南京河西南，房?jī)r(jià)從2015年18000漲到70000，如今價(jià)格分化差距拉大

二月的南京，江風(fēng)穿過(guò)河西新城寬闊的街道，帶來(lái)刺骨的濕寒。河西南的路網(wǎng)嶄新而略顯空曠，魚(yú)嘴濕地公園的蘆葦蕩一片枯黃，在灰蒙蒙的天色下隨風(fēng)搖動(dòng)。

嶄新的住宅樓群已拔地而起，但許多底商仍空置著，玻璃上貼著招租廣告。這種景象與數(shù)年后“宇宙中心”的喧鬧傳說(shuō)相去甚遠(yuǎn)，卻恰是故事的真實(shí)原點(diǎn)。

時(shí)間撥回2015年，河西南對(duì)大多數(shù)南京市民而言，尚是一張宏偉但遙遠(yuǎn)的藍(lán)圖。它是規(guī)劃文本中“擁江發(fā)展”的終極延伸，是奧體中心繁華以南待開(kāi)墾的地塊。

此時(shí)的房?jī)r(jià)，忠實(shí)反映了這種“未來(lái)可期，當(dāng)下荒蕪”的狀態(tài)。板塊內(nèi)首批商品房，如海峽城早期組團(tuán)，新房售價(jià)僅在每平方米18000元上下。

這個(gè)價(jià)格僅為河西中部核心區(qū)的一半甚至更低，是當(dāng)時(shí)南京樓市中一個(gè)典型的“價(jià)值洼地”。最早一批購(gòu)房者，是真正的“拓荒客”。

他們或是堅(jiān)信城市南拓的遠(yuǎn)見(jiàn)者，或是被主城高房?jī)r(jià)擠出的剛需。他們用漫長(zhǎng)的通勤時(shí)間、匱乏的生活配套，交換一個(gè)寬敞明亮的新家，和對(duì)城市規(guī)劃兌現(xiàn)的漫長(zhǎng)賭注。

房子在這里，首先是容器，承載著安身立命的基本需求與對(duì)未來(lái)的樸素信任。

轉(zhuǎn)機(jī)在2016年后以雷霆之勢(shì)到來(lái)。國(guó)家級(jí)“江北新區(qū)”的批復(fù)，反而像一塊磁石，拉動(dòng)了整個(gè)南京擁江發(fā)展的戰(zhàn)略勢(shì)能。

河西南作為河西板塊唯一成片待開(kāi)發(fā)的寶地，其規(guī)劃利好開(kāi)始集中釋放。最關(guān)鍵的一步是地鐵。地鐵2號(hào)線西延線和地鐵7號(hào)線的明確規(guī)劃與動(dòng)工，徹底打破了地理心理距離。

同時(shí)，“南京外國(guó)語(yǔ)學(xué)校河西分校”即將落地的消息，為這片新城注入了最令人興奮的想象。預(yù)期發(fā)生了根本性逆轉(zhuǎn)。市場(chǎng)立刻做出了最劇烈的反應(yīng)。

2016年至2017年，河西南的新房?jī)r(jià)格上演了“三級(jí)跳”。從年初的2萬(wàn)元/平方米出頭，到核心樓盤(pán)價(jià)格普遍站穩(wěn)3.5萬(wàn)元/平方米，個(gè)別定位更高的項(xiàng)目甚至觸及4萬(wàn)元大關(guān)。

這不僅是上漲，更是價(jià)值體系的徹底重構(gòu)。新房市場(chǎng)的火爆，迅速傳導(dǎo)至二手市場(chǎng)。早期以1.8萬(wàn)元購(gòu)入海峽城的業(yè)主，突然發(fā)現(xiàn)自己的資產(chǎn)在紙上膨脹了近一倍。

這種“財(cái)富效應(yīng)”通過(guò)社交媒體瘋狂傳播，吸引全市投資客蜂擁而至。河西南，一夜之間成為南京樓市的“頭號(hào)話題”和欲望焦點(diǎn)。

2018年限價(jià)政策的出臺(tái)，意外地給河西南添了一把火。嚴(yán)格限制新房預(yù)售價(jià)格，導(dǎo)致一二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)嚴(yán)重“倒掛”。新房均價(jià)被壓在3.5萬(wàn)至4萬(wàn)元/平方米，而二手房?jī)r(jià)已向5萬(wàn)至6萬(wàn)元沖刺。

“買(mǎi)到即賺百萬(wàn)”在這里真實(shí)上演。每一次新房開(kāi)盤(pán)都成為全城矚目的盛事，萬(wàn)人報(bào)名、搖號(hào)中簽率低至個(gè)位數(shù)成為常態(tài)。

購(gòu)房不再是為了居住，而是一場(chǎng)全民參與的“打新”套利游戲。河西南贏得了“宇宙中心”的稱號(hào)。市場(chǎng)的狂熱在學(xué)區(qū)落定時(shí)達(dá)到頂峰。

隨著南外系學(xué)校的正式開(kāi)學(xué)，部分樓盤(pán)被劃入學(xué)區(qū)范圍，價(jià)格再次飆漲。以正榮潤(rùn)峯、佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)為代表的“學(xué)區(qū)房”，二手房?jī)r(jià)在2021年前后最高點(diǎn)突破了7萬(wàn)元/平方米的驚人關(guān)口。

然而，神話之下暗流涌動(dòng)。巨大的價(jià)差只存在于有倒掛紅利和學(xué)區(qū)加持的樓盤(pán)之間。同期，一些位置稍偏、或?qū)W區(qū)未定的次新房，價(jià)格雖也上漲，但動(dòng)能已顯不足。

板塊內(nèi)部，因資源分配不均而產(chǎn)生的價(jià)格斷層，已悄然形成。這種內(nèi)部分化，為后續(xù)的整體調(diào)整埋下了伏筆。

拐點(diǎn)在2022年無(wú)聲降臨。房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，依靠強(qiáng)烈預(yù)期支撐的價(jià)格體系最為脆弱。

隨著“房住不炒”定力的持續(xù)，投資客的樂(lè)觀預(yù)期開(kāi)始出現(xiàn)第一道裂痕。新房市場(chǎng)的冷卻成為第一張倒下的多米諾骨牌。

隨著土地供應(yīng)增加，限價(jià)盤(pán)逐步清盤(pán)，新房與二手房的倒掛優(yōu)勢(shì)縮小。“打新”熱潮迅速退去，曾經(jīng)萬(wàn)人空巷的售樓處變得門(mén)可羅雀。

失去了這一關(guān)鍵動(dòng)力，二手房?jī)r(jià)的上漲引擎驟然熄火。降價(jià)從最脆弱的環(huán)節(jié)開(kāi)始。一些高杠桿投資客為了回籠資金，開(kāi)始降價(jià)拋售非核心地段的房源。

2022年下半年，河西南部分樓盤(pán)的二手成交價(jià)出現(xiàn)了5%至10%的實(shí)質(zhì)性回調(diào)。市場(chǎng)的信心從“永遠(yuǎn)漲”變成了“會(huì)不會(huì)跌”。更為關(guān)鍵的是，流動(dòng)性幾乎凍結(jié)。

買(mǎi)賣(mài)雙方心理價(jià)差巨大，買(mǎi)家陷入深度觀望，成交量急劇萎縮。有價(jià)無(wú)市的局面，讓掛著6萬(wàn)元/平方米的房東開(kāi)始感到焦慮。支撐房?jī)r(jià)的共識(shí)，從內(nèi)部開(kāi)始瓦解。

進(jìn)入2024年，調(diào)整從陰跌變?yōu)槊鹘怠Ｔ?jīng)的價(jià)格標(biāo)桿被逐一擊破。年中，海峽城傳出個(gè)別房源以低于4萬(wàn)元/平方米的價(jià)格成交，震動(dòng)了整個(gè)市場(chǎng)。

到了年底，類似案例已不鮮見(jiàn)，與高點(diǎn)相比，部分房源價(jià)格回調(diào)超過(guò)30%。市場(chǎng)進(jìn)入了殘酷的“價(jià)值重估”階段。

所有房子都被重新定價(jià)，依據(jù)不再是虛幻的預(yù)期，而是實(shí)在的景觀、學(xué)區(qū)確定性和產(chǎn)品品質(zhì)。

板塊價(jià)格體系呈現(xiàn)出前所未有的冰冷分層，差距懸殊。第一梯隊(duì)是擁有一線江景、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的頂級(jí)豪宅，如萬(wàn)科翡翠濱江，其價(jià)格仍能堅(jiān)守在5-6萬(wàn)元/平方米的高位。

第二梯隊(duì)是品質(zhì)尚可、但學(xué)區(qū)普通的次新房，價(jià)格普遍回落至4-4.5萬(wàn)元/平方米。第三梯隊(duì)則是位置、品質(zhì)均有明顯缺陷的房源，價(jià)格已探至3.5萬(wàn)元/平方米左右。

如今的河西南樓市，狂熱已徹底褪去，取而代之的是一種冰冷的平靜。買(mǎi)賣(mài)雙方都在重新學(xué)習(xí)如何給這片土地上的房產(chǎn)定價(jià)。

當(dāng)房?jī)r(jià)的光環(huán)逐漸暗淡，河西南作為居住地的真實(shí)價(jià)值便浮現(xiàn)出來(lái)。它的城市級(jí)配套骨架已然成型。

地鐵2號(hào)線西延與7號(hào)線構(gòu)成雙地鐵網(wǎng)絡(luò)，高效連接主城；河西生態(tài)公園、魚(yú)嘴濕地公園提供了稀缺的開(kāi)放空間與親水環(huán)境。商業(yè)配套從藍(lán)圖變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，從社區(qū)底商到金地廣場(chǎng)等綜合體，日常消費(fèi)需求可以滿足。

然而，短板同樣清晰。除核心區(qū)外，許多街區(qū)的人氣仍顯不足，生活煙火氣的培育需要更長(zhǎng)時(shí)間。教育資源的長(zhǎng)期質(zhì)量與均衡性，仍是未知數(shù)。

對(duì)于在主城工作的通勤者而言，物理距離的障礙依然存在。因此，選擇河西南，在今天意味著一種清醒的權(quán)衡。

放棄的是老城無(wú)可替代的煙火氣與成熟便利，得到的是一個(gè)界面嶄新、規(guī)劃超前、擁有自然江景的現(xiàn)代化居住環(huán)境。

它不再承諾財(cái)富暴漲，而是提供一種不同的、更接近自然與秩序的生活可能。這里的社群仍在形成，文化認(rèn)同需要時(shí)間，這是所有新城成長(zhǎng)的必經(jīng)之路。

河西南的十年房?jī)r(jià)史，是一部完整的資產(chǎn)泡沫周期教科書(shū)。它經(jīng)歷了從藍(lán)圖定價(jià)、配套引爆、情緒催化的市場(chǎng)，到預(yù)期逆轉(zhuǎn)、泡沫擠出、價(jià)值重估的完整過(guò)程。

它用極致的波動(dòng)，演示了預(yù)期在資產(chǎn)定價(jià)中的巨大能量與脆弱本質(zhì)。這場(chǎng)過(guò)山車(chē)般的旅程，給市場(chǎng)上了深刻的一課。

它證明了，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)和人口扎實(shí)支撐，僅靠規(guī)劃和學(xué)區(qū)概念堆砌的價(jià)格，猶如沙上之塔，終將回歸基本面。

它為所有新城開(kāi)發(fā)模式，提供了一個(gè)值得深思的樣本。對(duì)于南京這座城市而言，河西南的硬件已然立起，它仍然是城市發(fā)展的方向與驕傲。

但軟性的內(nèi)容——社區(qū)的活力、文化的認(rèn)同、生活的厚度，需要一代代居民用時(shí)間去填充。這才是它最終價(jià)值的來(lái)源。房?jī)r(jià)的喧囂終會(huì)平息，而生活之樹(shù)常青。

如今的河西南，正褪去“宇宙中心”的浮華，學(xué)習(xí)如何成為一個(gè)真正宜居的“城市中心”。在這里安家，從一場(chǎng)激進(jìn)的財(cái)富冒險(xiǎn)，變回一種樸素的居住選擇。

這或許，正是它走向成熟的開(kāi)始。歷史已經(jīng)翻過(guò)了狂飆的一頁(yè)，未來(lái)的篇章將由每日的尋常生活緩緩寫(xiě)就。