城市更新怎么干？市政協委員支招體檢、共治、盈利新路徑

今年的北京市政府工作報告用了不少篇幅提及城市更新，將其作為加快超大城市發展方式轉型、提升城市精細化治理水平的重要抓手，明確了2026年北京城市更新的核心任務與實施路徑。

政府工作報告指出，要大力推動城市更新，堅持規劃引領，推進城市更新條例實施，完善政策激勵工具箱，加強建筑規模指標和財政金融政策保障，支持功能復合利用；強化專班協同機制，加快項目落地實施，推動職住商服融合的組團式更新；抓好507棟危舊簡易樓排險工作，改造完工老舊小區300個以上，實施老樓加裝電梯800臺以上，深入開展第三輪回天行動，持續推進城中村改造。

城市更新如何推進？城市體檢如何開展？該采取何種更新模式？如何提高社會資本參與的積極性？2026年北京兩會期間，新京報貝殼財經記者采訪了多位北京市政協委員，為北京城市更新工作建言獻策。

市政協委員傅志斌建議：加快構建北京城市體檢指標體系

市政協委員傅志斌。受訪者供圖

作為城市更新的前置關鍵環節，城市體檢至關重要。

去年5月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《關于持續推進城市更新行動的意見》（簡稱《意見》）明確提出，“全面開展城市體檢評估，建立發現問題、解決問題、評估效果、鞏固提升的工作路徑”。

城市體檢能夠及時發現城市規劃、建設和治理中存在的短板與弱項，是城市更新工作中不可或缺的重要組成部分。

北京市政協委員、東城區政協常委、建設綜合勘察研究設計院有限公司總工程師傅志斌向記者表示，在調研中他發現，部分城市更新項目局限于單棟樓、單個小區的改造，投入大量資金后效果卻不盡如人意，核心原因在于更新前未能統籌考慮周邊環境、交通、人文需求及商業業態發展等相關問題?！俺鞘懈碌暮诵氖谴媪刻豳|增效，其改造對象更應聚焦于相對較大的整片區域；城市體檢要在更新前期，全面梳理片區內存在的各類問題，整合城管、交通、文旅、商業等各類信息，研究提質增效的難點和堵點，進而針對性給出解決方案，以指導后續的城市更新設計?！?/p>

傅志斌強調：“確立城市體檢的決策依據地位，對北京城市更新具有全局性意義?！彼硎?，城市體檢堅持問題導向，能夠系統性排查住房、交通、生態、安全、公共服務等領域的短板與風險隱患；基于體檢結果開展更新工作，是“治未病”的主動式治理思路，可確保有限的更新資源和財力精準投向城市最急需、群眾最關切的領域，切實提升公共投資效益和城市安全韌性。

針對城市體檢的具體實施路徑，傅志斌在此次北京兩會期間提交了《在城市更新工作中全面加強城市體檢工作的實施》提案，建議要切實落實“先體檢、再更新，無體檢、不更新”的剛性工作原則與管理閉環。強化制度約束，明確規定將城市體檢報告作為編制城市更新專項規劃、年度計劃以及審批具體更新項目（特別是納入市級清單的重點項目）的強制性前置依據。完善管理流程，構建“全面體檢—問題診斷—生成項目—更新實施—后評估反饋”的全流程閉環。

同時，傅志斌指出，要加快構建并持續優化“基礎+特色”的北京城市體檢指標體系，建議組織專業規劃設計單位制定并定期修訂該指標體系，提出適用于北京城市更新的“基礎+特色”的北京城市體檢指標、監測方法與評價標準。

市政協委員汪碧剛建議：構建城市更新多元共治協同網絡

市政協委員汪碧剛。受訪者供圖

“城市更新是一種全新的城市發展模式，過去我們側重擴張式發展，如今則轉向內涵式發展，而內涵式發展的核心就是更加關注人的需求?！北本┦姓f委員、通州區政協常委、北京城市副中心社會治理研究院院長汪碧剛在接受采訪時表示。

長期關注社區治理領域的汪碧剛認為，城市更新必須更加注重人的現代化。為此，他在今年北京兩會期間帶來了《“以人為本”構建有溫度的基層治理》的聯組討論發言和《關于探索城市更新與基層治理深度融合“副中心模式”》的提案。

汪碧剛以老舊小區加裝電梯為例，生動闡釋了城市更新中“以人為本”的重要性：“老舊小區改造中居民訴求多樣，比如6樓居民迫切希望加裝電梯，而1樓居民往往存在顧慮，這就需要我們在堅持共建、共治、共享的基礎上，更加注重共情。尤其是在當前經濟下行期，要讓老百姓真正理解政府推動城市更新的初衷與努力，引導居民從過去的旁觀者轉變為參與者，進而成為城市更新的主導者。”

在汪碧剛看來，推動多元共治融合，是做好城市更新工作的關鍵所在。汪碧剛建議，建設多元共治的協同網絡，深化“居民議事廳”常態化、制度化運行機制，召集社區、物業、居民、街道及有關部門共同參與協商，議事場景可以包含老舊小區加裝電梯、公共綠地改造和垃圾分類回收這些“家門口的事”，也可以是社區公共服務配套、區域環境整治等公共事項。

汪碧剛還建議，利用社區內被忽視的邊角地、廢棄的角落或低效利用的閑置空間，進行小微尺度的改造與“織補”，是一種投入不大卻能顯著提升社區溫度的有效路徑。通過專業設計引導與居民共同參與，將其改造為口袋公園、共享花園、兒童游樂角或帶有座椅的休憩長廊，能夠為居民提供觸手可及的日常交往與活動場所。

市政協委員馬云飛建議：建構城市更新可持續盈利模式

市政協委員馬云飛。受訪者供圖

《關于持續推進城市更新行動的意見》明確強調，要健全多元化投融資方式，完善市場化投融資模式，吸引社會資本參與城市更新。

眾所周知，城市更新的資金來源主要包括政府支持、居民出資、市場力量參與、金融支持等，那么北京城市更新在資金投入方面有哪些可探索的新模式？如何更好吸引社會資本參與？

北京市政協委員、北京市住宅建筑設計研究院有限公司城市更新研究院總監馬云飛給出了針對性建議。他表示，當前老舊小區拆除重建項目普遍面臨資金缺口較大的問題，未來可探索的模式有很多，其中一種適合北京的模式是倡導“自主更新、誰出資誰受益”，重點探索以居民出資為主的老舊小區改造模式。

馬云飛進一步補充稱，中心城區老舊小區拆除重建具有得天獨厚的優勢：“中心城區新房價格與同地段老舊住宅價格差距顯著，遠超建安成本，即便由居民自主出資拆除重建，居民依然能獲得可觀收益。基于這一特點，我們完全可以探索以居民出資為主體的老舊小區改造模式?！?/p>

“當然，對于市政設施、公共景觀等配套工程，該由政府出資的，政府應主動承擔或給予適當補貼，同時積極引入社會資本，形成多元出資格局?！瘪R云飛說。

他還提到，拆除重建項目通常能實現20%至30%的面積增量，這部分增量面積一部分可用于改善原有居民的居住條件，增加其房屋面積；另一部分可規劃為公建配套，產權歸屬于產權方。“我們可以引導產權方參與出資，或吸引社會資本投入這些公建配套項目，進一步填補資金缺口，推動項目可持續落地。”

馬云飛強調：“城市更新要實現可持續發展，必須建構起可持續的盈利模式。”他建議，可通過完善資金激勵機制，倡導多元出資架構，推動老舊小區改建模式創新；同時，盤活位置優越的閑置資產，以這類資產為載體，吸引良性運營、愿意長期投身城市更新領域的社會資本和企業參與，實現資源高效利用與資本良性循環。

新京報貝殼財經記者 段文平

編輯 楊娟娟

校對 楊利