謝逸楓：房企三道紅線取消上報，2026年樓市迎來春天？

文/謝逸楓

部分房企“三道紅線”指標取消上報了。2026年1月28日，目前有房企被告知，其所在公司已不被監管部門要求每月上報“三道紅線”指標。不過，部分出險房企被要求向總部所在城市專班組定期匯報資產負債率等財務指標。

這距離2020年8月20日房地產“三道紅線”指標的執行到2026年1月28日，已經過了5年半時間，意味著未出險房企、2023年6月30日前完成降負債目標房企，已經不再強制要求報送。但出險房企、未完成降負債目標房企需上報指標。

絕對不是意味著房地產“三道紅線四檔兩觀察”監管規則的廢止、取消，因為只要是出險房企、2023年6月30日前未完成降負債目標房企，都要定期匯報，說明房地產“三條紅線四檔兩觀察”監管規則依然是存在的。

只要是出險房企、2023年6月30日前未完成降負債目標房企，有息負債規模只降不增。因為信貸、股市、債券的融資盡管在政策上做調整，但都是設置了條件和門檻，所以只能靠銷售回款、資產處置、股東借款、開源節流。

非出險房企，2023年6月30日前完成降負債目標房企，有息負債規模的增加關鍵是優質資產抵押和擔保情況及流動性、財務和經營的評估情況。因為銀行對于貸款需要提供優品質的抵押貸款和擔保，即使是大股東借款，也是如此。

非出險房企，2023年6月30日前完成降負債目標房企的融資類型來看，主要是土地儲備貸款、開發貸款、經營貸款、房企貸款、個人購房貸款、委托貸款、經營性物業抵押貸款，另外是商品預售資金、股市和債市、股東借款和資處產處置。

按照房地產開發貸款分類看，按貸款用途分為土地儲備貸款、開發貸款、經營貸款；按貸款主體分為房企貸款、個人開發貸款、個人購房貸款；按貸款條件為分信用貸款、抵押貸款、擔保貸款。

國內房地產貸款主要包括以下四種類型，住房開發貸款、商業用房開發貸款、土地開發貸款、房地產開發企業流動資金貸款。從目前的銀行對開發商貸款情況看，基本上為住房開發貸款、商業用房開發貸款，需要提供抵押、擔保。

隨著保交樓，穩市場的推進，監管從“剛性硬約束”轉向“軟參考”，重心從管企業轉向管項目。當前通過房地產項目白名單機制重點考核項目質量與現金流，未來將探索項目公司制、主辦銀行制、現房銷售新模式以去庫存、保交樓。

部分房企“三道紅線”指標取消上報，哪些房企將迎來春天，最受益的房企首當其沖的就是未出險的國企、央企、優品質民營房企，其次是完成負債目標的經營健康、流動性穩定、財務安全、有優質抵押和擔保的房企。

從銀行投向房企的項目白名單和貸款來看，基本上是國企、央企和項目、優品質的民企和項目、非優品質房企的優質項目。而險情房企、流動性緊張的房企和項目，獲得的銀行貸款和進入白名單項目非常少。

部分房企“三道紅線”指標取消上報，對樓市來說是重大利好信號。有利增加穩定房地產市場預期和信心恢復，加快推進止跌回穩；有利房企增加新的資金來源、擴大投資和生產；有利房企保交樓，去庫存。

三道紅線、房地產貸款集中制、房地產金融審慎管理制度、不良貸款率制度、房地產項目白名單、經營性物業抵押貸款、商品房預售資金監管形成房地產金融最強的風險控制，即使取消三道紅線，銀行對房企的融資不會有太大的變化。

對大多數房企融資來說，不是轉折點。盡管不要求未出險房企、2023年6月30日前完成降負債目標房企每月匯報“三條紅線”指標，僅僅要求出險房企定期匯報，但銀行對新增開發貸款、委托貸款等融資的投放不會有太大變化。

因為房地產行業未止跌企穩，房價未上漲，供求關系與基本面未修復，預期與信心未恢復，風險未出清，關鍵是保房企轉向保項目的保交樓方向不變。為進一步鞏固化債成效、助力行業持續紓困，政策端同步發力、精準賦能。

例如2026年1月9日，市場層面對房地產融資“白名單”制度迎來關鍵優化，明確符合條件的“白名單”項目貸款展期期限由此前的最長2.5年延長至5年。目的是為房企持續推進債務化解提供了更充足的資金周轉緩沖空間。

至于實施時長，監管部門其時要求試點房企在2023年6月30日前完成降負債目標。“三道紅線”自從2020年年中開始實施至2023年年中之后，就不再上報了。由于金融機構的態度轉向，房企自覺降杠桿，提前達成“三道紅線”的要求。

“三道紅線”不要求上報，不意味著房地產市場的轉向，更不意味著鼓勵房企加杠桿，而是監管、房企與金融機構共同合力之下，房地產行業的負債水平已經逐漸接近健康水平的信號。2025年11月房地產行業債券融資規模延續回升態勢。

中指數據顯示，2025年11月份房地產行業債券融資總額為620.4億元，同比增長28.5%。2025年1月至11月份，房地產企業債券融資總額為5502.8億元，同比增長10.5%，同比增幅進一步擴大。

2026年1月9日，監管部門就房地產融資協調機制下發了最新的政策指導。其中，對已經進入融資協調機制“白名單”的項目，符合一定條件和標準的，可在原貸款銀行展期5年。因此，對房企來說是利好的。

“三道紅線”早在2023年6月30日前完成降負債目標房企，以后已經不再強制要求報送。這符合監管部門要求房企在既定時間內降負債的目標。以碧桂園為例，截至2022年年底，其總借貸余額下降至2713.1億元，同比下降14.7％。

剔除預收賬款的資產負債率從2020年中期的81％持續下降至69.4％；凈負債率進一步降至40％，相比2021年年底優化5.4%；期末公司總現金余額約1475.5億元，相比2022年中期維持穩定。

2023年之后，頭部房企繼續維持穩健擴張，金融機構更多將資金向優質房企傾斜，而部分出險房企則進入另外的發展階段，通過展期、削債等與債權人進行談判，進一步大力減債。房企2023年6月后，重點工作是去庫存、保交樓、化債。

市場消息稱萬科正在應相關部門要求加快重組進程，并盡快提交重組方案。“保主體”轉向“保項目”的趨勢不變，加之2025年已有18家房企債務重組獲批，房企完成境外債展期，房企風險化解正從個案突破邁入系統性、實質性的落地階段。

2026年1月以來，包括萬科、路勁、花樣年4家房企接連披露化債重要進展。這一良好開局，正是對2025年行業集中化債、風險加速出清態勢有效延續與有序承接。問題是流動性、被執行、股權凍結、銷售回款下降、虧損擴大的風險存在。

中指數據顯示，截至2025年12月，已有21家出險房企完成、獲批債務重組、重整，累計化解債務規模達1.2萬億元，涉及總負債超2萬億元。更關鍵的轉變在于，化債思路已從“以時間換空間”的被動展期，全面轉向實質削債。

值得注意的是18家房企債務重組獲批，不是意味著房企債務完全出清，風險完全化解，因為流動性風險未解除，債務到期面臨再重組、違約金額越來越高、被強制執行案越來越多、股權被凍結情況依然存在，銷售未明顯改善，虧損未轉變。

2020年8月20日，住建部門、央行召開重點房企座談會，研究進一步落實長效機制。為進一步落實長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，形成了重點房企資金監測和融資管理規則。

市場化、規則化、透明化的融資規則，有利于房企形成穩定的金融政策預期。合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，也有利于推動行業長期穩健運行，防范化解房地產金融風險，促進市場持續平穩健康發展。

為進一步落實房地產長效機制，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，被市場總結為“三線四檔兩觀察”。其中“三線”即“三條紅線”，是指為約束房企的過度負債行為，監管層對房企的三項財務指標進行限制。

具體包括一是剔除預收款后的資產負債率不得超過70%；二是凈負債率不得超過100%；三是現金短債比不得小于1倍。根據“三條紅線”的觸線情況不同，所有房企又被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。

紅色檔三線全超，接下來不得增加有息負債;橙色檔超過兩道線，有息負債規模年增速不得超過5%;黃色檔超過一道線，有息負債規模年增速不得超過10%;綠色檔，即使三道紅線都未中招，有息負債規模年增速也不得超過15%。

2020年8月20日，為遏制房企無序舉債擴張（高杠桿、高債務、高周轉的三高模式），降低金融風險，監管部門推出“三道紅線四檔兩觀察”監管規則，以剔除預收款后的資產負債率、凈負債率、現金短債比為核心指標。

何謂“三道紅線”？“三道紅線”的設置，旨在降低房企負債率。“三道紅線”具體指的是房企剔除預收款后的資產負債率不大于70%；房企的凈負債率不高于100%；房企的現金短債比不低于1.0倍。分為紅、橙、黃、綠四檔并限制有息負債增速。

“三條紅線”政策自2020年8月20日試點、2021年1月1日全面實施，要求房企每月上報剔除預收款后的資產負債率、凈負債率、現金短債比三項指標，并根據踩線情況限制有息負債增速，實施期間，房企經歷大規模債務出清和行業洗牌。

部分高杠桿民企暴雷，部分出險房企面臨退市風險，國央企及頭部優質房企開始占據市場主導地位。接下來，房地產政策未來監管重心，將轉向“保交樓”和債務、庫存風險化解，房企融資環境將趨于差異化，優質企業獲更多支持。

2026年1月21日，住建部門表示，加快構建房地產發展新模式。推動建立人、房、地、錢要素聯動機制，確保新舊模式轉換平穩有序。下一步，重點是有序搭建房地產開發、融資、銷售等基礎制度。

開發上，做實項目公司制，項目公司依法行使獨立法人權利，企業總部履行投資人責任，嚴禁企業總部在項目交付前違規抽挪項目公司資金、抽逃出資或提前分紅，確保項目資金封閉管理、專款專用。

融資上，推行主辦銀行制，一個項目確定一家銀行或銀團為主辦銀行，項目開發、建設、銷售等資金存入主辦銀行，主辦銀行保證項目公司合理融資需求。銷售上，推進現房銷售制，實現“所見即所得”，從根本上防范交付風險。

繼續實行預售的，規范預售資金監管，切實維護購房人合法權益。政策上，提出要盡可能縮短調整時間，熨平市場波動。政策要一次性給足，不能采取添油戰術。因此，在開發、融資、銷售、政策方面應該會是2026年樓市重點方向。