上海規(guī)范住宅小區(qū)公共收益管理

近日，《上海市住宅小區(qū)公共收益管理辦法》印發(fā)，以進(jìn)一步規(guī)范住宅小區(qū)利用共有部分獲取公共收益的歸集、使用和管理。該辦法自2026年4月1日起施行，至2030年12月31日止。

根據(jù)辦法，公共收益是指利用住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的共有部位、共有設(shè)施設(shè)備獲取的收入（以下簡(jiǎn)稱“公共收入”）扣除法定稅收、能耗、人工等管理成本后獲得的收益。公共收入的來源具體包括小區(qū)的停車收入、各類廣告收入等7類。

辦法要求建立公共收入監(jiān)管賬戶制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)只開立一個(gè)監(jiān)管賬戶，并在賬戶下以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝环謩e設(shè)置賬簿。公共收入應(yīng)當(dāng)直接存入監(jiān)管賬戶，堅(jiān)持專戶專儲(chǔ)、單獨(dú)列賬、公開透明的管理原則。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在每季度第一個(gè)月的月底前將上一季度扣除管理成本后的公共收益，從監(jiān)管賬戶劃轉(zhuǎn)至區(qū)房屋行政管理部門的公共收益子賬戶或者業(yè)主大會(huì)公共收益子賬戶，相關(guān)管理成本資金轉(zhuǎn)入物業(yè)服務(wù)企業(yè)其他賬戶。

公共收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定，用于業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、物業(yè)管理活動(dòng)的代理記賬及審計(jì)等費(fèi)用、物業(yè)維護(hù)費(fèi)用、房屋安全保險(xiǎn)、聘請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)秘書、訴訟費(fèi)等物業(yè)管理方面的其他合法支出。其中，公共收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金的，補(bǔ)充比例應(yīng)當(dāng)高于百分之五十，具體比例應(yīng)在公共收益管理專項(xiàng)規(guī)約中予以約定并按季度入賬。

業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)在每季度末對(duì)公共收益進(jìn)行結(jié)算，并在下一季度第一個(gè)月15日前在小區(qū)管理處、公告欄、每個(gè)門牌幢出入口等醒目位置公示收支情況。業(yè)主可以通過隨申辦、公共收入查詢二維碼等渠道獲取本小區(qū)、門牌幢的公共收入及公共收益收支情況。

此外，物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向代理記賬機(jī)構(gòu)或者業(yè)委會(huì)完整移交公共收入及公共收益收支憑證、賬目等資料，并將未入賬的公共收益交存至區(qū)房屋行政管理部門的公共收益子賬戶或者業(yè)主大會(huì)公共收益子賬戶。