親屬間借名買房，千萬別直接起訴“房子歸我”｜北京房產(chǎn)律師解讀案例

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

陳建國是家中長子。

2010年，父親陳國棟作為被拆遷人，獲得一套位于朝陽的一號房屋的購買資格。

因其他子女無意購房，陳建國與父親簽署了一份《購房協(xié)議書》，約定：由陳建國出資購買一號房屋，僅登記在父親名下。

此后，房屋一直由陳建國對外出租并收取租金。

2020年，陳國棟去世，未留遺囑。

陳建國遂起訴三位弟妹，要求法院確認一號房屋歸其個人所有。

三位弟妹中，兩人堅決反對：

“協(xié)議簽字真假難辨，父親有拆遷款完全能自己買房。就算哥哥出過錢，房子登記在父親名下，就是遺產(chǎn)！”

另一位弟妹則支持陳建國：“確實是大哥買的，父親只是掛名。”

庭審中，陳建國提交了協(xié)議書、付款憑證、維修基金收據(jù)等證據(jù)，試圖證明自己是實際出資人和真實權(quán)利人。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回陳建國的全部訴訟請求。

法院說理

法院指出，本案存在兩個關(guān)鍵法律問題：

第一，訴訟類型錯誤——不應(yīng)提起“確權(quán)之訴”。

借名買房本質(zhì)上是一種合同關(guān)系。若主張權(quán)利，應(yīng)提起合同之訴，要求對方履行過戶義務(wù)，而非直接請求法院確認物權(quán)歸屬。

第二，證據(jù)不足以推翻不動產(chǎn)登記效力。

一號房屋登記在陳國棟名下，具有公示公信力；

所謂《購房協(xié)議書》真實性存疑，且無其他佐證（如資金來源、父親生前明確表態(tài)）；

即便出資屬實，在無充分證據(jù)證明“借名合意”的情況下，出資可能被認定為贈與、家庭資助或借款，不必然導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。

法院特別強調(diào)：

“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利歸屬的法定依據(jù)。要推翻登記，必須提供高度可信的證據(jù)證明‘名實不符’。僅憑一份爭議協(xié)議和付款記錄，遠未達到該證明標準。”

此外，房屋自交付后由陳建國出租，但租金從未分配，這一事實反而削弱了“家庭內(nèi)部已確認產(chǎn)權(quán)歸屬”的主張。

律師提示

這個案例揭示了親屬間“借名買房”確權(quán)的誤區(qū)：

混淆訴訟類型：

借名買房糾紛屬于債權(quán)糾紛，應(yīng)訴請“繼續(xù)履行合同+協(xié)助過戶”，而非直接“確認所有權(quán)”。程序錯誤直接導(dǎo)致敗訴。

高估“出資”作用：

在親屬間，出資常被推定為贈與或家庭互助。若無明確書面約定“出資=取得產(chǎn)權(quán)”，法院不會自動將房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移給出資人。

低估登記效力：

不動產(chǎn)登記具有強大法律效力。要推翻它，需形成完整證據(jù)鏈：書面協(xié)議 + 資金流水 + 長期占有缺一不可。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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