上海啟動收購二手房，能否穩住房價？

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2月2日，中國建設銀行支持上海市第一批收購二手住房用于保障性租賃住房項目簽約活動舉行，意味著上海正式開啟了收購二手住房用于保障性租賃住房的探索，首批試點區域為靜安區、浦東新區和徐匯區。

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基本情況：收購房源類型、收購要求、收購主體、收購價格和收購資金來源

表：試點區域收購二手房源基本情況

資料來源：中指研究院綜合整理

本次上海三個試點區域收購的實施主體均為區屬企業，收購聚焦小戶型房源，浦東新區優先側重2000年以前小戶型低總價二手房，靜安區側重交通便捷、居住配套成熟的二手房源。

收購要求中，浦東新區明確要同步購買同區新房，靜安區要求置換本區商品房（新房和二手房），優先收購置換新房的房源。

收購價格上，浦東新區明確根據市場或評估開展，市場價或評估價是重要參考。

資金來源上，基本是財政資金、企業自有資金和銀行貸款的組合方式。

政府收購二手房將帶來哪些利好？

理論上，政府收購二手房會對 購房者、政府、企業 均將帶來利好。

對于購房者來說，將直接減少賣房-買房過程中的中介費，降低購房者置業成本，同時也破解了換房中二手房難出售的問題。

對于政府來說，第一，直接增加保租房房源供應，優化保租房布局，滿足新市民、青年人等更加靈活、多樣的居住需求；第二，有利于打通新房、二手房置換鏈條，促進新房市場活躍度提升；第三，增加政府房地產相關稅收收入，同時也有利于進一步推動土地出讓；第四，政府收購二手房后，對二手房源進行統一管理或運營，也可以進一步與城市更新聯動。

對于企業來說，有助于提高新房銷售，加快庫存去化，也將改善企業現金流。

能否穩住房價？

政府進場收購二手房源，有利于錨定二手房價格基準線，緩解業主對價格進一步下滑的擔憂。本次上海三區試點收購二手房，能否穩住房價，取決于整體收購規模，而收購規模受是否有足夠的資金體量、是否有合適的房源供購房者選擇、收購價格是否合理等多個因素影響。

第一，從資金量來看，根據中指數據，2021-2025年，上海二手住宅年均成交19.9萬套，其中面積小于70m2且總價低于400萬元的住宅年均成交7萬套，占比約35%，浦東新區、靜安區、徐匯區成交套數占比也在30%以上，滿足收購條件的基礎房源較多。2025年，三區共成交面積小于70m2且總價低于400萬元的住房超2.6萬套，按此估算，假設30%有在本區換房需求，每套按400萬元計算，合計所需收購資金約315億元，政府部門使用保障性安居工程相關資金等收購二手房具備資金基礎。

表：2021-2025年上海市及三個區70m2以下&總價低于400萬元二手住宅成交套數及占比

資料來源：

第二，從可供選擇的房源來看，根據中指數據，2025年，靜安區和徐匯區成交的總價1000萬以上房源占比高達98%，1200萬以上房源占比超90%，而成交的二手房中，70m2以下套總價低于600萬的住房占比超50%，可見兩區的新房價格偏高，對于出售二手房置換本區新房的購房者來說，可操作難度或較大；而浦東新區成交的1000萬以下房源占比超60%，套總價均值約1030萬元，購房者可選擇的房源較多。

表： 2025年上海市及三個試點區新房成交總價段情況

資料來源：

第三，從收購價格來看，本次浦東新區明確將根據市場或評估自主開展收購，根據中指數據，2023年以來，上海二手房價格持續下跌，2025年12月靜安區、浦東新區、徐匯區成交均價與歷史高點對比已經下跌30%左右，跌幅已較大。另外，在賣房-買房過程中，節省了10%左右的中介費和渠道費，節約的這部分資金成本可以在政府和購房人之間協商調劑，因此在收購過程中，我們認為政府對收購價格不應過于苛刻，以不低于市場成交價的價格收購，更有利于促成交易，暢通交易鏈條。

整體來看，上海在三區試點探索收購二手房，理論上將產生多重利好，若收購價格合理、政策執行到位，收購舊房規模較大，預計對穩定價格預期、促進房地產市場止跌回穩將發揮重要作用。

附：

表：2024年以來部分城市收購二手房開展住房“以舊換新”政策內容

資料來源：，中指研究院綜合整理

中指研究院長期跟蹤中央及全國各地房地產相關政策，持續為政府部門和企業提供政策監測服務，為各地政府完善房地產政策工具箱提供參考借鑒，同時幫助企業跟蹤政策變化，更好地把握政策窗口，。

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