穗爛尾地產專案迎重啟契機 跨境置業遺留問題引關注

每逢圣誕節、新歷新年、舊歷新年，香港北上的出境人數都會較入境多，而且平時很多港人每當周末周日都會過境玩樂消費或看樓盤，如果想趁現時內地樓價低時置業作為退休或玩樂的落腳基地，有哪幾點值得注意呢？結合早前本刊接獲羅姓港人反映購置廣州澳洲山莊爛尾重啟案例，以案說法，本刊記者特別采訪業內人士，了解港人北上置業資格、限購政策、流程、費用，以及業主遇到物業爛尾應如何追討權益等作深入報導。

▲已經封頂的澳洲山莊安置房

沉寂多年的廣州黃埔“澳洲山莊”項目，近日因最新安置方案通告的發布，再度成為粵港澳輿論的焦點。這個曾被譽為“山水宜居港式花園社區”的大型樓盤，自上世紀九十年代末停工以來，被外界視為廣州規模最大的“歷史遺留項目”。隨著最新安置安排啟動，有業主將相關資料通知香港買家，促請跨境業主關注自身權益。

穗爛尾樓盤重啟引港人關注

澳洲山莊業主聯絡處代表勞先生表示，該組織是項目停滯后由已購房業主自發成立，近三十年來一直持續向有關方面反饋情況，并在不同階段協助溝通。他透露，黃埔區澳洲山莊工作專班在2025年4月及5月分別召開座談會，向業主代表介紹項目規劃、安置房戶型設計以及工程推進情況等。相關部門亦曾在會上表示，為加快項目進度，安置房建設已全面提速，目標爭取在2025年底具備入住條件。

勞先生介紹稱，澳洲山莊在上世紀九十年代曾吸引超過80戶香港市民購房，這些港人業主在項目停滯后因溝通管道受限而持續關注。他強調，此次通告發布后，有業主希望第一時間將“項目回暖”的資訊同步給香港買家，讓他們有機會回廣州跟進自身權益。

澳洲山莊項目歷史可追溯至1993至1995年。據公開資料，當年由澳美房地產開發公司征收增城縣鎮龍鎮金坑村10塊共986畝土地，規劃打造港式山水宜居社區，項目可售貨量超過一萬套單位。1995年以“澳洲山莊”名義正式推向市場，曾以“20年免息分期付款，首期3.8萬元、月供488元”即可購房引發轟動，創下3000余套成交紀錄，成為當年跨境置業熱門項目之一。

不過，項目隨后因資金困難及報建資料不完善等因素導致發展受阻。1998年開發商出現財務危機，資金鏈緊張使項目陷入停頓。1999年因消防驗收等事項未達標，項目全面停擺，逐漸演變為廣州規模最大的爛尾項目之一。

記者在現場看到，項目五期共近三百棟樓宇，建設狀況參差不齊，包括已建成交付的房屋、主體完工但未交付的樓棟、內部裝修未完成的建筑，以及部分仍停留在主體未封頂階段的工程。由于長期無人維護，小區部分道路破損，雜草叢生，僅有約十多戶住戶仍在園區居住。

三十年遺留問題有望妥善解決

前澳美公司董事長、澳洲華裔商人胡耀智接受記者電話采訪時表示，項目從簽約開發至今已有三十余年。他提到，隨著當前廣州方面推進歷史問題化解，澳美公司亦引入新資本參與相關工作，希望透過政府與企業合力，使項目能夠妥善解決。他形容自己對項目“心懷愧疚”，并希望能在有生之年見證此事圓滿落地。

根據內地多家媒體此前報道，澳洲山莊在停擺后，多年來各方曾嘗試推動項目重啟，但始終未能形成突破。直至2024年7月，廣州市出讓了毗鄰澳洲山莊的住宅地塊，明確未來將用于安置房建設，安置容量預計可覆蓋1342戶符合資格的業主。

該地塊隨后由知識城（廣州）城市開發投資集團有限公司以底價競得，并成立知信（廣州）投資開發有限公司負責推進安置項目。該安置房地塊位于廣汕公路以北、金坑地鐵站以西，毗鄰地鐵站及澳洲山莊EA區南側，占地約5萬平方米，總建筑面積逾17.9萬平方米。根據目前規劃，項目將興建十棟安置住宅，戶型從62平方米至102平方米不等，以兩房至三房為主，并按簡裝標準交付。

在2025年4月舉行的座談會上，知信公司向業主代表介紹了安置原則，包括安置主體、資格認定、流程說明及面積差價模式。根據方案，符合申請條件的業主可按“購買建筑面積1:1.1”比例換置新建商品房。如核定面積低于安置房面積，業主需按規定補差。開發單位亦在會上展示多類型案例以協助說明。

業主方面表示，安置房現場工程十棟樓已經封頂完工。不過，并非所有業主均符合安置資格。一些包括早年斷供、透過訴訟退房并勝訴的買家，以及部分早期香港購房者，都對自身資格表示關切。

本港業主盼權益獲合理保護

香港業主羅女士向記者表示，她于1997年以分期付款方式購入一套約90平方米單位，后因未能如期收樓而提起訴訟，并獲法院裁定解除合同及賠償。但賠償至今尚未落實，而現行安置方案未將其歸入可安置群體。她直言“勝訴卻得不到安置”，希望能給予合理處理。

還有業主代表透露，2025年5月23日及24日，黃埔區相關部門曾與全款、斷供及退房業主代表進行溝通，旨在收集不同群體對安置方案的意見，以便優化方案細節。為回應各類復雜情形，曾計劃編制《百問百答》手冊，但記者采訪時仍未有進一步詳情公布。

訪談中，一名羅姓業主向記者反映，此前澳洲山莊問題曾在政府調解下達成共識，分別在2013年和2016年相繼出臺相關安置方案，當時曾多方達成共識，但其后因故擱置至今。

胡耀智也向記者坦言，澳洲山莊如按照此前政府相關部門制定的解決方案來推進，就能達到多方共贏的效果。

記者采訪過程中，原本購房者與澳洲山莊的發展商澳美公司的簡單糾紛，出現了協力廠商的名字：廣州方興房地產公司（下稱“方興公司”）。資料顯示，在2013年，廣州市通過的《澳洲山莊盤活重建方案》中載明：澳美公司已引進廣州方興房地產建設有限公司及其子公司廣州富鼎實業有限公司合作開發并幫助解決資金問題。

另有澳洲山莊方姓業主向記者透露，澳洲山莊徹底爛尾，懷疑因澳美公司與方興公司之間一系列土地過戶的操作有關，澳美公司在2005年將已開發建房的三塊土地流轉給方興公司，當時被轉讓土地上已有600余戶業主購買的商品房。在這600戶業主不知情的情況下，澳美公司將名下三塊土地轉于方興公司名下，此舉損害了600余戶購房業主的權益。

記者也看了一份澳美公司在2024年起訴方興公司的民事訴狀，該訴狀聲稱2003年澳美公司遭遇財務危機開發受阻之時，方興公司與澳美公司前董事長胡耀智惡意串通、偽造債權債務，將澳美公司名下三塊土地轉至方興公司名下，要求廣州市中級人民法院判定方興公司將三塊土地再轉回至澳美公司名下。記者據此聯系了方興公司相關負責人，但電話未能接通。

另外也有不少業主對安置房位置表達意見，認為現規劃地塊位于主干道旁，與當年山水環繞的宣傳環境存在差距，希望未來能考慮原址回遷方式。有業主指出，項目停擺近30年來的歷史成因涉及地塊流轉、合同變更、資料缺失等復雜情況，亦有業主提交有關檔向司法機構提出復議，部分問題仍待厘清，本刊將持續關注澳洲山莊重建和香港業主權益保障等進展情況。

來源：香港經濟導報

文：本刊特約記者 子石