”的角度，針對中小型城市更新單元，提出構建并實施“原拆還建+增容”的模式，是南京未來開展城市更新的重要方向。

注：馮昌中分享“南京高質量城市更新”

樓市能否止跌回暖，2026年將是關鍵一年

回望來時路，展望新征程，當“推動房地產高質量發展”、加快構建房地產發展新模式”的呼聲越來越高，未來的房地產市場還將有望注入哪些全新動能？

南京大學博士、南京市房地產學會副會長、不動產分會副會長孟祥遠分析表示，這幾年房地產行業的深度調整，有行業自身的必然，也有較為顯著的外部因素。如今百年不遇變局之下“東穩西蕩”，國家進入高質量發展階段、隨著全球進入降息潮，人民幣資產走強，樓市宏觀背景有結構性機會。房地產行業開發規模、土地投資、銷售指標持續收縮，行業已從過去“三高”即“高負債、高周轉、高杠桿”轉向“高質量”發展。房地產的高質量發展，要以“新模式”為抓手、以“好房子”為根本，建立“人、房、地、錢”要素聯動機制，推動供需匹配更精準，完善住房供應體系。

結合到近期多地樓市有所升溫的市場表現，孟祥遠表示，如南京新房連續兩月價格止跌、二手房成交持續走高、核心學區房有反彈行情，但據此判斷市場全面回暖言之尚早，過程信心持續修復，樓市能否止跌回暖，今年將是非常關鍵的一年。孟祥遠還指出，未來的行業機遇可聚焦在“好房子”戰略、發力代建、城市更新轉型、房屋全生命周期管理、資產管理業務探索等領域。

注：孟祥遠深入剖析“房地產市場發展趨勢與新模式構建”

五維視角深度拆解

遠見南京美好棲居

在“寧聚新聲：遠見、動能和美好棲居”的圓桌對話環節，南京房地產業協會副秘書長、不動產分會副會長汪明宇對話南京大學長江產業發展研究院特聘研究員、不動產分會副會長、原金科地產集團副董事長聯席總裁王洪飛；南京房地產協會副會長兼秘書長、不動產分會副會長張輝；南京市規劃設計研究院副總規劃師、不動產分會城市更新專委會副主任汪毅；陽光城市論壇創始人、南京大學EMBA行業導師陽光；中堃置業副總經理、不動產分會投資與產品研發專委會副主任李匯豐，并重點圍繞“資本之眼、規劃之錨、產業之擎、產品之本、市場之鏡”五大維度展開了探討。

王洪飛首先從資本視角展開分析，目前房地產整體面臨過剩，在供求關系出現重大變化的背景下，房價下調是必然的。但與此同時，城市的分化也在加速演進，尤其像南京正全面推動一系列人才改革政策落地見效，因此這一輪超跌的南京核心地段的好房子，未來房價依然有望止跌補漲。

多次參與南京重要規劃頂層設計的汪毅表示，通過分析兩次全國人口普查20年數據就會發現，全國600余個不同等級的城市出現了明顯分化，人口向南京這樣的超大特大城市集聚的態勢非常明顯。我國目前21個超大特大城市（含南京）聚集了全國1/5的人口和1/3的GDP。南京這樣的省會城市近年來人口在所在省份的占比，其實仍在上升。雖然南京人口統計未破千萬，但若算上流動人口等因素，其實南京人口早已超過千萬。另外隨著南京的人才政策以及產業強市的不斷推進，南京的人口持續增長可期。

在下一輪的全國城市競爭中，用三組關鍵詞形容南京的規劃定位比較準確：創新+活力、文化+魅力、宜居+幸福，在未來中國十大城市競爭中，南京始終都會有一席之地！

長期關注產業的陽光表示，南京的人口增長需多層次產業支撐，既要引進高端企業、培育本土企業，也要重視中低端產業，形成完整產業生態。陽光認為南京近年產業落地成效顯著，小米、阿里、京東、寶馬、匯川技術、邁富時等企業持續重倉南京。

另一方面，他也強調，南京不光要重視高端人才，也要重視普通人、年輕人，盡快建立“非標人才”認定標準，讓廣大的自媒體、民營經濟人才納入到“人才庫”中。其次，他表示南京一定要重視城市品牌宣傳和軟實力打造，打破南京的刻板印象，塑造“國際、活力、精致、有趣”的南京人設，增強對年輕人的吸引力。

作為中堃置業品牌社群負責人，李匯豐表示，未來房地產趨勢應當是“主動現房”——已有項目的產品正在以80%、甚至100%現房的方式對外開放銷售，意味著新房正式銷售前，公區、大堂、車庫、綠化等全部做完，同時定制化裝修模式或許是一條突圍傳統模式的全新路徑。“例如我們中堃這兩年的項目，對戶型、配置、品牌、風格等更多細節進行定制，并進行社群的精細化運營，打造熟人社區，這些全新產品與服務內容，都對開發商提出了更高要求。”

結合南京二手房市場近期明顯回暖的現象，張輝分析認為，這并非南京個案，而是全國幾十個大中城市的普遍現象。

正是近期一系列政策發聲和利好落地，讓市場信心開始出現回歸，但是由于房地產和整體經濟基本面高度相關，因此樓市真正止跌回穩還需要很大耐心，對政策制定和實施也提出了更高要求。

論壇中場，南京大學南京校友會不動產分會秘書長栗蕾做不動產分會工作總結報告。

不動產分會名譽顧問聘任儀式

不動產分會副會長、專委會聘任儀式

不動產分會杰出校友服務者頒獎儀式

追光前行，破局新生，南京大學南京校友會不動產分會將以此次新年論壇為新的起點，以“誠樸雄偉”的擔當、“勵學敦行”的實干，共同書寫不動產行業高質量發展的嶄新篇章！