小區公共收益如何不再“隱身”

前段時間，上海一名大學生用網購的“通用鑰匙”關掉住宅小區100多臺電梯廣告屏，相關視頻引發網友熱議，讓小區公共收益問題再次成為輿論焦點。這一看似極端的舉動，卻戳中了不少居民心中的困惑——小區電梯廣告、公共車位、場地租賃等產生的公共收益，到底該歸誰所有？又該如何使用？

記者走訪發現，當前不少小區公共收益存在“隱身”“說不清、用不了”等問題，一系列治理難題亟待解決。

公共收益由誰管理？

“我們小區電梯里常年設有商業廣告，還把公共場地改成收費停車場、承接商業活動，這些公共區域產生的收入有多少、怎么用，其實業主們十分關心。”家住北京市某小區的喬女士說，不少業主向物業咨詢，得到的回復多是“收支平衡”“用于小區運維”，并未明確告知具體收益及使用情況。

公共收益到底歸誰？《中華人民共和國民法典》第二百八十二條規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。

北京某小區電梯轎廂廣告。新華網發（受訪者供圖）

“民法典中業主共有部分，是指小區‘公共區域’。”北京岳成律師事務所副主任岳屾山指出，業主（或其授權的物業公司或其他管理人）因利用這些公共區域而產生的收益，屬于公共收益。“我們常見的公共區域一般包括建筑物大堂、樓道、走廊、樓梯間、電梯間，建筑物外墻、屋頂，公共綠地、公共道路、物業用房、避難層，以及占用業主共有的道路或者其他場地的地上停車位等。”他說。

公共收益由誰管理，北京大成律師事務所高級合伙人熊宗鵬介紹，已成立業主委員會的小區，由業委會代表全體業主管理或委托物業公司代管；未成立業委會的小區，根據前期物業服務合同約定，物業公司可代管公共收益；若合同未約定，則由小區所在社區居（村）民委員會代行管理職責。

“需要注意的是，歸屬業主的收入是‘扣除合理成本之后’的凈收益。”岳屾山指出，管理方可以就管理成本的比例和核算標準從中予以扣除。“如廣告牌的招商維護費、電費、稅費和管理人員的必要勞務支出等，一般可以視為其合理成本。”

岳屾山強調，未經業主大會同意或合同約定，物業公司無權擅自截留或挪用該筆資金。

除此之外，業主對小區公共收益享有知情權。熊宗鵬介紹，物業公司不僅要在經營前履行公示和決策程序；經營中及經營后，更要按時、清晰地公開收益明細，主動向業主大會或業委會報告；業主如果未能了解相關信息，也可依法要求查閱，全程掌握公共收益的來龍去脈。“一些沒有物業的老舊小區，可能由居委會代管，居委會與物業公司均屬于‘管理人’，同樣負有公開收益、保障業主知情權的義務與責任。”

公共收益為何難公開？

記者走訪發現，不少小區對公共收益的產生、使用等情況公示存在“走過場”甚至“零公開”的現象。

2025年11月14日，北京多個小區公示欄情況拼版照片。新華網發

某商品房小區物業公示了“車位及使用情況”“公共水電費用分攤”等信息，但“收支情況”“維修資金使用情況”卻是空白。記者向該物業詢問公共收益情況，對方回復“不清楚”。還有一商品房小區，電梯廣告全天循環播放，部分居民反映噪聲大，但不清楚電梯廣告由誰引入，收益如何分配。物業回應稱“已進行公示”，但多名業主表示在公示欄和業主群都沒有看到相關信息。老舊小區情況更復雜。一些小區因為沒有業委會，公共區域的經營責任劃分模糊，收益歸屬和使用情況缺乏明確牽頭方，公共收益收支不夠明晰。

北京師范大學政府管理學院副院長果佳認為，小區業委會與物業的治理架構是否完善、治理能力高低，是影響小區公共收益信息公開能否做到透明化、規范化的重要因素。“它直接影響了小區誰來管公共收益這件事。”

其次，業委會缺位或履職能力不足，也是造成公共收益信息欠透明的原因之一。

記者了解發現，有的小區雖成立了業委會，但常因業主數量多、訴求多元陷入僵局：有的業主希望直接分紅，有的主張補充維修基金，還有的要求優先用于小區設施升級，分歧較大導致資金使用方案遲遲難以統一，進而影響公示進度，如何管理和運用這筆資金更無從談起。此外，業委會組成人員多為兼職，缺乏專業的財務、法律知識，面對公共收益監督管理工作，常力不從心。

還有一個不可忽視的因素是，部分業主對公共收益的關注度不高，覺得“單筆金額小、影響不大”，不愿投入時間精力參與監督，也在一定程度上放任了公共收益欠透明問題的存在。

如何讓公共收益不再“隱身”？

針對公共收益管理難題，各地積極探索破解之道，讓收益“曬在陽光下”，讓決策權回到業主手中。

從政策層面看，2025年以來，福建、江西、長沙、鄭州等地，陸續出臺公共收益管理辦法，進一步細化了公共收益歸屬、資金管理、收支公示、使用程序和審計監督等規定，補全實施細則，推動公共收益管理更加規范、透明。

記者了解到，“專戶管理、透明核算”的治理模式已在多地小區先行落地，為破解公共收益“看不見、摸不著”的難題提供了有效思路。

比如，天津市河北區探索的黨建引領“陽光物業”小區治理新模式將公共收益從物業公司賬戶中剝離，設立獨立的“安心賬戶”，實行專戶管理；依托線上平臺實時公開收支明細，業主可隨時查詢；公共收益使用事項須經業主參與決策，物業公司僅負責代管和服務。

2025年11月26日，手機查詢福建福州某小區2025年公共資源收益情況。新華網發（受訪者供圖）

福州萬科金域中央小區對公共收益款項設置了專門的會計科目，實行嚴格管理，所有收支情況均會在小區宣傳欄持續公示一個月以上，便于業主隨時監督。

把決策權真正交回業主手里，是規范公共收益使用的重要方面。根據《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規定，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動，要由業主共同決定。

岳屾山說，以小區電梯廣告為例，建議遵循“業委會組織業主大會表決——業委會與廣告商簽合同（或授權物業簽）——收益進入業委會賬戶或共管賬戶”，這種流程主體明確，維權容易。無業委會的小區，物業公司應在改變公共區域用途或者利用公共區域獲利前，先行取得法定比例的業主同意，并按業主的要求使用公共收益，社區居委會（街道辦）對此實施指導、監督。同時，建議無業委會的小區要求物業公司定期公示公共收益詳細賬目，接受全體業主的監督。

“監督小區公共收益是業委會的分內職責。”四川泰益律師事務所主任沈柯說，業委會應當從合同簽訂與合同履行兩方面著手，切實履行監督責任。他進一步指出，監督的關鍵在于合同履行，核查公共收益的賬面情況；跟蹤錢款的實際收支流水；若合同相對方發生違約，業委會應及時督促物業公司主張權利、采取措施，避免公共收益受損。

華僑大學政治與公共管理學院教授、博導侯志陽建議，業委會可委托第三方機構對公共收益進行階段性審計并公布結果，有條件的小區可以成立小區公共收益監督委員會。

“需要提醒的是，公共收益不能直接用于填補個別業主欠繳的物業費。”岳屾山特別說明，這筆錢更適合用在提升小區整體品質上，如翻新大堂、增加綠化、維修公用設施設備等，并確保收支透明；當小區品質提升，業主與物業公司的信任關系建立，大部分業主的繳費意愿也會提高，從而形成良性循環。（來源：新華網）