上海中產板塊，樓市全面起飛了！？

最近，上海樓市有一個非常積極的市場現象：

之前是眾多剛需板塊成交火爆，如今正式向中產板塊蔓延：

最近這一兩個月，不少中產小區“賣瘋了”，結束了之前持續多個月的成交空窗期。

甚至部分小區最新的成交價相比于之前出現了一定程度的上漲。

這波行情能否長期持續嗎？上海樓市會全面筑底嗎？

最近很多中產社區都迎來了一波成交熱潮，一些標桿社區的主力戶型更是成交火熱。

比如北蔡大華板塊最近就是典型回暖的一個板塊，上一周就網簽了20套房子，成為最近的一個小高峰。

比較典型的案例就是北蔡大華的標桿社區，斐勒公園93平的兩房戶型，之前長期的掛牌價都在1000萬以上。

但是自從2025年夏天中產市場全面遇冷以來，連續三個多月一套成交都沒有。

而最近這個主力的兩房戶型就迎來了一輪熱銷：

之后過去一個月多月的時間，小區連續成交了9套兩房。

當然，成交的火熱也是因為，社區價格降到了合理位置：

行情的起點是一套暴降到800w出頭的房源成交，直接拉開了這輪行情的成交序幕。

這九套成交房源除了一套高層帶百平米露臺的總價達到1025萬，其他的總價大部分都是900萬以內。

當然，好消息是：

隨著低總價房源的快速去化，最近小區的成交價已經呈現了一定程度的回升。

最新一套成交的15樓兩房成交總價920萬，單價9.89萬；

相比于之前成交的14樓同戶型、且帶五十萬裝修的房源，成交價足足高了五十萬。

類似的情況也出現在了浦東最堅挺的中產社區——御橋，之前在11月份我寫的文章中我就提到過：

當時因為房價太堅挺，一直御橋成交就比較一般。

比如萬科金色城市的89平小三房戶型，2025年上半年的行情價一直在800w+。

因此夏天的時候，六月、七月基本上就沒有什么成交。

而到了十一之后，隨著價格的補跌，中間樓層降到了700萬出頭，低區甚至只有500多萬的價格水準——

成交也迎來了一波小高潮：

10-12月份，這個戶型接連成交了十幾套，只不過最低成交價已經掉到了成交價在660-680w上下。

但是隨著低價房源的去化，1月份又有點賣不動了。

浦西比較典型的案例就是大寧和古美。

相信最近很多朋友都刷到過，大寧的靜安府賣瘋了。

這并不夸張，目前靜安府的確是把高性價比的房子賣空了：

十一月單月成交14套，12月成交7套，十月份到目前成交了超過三十套，也是打破了之前夏天的空窗期。

當然價格也是大幅度補跌的：

之前小區買99平三房都要900w大多，中高區必然要1000w+。

但是十一月、十二月成交的房源大部分單價都在8.4-9萬之間，整體跌了100w的水平。

目前小區的成交處于嚴重的震蕩期：

既有19樓大三房成交單價9.5，也有6樓的成交價已經到了單價8.4萬的水平。

古美的萬源城系列也是如此：

最近三個個月萬源城系列也是成交了幾十套，相比于十一之前單月成交個位數的水平大幅度提升。

當然相對應的也是價格的大幅度補跌——

萬源城尚郡12月成交了5套房源，整體的單價已經掉到了7.5w-7.8萬，單套整體比上半年基本上跌了80-100萬，買入門檻降到了650w。

萬源城朗郡成交的幾套房子，也是單價水平掉到了8w上下，相比于上半年都是100-150萬單套的補跌。

案例還有很多，我不一一列舉，但是市場成交的確很火熱，價格也跌得厲害。

當然中產市場并不是全面火爆，還是出現了嚴重分化：

本輪熱銷行情主要集中在800-1200萬總價的中產房源成交火爆；

1200萬以上很多小區依然無人問津，部分市中心的老牌標桿社區大戶型甚至近幾個月都沒有成交。

市場出現兩極分化的原因，其實不復雜——

1、補跌是有數據和節奏的；

2、成交火熱與否主要取決于板塊是否購買力充裕。

之前我在寫上海這些板塊的二手房，為何賣爆了？一文分析剛需市場火爆的時候就說過成交火爆板塊的原理：

1、從全市的補跌節奏來看，剛需房最不稀缺，自然是率先完成補跌。

2、只不過并不是所有的剛需板塊都火起來，因為即便價格到位，也只有那些強產業外溢板塊會火起來——

因為這些區域一直有大量觀望的剛需購買力，價格到位了，自然是會全面入場。

而如今屬于中產社區這輪行情，也是如此：

1、從節奏上，隨著400-600萬總價的社區全面補跌，補跌浪潮逐漸上移到了600萬以上的剛改定位板塊（首次改善、初級中產社區）。

而實際上本輪成交火爆的不僅僅是市區的中產板塊。

部分近郊板塊的大戶型，總價700-800萬的房源成交也不錯。

比如徐涇的萬科天空之城大三房戶型，最近價格補跌后成交了很多套。

而之前剛需板塊的火熱，也一定程度讓一些房東啟動置換，對于中產板塊的成交火熱也有了一定的推動作用。

2、主流的中產社區自身都是六邊形戰士，天然有很強的客源基礎：

地緣改善購買力+產業購買力+全市選盤的中產客群、以及部分考慮學區的家庭購買力。

這樣的區域沒成交，不代表沒有客戶，只是大家在等待價格的到位。

從實際的市場情況看，其實這些成交火爆的中產小區情況也非常類似：

小區內某個房東終于想通了，率先降價到“市場合理價”，官網的買家覺得也到位了，最終雙方達成共識成交。

于是小區有了成交價的錨點，其他的房東開始調整價格，看房的客戶紛紛開始入場，于是就掀起了這輪板塊成交熱潮。

房子不會賣，價格不好談

賣房策略輕度咨詢

隨著這一輪熱銷，市場又迎來了一輪階段性的筑底：

很多類似的中產小區都把高性價比房源賣空了，短期又進入了一輪空窗期。

而當下，市場又到了那個拐點：

便宜的房子賣沒了，當市場買家愿意為標準樓層、正常的價格買單的時候，市場就持續了止跌回穩。

但是如果繼續大量拋盤、長期空窗、或者剛需房源持續下跌，那么大概率就只是階段性的觸底——后續還要下行。

而這種階段性筑底，隨后又繼續下行的情況，在過去幾年其實已經重復了不止一次。

只不過，我認為：

本輪階段性的筑底，是比之前更加有韌性的。

1、首先本輪筑底是自下而上的，剛需拖底中產，而非中產提振剛需。

之前幾輪都是中產率先上車買爆中產社區，而剛需社區跌跌不休；

如今這輪是剛需板塊成交火熱，推動置換鏈條的流通；

然后中產社區開始逐漸補跌，帶動成交火熱，整體的筑底更加健康且踏實。

2、全市房源掛牌量持續下降，房東心里預期好轉不愿降價，市場預期轉向明顯，筑底不再是空談。

貝殼內網掛牌量持續下降這已經是眾所周知的現象，即便你再悲觀也沒要對抗數據的趨勢。

綜合來看，整體的市場正在向積極側全面轉向。

當然，這不是說市場會快速全面筑底——開頭也提到了，按節奏來說，后面補跌-筑底-補跌-筑底的劇情會在更高總價的市場逐漸循環。

隨著1500-2500，2500-5000的總價段全面筑底，豪宅社區的超高掛牌率全面下降，市場才能真正意義上的全面達到筑底。

因此今年的大節奏，就是想著全面筑底前行：

1、隨著高總價標的的補跌，市場可能還會有些許震蕩和補跌，畢竟豪宅下跌會一定程度影響下游的產品價格——但是也就是震蕩而已。

同中產社區，小戶型跌到8萬一平快速成交，大戶型10萬一平賣不掉。

接下來的補跌是大戶型跌到8.5萬，是價值回歸，而不是小戶型只值6萬也要繼續降2萬——之前我們就說過，大小戶型不該有巨大的價差。

2、中產市場的震蕩行情將會持續存在，直到市場全面筑底。

這個不難理解，隔一段時間出一批筍盤，直到市場全面止跌回穩。

市場即將開啟長周期的震蕩市場。

因此，今年，尤其是買入700-1200萬改善房源的朋友，非常建議大家在市場上好好觀望一下行情，擇機入手：

因為這個總價段很特殊，是直接可以通過買房升階的預算段：

從剛需社區，買入中產社區；

從郊區，買入市區；

從劣質資產，換成優質資產。

700-800萬，是從剛需社區，跨入中產社區的門檻。

在2022年最火的時候，800萬想買次新房，大概率也是要到外環旁邊。

想要買入中環上這些典型的中產板塊，1000萬是一個門檻。

在當時，如果住的是500萬的小區，想要換到1000萬的中產小區，相差的可能不是一個階層而是兩個——先換到800萬，再跨到1000萬以上，正式進入中產市場。

而當下的補跌，直接讓很多剛需家庭直接超凡入圣——買入了曾經跳起來都買不起的中產小區，相當于直接階層躍遷。

而再往上，除非預算漲到2500萬，那么買到的板塊小區基本都是中產這范疇里，很難有大幅度的階層提升。

如果你能買中產板塊，買到中環，你還愿意買郊區剛需社區嗎？

今年還會出現很多從剛需買到中產社區，跨階層買房的機會，關鍵在于對于市場時機的把握——

機會來的時候，你要真的知道那是機會，別錯過了。

篇幅有限，具體如何選房，感興趣的朋友可以線下參加我們周末的沙龍，當面聊聊選房問題。