這場智享會解鎖城市“沉睡資產”盤活更多路徑

存量資產煥新成為城市更新的核心主線。如何高效推進資產盤活、構建可持續更新模式？1月29日，由重慶設計集團有限公司主辦，重慶市可持續城市更新研究院、重慶設計集團·重慶市設計院有限公司承辦的2026城市更新賦能存量資產盤活智享會舉行，行業專家們多維度探討解鎖城市“沉睡資產”盤活路徑。

智享會現場。主辦方供圖

聚焦老舊街區(片區)整體更新，推動空間價值重塑

老舊街區(片區)是銜接城區與小區的重要空間層次，也是整合更新項目、培育新消費業態與活力場景的關鍵載體和抓手。中國建設科技集團中國城市發展規劃設計咨詢有限公司首席規劃師楊一帆提出，未來一段時期，城市更新的主攻方向在于構建永續更新的動力機制，且該機制探索要與老舊街區(片區)更新緊密結合。

他表示，一方面要完善城市更新體制機制，整合碎片化項目，統籌存量資源，按需打造社區服務中心、文化活動中心等多元化空間，持續完善公共服務功能，提升人民整體幸福感；另一方面要以法律和契約形式保障空間價值轉化為社會價值，并兌現為公允的經濟價值，加快存量資產確權，推動空間價值正向轉化與高效釋放，激發城市經濟新活力，創造高質量就業機會，讓空間價值在市場化運作中切實轉化為惠及社會的公共價值，兌現為政府、市場、居民普遍認可、各得其益的公允價值。

構建全生命周期投融資體系，破解更新資金瓶頸

上海國有資本運營研究院投融資中心首席專家羅桂連表示，城市更新是通過城鄉發展統籌、規劃布局調整和功能品質提升，實現低效土地與物業價值提升的重要舉措。作為培育長期綜合財力、推動城市可持續發展的關鍵抓手，城市更新項目全生命周期統籌運作尤為重要。

城市更新項目投融資的成功落地，需把握四大核心要素。其一為采用多元化投融資模式，比如，針對大片區復雜型城市更新項目，通過對項目進行科學合理的拆分與組合實施，保障項目合規高效落地。其二為運用多種渠道實現多元化低成本資金籌集。其三為培育多元化核心資產，統籌歸集具有市場價值和增值潛力的不動產資產作為更新核心資產，通過ABS、類REITs、公募REITs等模式盤活，提升資金資產循環使用效率。其四為培育多元化收益來源，多維度挖掘收益點，為更新項目的持續推進提供穩定收益支撐。

消費結構升級，商業辦公市場解鎖發展新路徑

戴德梁行重慶公司總經理魏曉龍指出，新質生產力和現代化產業體系有望提振寫字樓需求的增長，擴大內需提振消費，助力實體零售物業發展。

2025年，重慶甲級寫字樓空置率下降，TMT、專業服務類租戶持續引領市場成交，帶裝修辦公物業具備明顯成本優勢。重慶入選消費新業態新模式新場景試點城市，優質消費供給進一步增加，非標、文旅、潮玩、健康等場景成為消費核心增長點。

立足市場發展態勢與政策機遇，更需以長效舉措推動商業寫字樓資產提質增效。把握基礎設施REITs擴圍帶來的發展機遇，推動商業辦公、商業綜合體等存量物業更新，促進精細化運營升級，優化市場定價體系，為消費和產業發展提供穩定健康的載體。

城市更新資產證券化提速，稅務規劃成為關鍵支撐

德勤中國經理獨丹丹介紹，我國資產證券化進入蓬勃發展期，多領域實現零的突破，REITs發行更是駛入“快車道”。2025年基礎設施REITs申報工作進一步擴容發行資產范圍，首次將“城市更新設施”列為獨立類別納入申報，并打破單一業態申報限制，從制度層面明確資產要聚焦持續運營的核心導向。

獨丹丹從稅務專業視角指出，公募基礎設施REITs全周期分孵化、發行、運營三階段，各環節稅務成本是影響相關主體融資成本控制、投資回報提升的關鍵，城市更新REITs稅收政策也成為行業關注重點。目前行業專業機構正圍繞其各階段核心稅務問題積極探索推進，為城市更新資產證券化行穩致遠筑牢專業支撐。

本次智享會上，重慶設計集團·重慶市設計院有限公司與重慶發展資產經營有限公司還發起成立了存量資產更新盤活聯盟。重慶市可持續城市更新研究院執行院長，重慶設計集團·重慶市設計院總經理助理、研創中心主任方小桃作院情介紹，研究院首發四項成果，系統性賦能存量資產盤活。其中，《城勢·洞見2025—城市更新實踐報告》聚焦城市更新全流程關鍵環節，構建起“基礎機制一特色模式一地方探索”三維分析框架；DEDC細胞更新社旨在通過系列主題活動，孵化具有在地屬性的城市更新主理人，構建公益性社群生態；存量資產體檢與大資管算法融合體檢、規劃與測算能力，旨在精準穿透資產底層價值，助力資產證券化路徑設計；存量資產更新盤活數智平臺致力于打造集城市空間數據分析、資產數字孿生與專業算法于一體的數智化操作系統，為資產全周期價值治理提供閉環解決方案。

重慶設計集團黨委書記、董事長周剛表示，存量更新已從改造重建升維為城市治理與價值體系的深刻變革。研究院未來將聚焦成為認知重構與戰略謀劃的“智慧大腦”、關鍵技術突破與系統解難的“攻堅先鋒”、理念模式落地轉化的“示范平臺”三大定位，系統性推動存量資產從沉淀成本轉化為增值資本，為重慶城市高質量發展提供支撐。(段志偉)