韓國租房暴雷，租客輕生！全租房成“奪命陷阱”中國樓市能幸免嗎

那個曾經被稱為“漢江奇跡”的地方，因為全租房崩盤引發的社會陣痛，足足疼了三年還沒緩過勁來。聽著是不是覺得挺魔幻？租個房子，竟然能把命租沒了，還能把一個國家的金融體系搞得搖搖欲墜。

這事兒咱們得掰開了揉碎了說。咱們國內的兄弟姐妹們，平時操心的是買房爛尾，誰能想到在鄰居韓國，租房也能爛尾，而且爛得更徹底、更血腥。

咱們先別急著同情或者看戲，這背后的邏輯，跟咱們的錢袋子、跟咱們的樓市，有著千絲萬縷的聯系。

要說這韓國的“全租房”，在座的各位可能覺得新鮮。咱們租房，那是“一手交錢一手交貨”，押一付三頂天了。韓國人不一樣，他們玩得野。你要租這套房子，行，你不用給房租，但是你得給房東一筆巨款——這筆錢通常是房子市場價值的50%到80%。

咱們打個比方，首爾一套房500萬人民幣，你要住進去，得先借給房東350萬到400萬。住兩年，這期間你不用交一分錢房租，水電自理。兩年期滿，房東把這400萬原封不動退給你。

聽著是不是挺美？相當于房東免費幫你保管兩年錢，你白住兩年房。但這世上哪有免費的午餐。這玩意兒的本質，其實是民間借貸披了一張租房的皮。

在上世紀六七十年代，韓國搞工業化，錢都進工廠了，老百姓買房沒貸款渠道，房東也缺錢。于是這種“互助”模式就誕生了：房客省利息，房東拿押金去投資或買新房。在那個經濟騰飛、房價永遠漲的年代，這就是個完美的閉環。房東拿著你的400萬，再去付個首付買第二套、第三套，坐等房子升值。

可到了今天，這個曾經的“共贏”游戲，徹底變成了“共殺”。

這幾年發生了什么？咱們得往回看。疫情那幾年，全球大放水，韓國房價跟坐了火箭一樣。那時候，韓國年輕人也就是所謂的MZ世代，面對著高不可攀的房價，徹底躺平了。買不起房，那就租好的唄。全租房成了香餑餑。

可這幫年輕人也沒那幾百萬的押金啊。這時候，貼心的銀行來了，推出了“全租資金貸款”。利息極低，比月租金劃算多了。于是，年輕人找銀行借錢給房東，房東拿錢去炒房，銀行收利息，皆大歡喜。

但這鏈條里有個致命的死穴：房價必須漲，利率必須低。

一旦這兩個條件有一個崩了，就是滅頂之災。很不幸，老美那邊一加息，這倆條件全崩了。

咱們回顧一下，美聯儲前兩年為了壓通脹，那加息加得六親不認。韓國沒辦法，為了保匯率只能硬著頭皮跟?；鶞世蕪?.5%一路狂飆到3.5%甚至更高。這下好了，年輕人一看，我在銀行貸款付全租押金的利息，比直接交月租還貴，我圖什么？

于是，沒人玩全租房了，大家紛紛轉回月租。新租客不來了，老租客合同到期要退押金。這時候房東傻眼了：錢呢？錢早變成那一堆堆賣不出去的鋼筋水泥了。

這就是“流動性枯竭”。房東沒錢退，甚至有的房東一看窟窿太大，直接兩手一攤：我破產了，房子歸你了。

你要這房子有啥用？這房子身上往往還背著銀行的抵押貸款。一旦房東破產，房子被拍賣，銀行作為第一債權人先拿錢，租客排在后面。你想想，房價本來就跌了30%甚至40%，拍賣還得打折，還完銀行，租客那幾百萬押金基本就是肉包子打狗——有去無回。

這兩年，韓國出了好幾個著名的“別墅王”、“全租神”。這些人名下幾百上千套房子，全是靠全租押金滾雪球滾出來的。一旦資金鏈斷裂，這些人要么跑路，要么離奇死亡。他們一死，背后的幾千個家庭瞬間墜入地獄。

我看到一個案例，真的心里堵得慌。一個剛剛步入社會的韓國女大學生，也是全租房受害者。她本來還是充滿希望的，想著努力工作，結果一夜之間背上了巨額債務，那是她這輩子可能都還不清的錢。她留下的遺書里寫著：“這就是一個甚至連法律都無法保護我的世界?！弊詈筮x擇了輕生。

這哪里是租房，這分明就是合法的龐氏騙局。政府、銀行、中介、房東，合伙給年輕人挖了一個深不見底的坑。那些所謂持有證件的房地產經紀人，在里面扮演了極其不光彩的角色，甚至和詐騙團伙勾結，專門坑騙涉世未深的年輕人。

說到這，咱們得聊聊大家最關心的那個問題：這把火，會燒到中國樓市嗎？

首先，咱們沒有“全租房”這個怪胎。這就從根源上切斷了租客端的高杠桿。在韓國，租客本身就是加了杠桿的“金融民工”，他們借錢給房東炒房。而在咱們這兒，租客就是純粹的消費者。咱們的風險主要集中在買房端和開發商端，而不是租房端。

對于“二房東”和資金池的監管，咱們下手比韓國狠。前幾年咱們的長租公寓（比如某殼、某寓）也搞過類似的“租金貸”，當時也爆過雷。但國家反應很快，立馬把這股風給剎住了?，F在你想搞這種大規模的資金池業務，監管的大棒隨時等著敲下來。

再一個，杠桿率的結構不同。韓國那是全民炒房，家庭債務占GDP的比重常年高居世界前列。咱們雖然也高，但主要集中在有房一族，而且咱們的首付比例要求高，安全墊比韓國厚實。韓國那是真的敢空手套白狼，一套房首付20%，收個全租押金就能再買三套，這種連環爆破的玩法，在咱們這兒的限購限貸政策下，很難玩得轉。

但是，咱們就能高枕無憂了嗎？當然不是。

雖然咱們不會得韓國那種“急性心梗”，但咱們得防著“慢性病”。韓國樓市崩盤的背后，有兩個深層次的幽靈，這兩個幽靈，咱們這兒也隱隱約約能看到影子。

第一個幽靈叫“人口懸崖”。

韓國的生育率那真是如自由落體一般。0.78啊，這是什么概念？這意味著韓國這個民族正在自我滅絕。年輕人為什么不生？因為活不起。高房價、高物價、極度內卷的教育和就業環境，把年輕人逼成了“三拋族”甚至“N拋族”。

你看看韓國那些全租房暴雷的受害者，絕大多數是二三十歲的年輕人。這一代人，被房價收割完，又被房租收割。他們對這個社會還有什么指望？當年輕人不再相信“努力就能改變命運”，當他們唯一的夢想就是搞錢、甚至是一夜暴富的時候，這個社會的根基就松動了。

咱們國內現在也面臨著類似的問題。新生兒數量在下降，老齡化在加速。房地產長期看人口，人少了，房子蓋給誰住？韓國今天空置的房子、暴跌的成交量，就是人口紅利消失后的必然結果。這是咱們必須正視的灰犀牛。

第二個幽靈叫“資產價格信仰的破滅”。

幾十年來，韓國人和咱們一樣，篤信“房價永遠漲”。全租房模式能存在半個世紀，靠的就是這個信仰。大家都覺得明天會更好，明天的房價會更高。

可現在，這個信仰在首爾崩塌了。當大家發現，房子不僅不能保值，還能讓你背上一屁股債的時候，這種心理上的恐慌比經濟危機更可怕。一旦大家都不買房了，都去存錢了，經濟的一潭死水就很難攪動。

咱們這兒這兩年也出現了類似的心態變化。大家開始討論“防御性儲蓄”，開始討論“斷舍離”。這其實是好事，說明大家回歸理性了，房住不炒這四個字，真正刻進大家腦子里了。但對于嚴重依賴土地財政的地方經濟來說，這就是個巨大的挑戰。

現在的韓國政府，那是真急了。又是暫停拍賣，又是給受害者提供低息貸款，甚至直接下場買房。但這都是止痛藥，治不了癌。因為信任一旦崩塌，重建那是難于上青天。

那個曾經讓韓國人引以為傲的全租房制度，現在成了人人喊打的過街老鼠。但這玩意兒能取消嗎？很難。取消了，那些還沒暴雷的房東拿什么退押金？這就像個巨大的腫瘤，切了會大出血，不切會癌變，怎么選都是痛。

對于咱們來說，韓國這一課上得太生動、太慘烈了。

它告訴我們，任何建立在高杠桿和投機心理上的繁榮，都是沙灘上的城堡。潮水退去的時候，誰在裸泳，一目了然。

它也警示我們，千萬別把年輕人逼到墻角。房子的屬性首先是居住，其次才是資產。如果一套房子透支了一個年輕人幾十年的未來，甚至逼得他們走上絕路，那這個市場一定是有罪的。

咱們國家這兩年在做的保障性住房建設、城中村改造、以及對房地產市場的深度調整，其實都是在拆雷。雖然過程很痛苦，陣痛在所難免，但長痛不如短痛。咱們得把那個充滿了泡沫和杠桿的膿包挑破，讓樓市回歸到供需關系的常識上來。

咱們老百姓自己也要長個心眼。別總想著彎道超車，別總信那些“穩賺不賠”的買賣。在這個黑天鵝亂飛的時代，保住本金，好好生活，比什么都強。

看著首爾那些因為全租房暴雷而空置的公寓，我常常想，那一扇扇黑漆漆的窗戶后面，曾經也是一個個鮮活的夢想。那些年輕人也曾在這個大城市里打拼，也曾想過要有一個溫暖的家。

可是，貪婪的資本和失控的制度，把這些夢想碾得粉碎。

“奴隸所能實施的最決絕復仇，便是停止繁衍新的奴隸。”這句在韓國網絡上流行的話，聽著讓人脊背發涼。但這何嘗不是一種無聲的吶喊？

咱們中國樓市能不能幸免？我的答案是：咱們不會死于“全租房”這種低級陷阱，但咱們必須跨過“人口”和“轉型”這兩道坎。這需要智慧，更需要良知。

這不僅僅是經濟賬，這是關乎千萬家庭幸福的民生大賬。

歷史不會簡單地重復，但它總是押著相同的韻腳。看著隔壁韓國的一地雞毛，咱們得把自家的籬笆扎得更緊一點。畢竟，在這個變幻莫測的世界里，能有一個安穩的窩，踏踏實實地睡個好覺，比什么萬億資產都來得實在。