內地生赴港讀書潮催熱“宿舍生意”，學生公寓成香港當紅投資標的

當香港的寫字樓和商鋪租賃業務仍在周期性低谷中掙扎之時，一個曾經邊緣的房地產細分市場正吸引全球資本蜂擁而至：學生公寓。

“近幾個月來香港看學生公寓投資的客戶增加了很多。以前，（客戶）主要是外資基金和本地投資者；現在，中資機構、大型上市公司、東南亞的基金也在關注香港學生公寓。”國際房地產顧問公司世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷告訴《每日經濟新聞》記者，“目前還有客戶在咨詢香港學生公寓的投資，越來越多的人看好這個投資板塊。”

當前，香港特區政府正積極推廣“留學香港”品牌，擬將香港發展為專上教育樞紐。記者在采訪中了解到，資本押注的正是源源不斷涌入香港求學的國際學生和內地學生。

海內外資本加速切入香港學生宿舍賽道

2025年上半年，為配合香港特區政府“留學香港”品牌的建設，香港教育局宣布從2024/25學年起，八所政府資助大學錄取非本地學生的限額由原來的20%提升至40%。同年9月，該限額進一步增至50%。

因此，2025年，各路資本在香港學生宿舍上的布局動作更是明顯提速。

2025年11月，美聯工商鋪發布的數據顯示，2025年1月至10月，涉及酒店、賓館及整幢住宅改作學生宿舍的相關累計成交高達16宗，總金額超61億港元。其中，酒店改裝學生宿舍的成交宗數最多，累計6宗，總金額達40億港元。

據記者不完全統計，香港本地資本方面，2025年7月底，經世邦魏理仕促成，宏安地產（HK01234）聯合美國私募基金安祖高頓以4.35億港元購入旺角一家酒店，市場預計將用作學生公寓。早在2022年底，二者便聯手斥資20億港元購入香港九龍貝爾特酒店，并將其改造為學生公寓，名為“日新舍”。

2025年8月中旬，中原投資旗下首個香港學生公寓“一步居117”正式啟動，項目位于尖沙咀，前身為一間三星級商務酒店，收購總價1.8億港元，目前該項目的入住率已達100%。緊接著，同年8月底，中原投資繼續宣布購入位于西半山般咸道的“般咸軒”，并將其改造為學生公寓，初步提供約200個床位，并將其納入旗下學生宿舍品牌“壹社”。

深圳羅湖區一家中原地產門店的窗戶上張貼著廣告海報，內容為介紹中原投資旗下的香港學生宿舍項目 圖片來源：每經記者 李旭馗 攝

內地資本方面，2025年底，招商局商業房托基金披露以2.06億港元收購了一個酒店物業，并計劃將酒店改造成85個床位的學生公寓，瞄準香港日益膨脹的國際學生群體。幾乎同一時段，華潤隆地以9.5億港元接手鄧成波家族旗下位于青山公路葵涌段的一間酒店。有市場消息稱，華潤隆地計劃將其改裝為學生宿舍，預計可提供逾千個宿位。

對于這一現象背后的原因，香港本地房地產開發及投資公司晶苑投資首席投資官陳偉文在接受記者書面采訪時表示：“香港特區政府推出包括‘城中學舍’計劃在內的政策，簡化商業樓宇改建學生宿舍的流程。同時，香港的大學擴大非本地生名額，導致市場出現超7萬張床位的供應缺口。這使得學生公寓成為具備穩定租金收益及高入住率的抗周期資產類別，吸引大型開發商及國際基金進場。”

在采訪中，陳偉文透露，晶苑投資在5年前便已切入學生宿舍領域，過去3年更是加快了在這一領域的布局。目前，晶苑投資子公司Y.X在港運營4棟學生公寓，均在大學附近。在此之后，晶苑投資仍有投資學生宿舍的計劃。

內地學生為主要租客

近年來，受港校國際排名提高、1年制碩士課程持續擴招、IANG（非本地畢業生留港/回港就業安排）簽證政策友好以及美國留學政策收緊等因素在內的多重影響，赴港求學在內地學生群體中的熱度居高不下。

另一方面，校方提供的宿舍床位本就不多，非香港本地學生更是難以抽取到宿舍床位。因此，大部分非本地學生要么租住普通住宅，要么選擇入住學生公寓。

2025年12月中旬，記者實地探訪了位于香港紅磡的Y83學生公寓，該項目由晶苑投資與法國外貿銀行投資管理公司旗下的AEW共同投資，并由晶苑投資旗下的學生宿舍運營品牌Y.X全權管理。

記者查詢高德地圖發現，Y83距離香港都會大學和香港理工大學均需約5分鐘的車程或15分鐘的步行路程。據相關負責人介紹，Y83共25層，整體建筑面積約12萬平方呎（1平方呎≈0.0929平方米），共提供600個床位。

Y83內的一間單人房，配有家具和家電，學生可“拎包入住” 圖片來源：每經記者 李旭馗 攝

其房型主要為雙人間和單人間。其中，雙人間的租金為9000港元/人，單人間租金為13000港元/人。租金已包含水電費和網費。

記者在探訪時發現，Y83還配備了自習空間、健身房、舞蹈室等。截至發稿時，Y83入住率已達到100%，近六成為香港都會大學的學生。

值得注意的是，相關負責人表示，其租客大部分來自中國內地，只有少部分來自英國、西班牙、韓國等其他國家或地區。為適應內地學生在港求職的需求，公寓還組織了自愿參加的粵語班。

據智通財經此前消息，2025年12月底，香港學生宿舍住宿供應商匯生活文化科技有限公司（Student Living EduVation）已向美國證券交易委員會提交文件，計劃赴美IPO（首次公開募股）。該公司在香港管理5個宿舍地點，每年服務約400名個人客戶，其中95%來自中國內地，客戶平均租期為1年。

在采訪中，甄浚岷分析道，相較于分散的私人住宅租賃，機構化運營的學生公寓有其獨特賣點，其優勢在于住戶均為學生所形成的社區氛圍、嚴格的安保管理、提供的各類社交與職業發展活動、家具與家電齊全等。學生公寓更像是一種服務型產品，而不僅僅是空間的出租。

外資基金與私募基金是大型項目的投資主力

目前，市場上的學生公寓房源主要來自對存量物業的改造。甄浚岷稱，收購三星級酒店或整棟舊式大廈進行改裝是主流方式，私人開發商專門新建學生公寓的情況較少。

據介紹，對于大型項目，外資基金、私募基金是投資主力。其典型運作模式為：在鎖定目標物業后，公司與本地運營商達成合作，通過收購物業開展升級裝修，后續或自主運營出租，或與運營商簽訂協議委托運營，并按照約定進行收益分成。而以本地私人投資者、家族資本為代表的本地自由資本，同樣會參與這類項目投資，但投資體量相對有限。

Y83的公共空間，可供學生召開社團活動 圖片來源：每經記者 李旭馗 攝

“從規模上看，外資基金單筆投資可達10億至20億港元，而本地資本的投資規模大多集中在1億至3億港元。”甄浚岷表示。

陳偉文則表示，晶苑投資主要采用自有資本與策略性合作伙伴（私募基金）并行的模式。“通常情況下，學生宿舍的運作模式包括按市場價格收購或對公共設施進行改造，并以貼近大學標準的租金定價，回報周期依靠高入住率及長期需求穩定性。”

面對大型開發商和國際基金的紛紛涌入，市場是否會迅速過熱同樣成為關注焦點。

陳偉文對此持樂觀態度。

“短期內供應過剩風險較低。”他判斷，“非本地生及本地學生需求仍顯著高于供應，加上特區政府吸引國際人才的政策，市場基本面預計在未來5至7年仍保持強勁。”

在中原投資官網關于8月底收購項目的新聞稿中，中原投資行政總裁葉明慧表示：“學生宿舍是香港房地產市場中具韌性且增長迅速的板塊。在非本地學生人數持續增加的驅動下，這類投資不僅帶來穩定回報，亦具資產增值潛力。我們在美國、英國及中國香港積累的學生公寓投資與營運經驗，充分體現我們對市場的洞察及管理能力。這次新增項目是我們拓展香港學生住宿市場的重要一步，目標是在短期內將床位數量增加至至少3000個。”

然而，甄浚岷指出，世邦魏理仕的角色是顧問，旨在為客戶計算改裝費用、回本周期與回報率，世邦魏理仕同樣需要審慎評估單個項目的具體風險。“當前，學生公寓的投資回報率一般為5%至5.5%。計算方式是把收購、改裝等所有成本加起來，再結合出租給學生后的租金收入來核算。”