城市更新大家談 | 激活存量空間效能，大力推進城市更新

導讀

當城市發展從“增量擴張”轉向“存量提質”，我們該如何重塑家園？中國城市規劃學會深度對話多位城市規劃學者，從理念變革、治理邏輯到實施路徑，拆解“人民城市”的內涵。看他們如何解答城市從“比高度”到“比溫度”的轉向，剖析更新中那些“改與不改”、“新與舊”的真正難題。

本文字數：1849字

閱讀時間：6分鐘

作者 | 高超

中國城市規劃學會城市更新分會青年委員，北京市城市規劃設計研究院城市更新規劃所主任工程師，高級工程師

2025年中央城市工作會議指出，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，以推進城市更新為重要抓手，大力推動城市結構優化、動能轉換、品質提升、綠色轉型、文脈賡續、治理增效，牢牢守住城市安全底線，走出一條中國特色城市現代化新路子。

目前，我國城鎮化轉向穩定發展期，存量空間成為承載城市功能的主要載體。以北京為例，北京市存量城鄉建設用地的占比已經超過85%，存量空間成為首都功能的重要承載，也是人民美好生活的重要承載。存量地區是人口、產業、公共服務等要素的集聚區，也是各方資金投入的重點區域。隨時間推移，存量地區持續衰老。以北京為例：功能集聚、區位優越的地段房齡普遍偏高，建筑質量相對較低，1980年前建設的建筑多位于三環內，重點產業功能區、多線換乘站等高價值地區同樣有老舊建筑占比高、容積率偏低的現象。

立足新發展階段，大力推進城市更新對引領存量空間資源要素的優化配置、激活城市發展動能、實現城市高質量發展與能級躍升意義重大。城市更新工作推進中，建議重點關注以下四個方面：

一是應更加關注系統性謀劃

轉變項目化推進的工作思維，立足城市發展全局，加快建構適配于存量空間效能激活的城市更新工作格局，服務城市發展與功能躍升。圍繞生活品質提升、生產效率增效、生態價值激活等多維目標，系統性謀劃城市更新工作藍圖，健全城市更新工作方法，引領城市更新模式的優化創新、資源要素的精準匹配，加力推進城市發展建設方式轉型。

二是應更加關注政策適配

優化既有城市開發建設路徑，注重問題發現和解決，建構適配于城市更新制度體系。積極聽取市場、公眾等主體的合理更新需求，直面更新項目實施中的瓶頸問題，用好“法規+政策”組合拳，制定“小切口”改革政策，適當放寬要素配置與建設管控要求。堅持“以需定供”填補政策空白，“以案促策”帶動政策創新，“以案促改”引導政策完善。政策上，讓主體會用、用好；項目上，讓市場敢投、能干；管理上，讓政府放權、賦能。

三是應更加關注模式可持續

破解更新項目資金平衡困局是保障更新項目能盈利、可持續的關鍵，這需要精準釋放政策紅利，拓寬融資渠道，降低項目實施成本，充分發揮市場在城市更新中的資源要素配置作用，增強運營成效，穩定項目實施預期。同時，也要積極探索城市更新項目的盈利模式，通過資產盤活、運營增值等方式，構建城市更新項目的資源資產資本化閉環，構建“收益可預期+成本可控制”的可持續更新模式，促進存量資產的保值增值，讓市場主體敢于投入城市更新藍海。

四是應更加關注片區整體煥新

當前的更新項目多依賴主體自身訴求發起，存在空間分布碎片化、功能定位同質化及設施更新片面化等問題。應轉變“盆景式”更新工作思路， 強化片區的整體謀劃、整體更新、整體運營，充分發揮規劃引領作用，以片區為基本單元統籌資源要素、項目生成與空間提升，創新要素配置模式，完善片區更新統籌主體利益保障機制，更好地發揮城市更新的規模化、專業化效益。

未來，面向存量空間提質增效的城市更新，需要快速反應，先試先行、先立后破，建立系統化、可持續更新體系。加快支持建設涵蓋體制機制、方法路徑、實施管理等方面內容的城市更新制度與政策體系，有效推動存量空間提質增效，探索一條推進城市高質量發展與能效躍升的城市更新之路。

供稿單位：中國城市規劃學會城市更新分會

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