收購二手住房用作保障性租賃房，會給住房市場帶來什么影響？

據媒體報道，2026年2月2日，上海收購二手住房用于保障性租賃住房項目工作實質性啟動，上海市浦東新區、靜安區、徐匯區作為首批試點區。

政府倡導這么久“鼓勵國有資產盤活存量房”，“商品房+保障性住房的雙軌制”的大方向，上海這次“收購二手房作為保障性租賃房”其實就是把大方向具化為可執行的政策。

一些地方國有資本確實開始下場收購滯銷的存量房，

比如，2024年的時候，深圳市安居集團有限公司所屬企業擬開展收購商品房用作保障性住房工作。現向深圳市域征集商品房用作保障性住房項目，征集范圍為深圳市（不含深汕特別合作區）范圍內商品房性質的住宅、公寓、宿舍等，優先選取整棟或整單元未售、可實現封閉管理的樓棟項目（房源）。原則上項目（房源）主力戶型面積應滿足我市保障性住房戶型、面積（65平方米以下）要求。

同年，南京市計劃出臺收購已建成未出售商品房用作保障性住房工作方案。目前，已啟動已建成未出售商品房項目梳理摸排，征詢房地產開發企業出售意愿，如有合適項目將按要求由國企負責收購實施。下一步，南京市將加快構建房地產轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求。

此外還有，杭州、天津、成都、青島……等強二線城市，都開展類似的工作。

甚至，各高校也在開展收購存量商品房改造成學生宿舍。比如，在去年，中國礦業大學南湖校區擬用2.93億元，收購開發商490套存量房，解決學生宿舍不足的問題。

這次上海將二手房作為收購的對象，是將政策收購的對象范圍擴大，二手房算不算“存量房”這個概念還有待商榷，不管是滯銷的新房還是二手房，收購的目的都是為了提高市場的流動性。而目前，房地產市場最大的弊端就是，缺乏流動性，國有資本的注入，至少能夠緩解部分企業和購房者的資金壓力。

同時，我們也要看到收購二手房的一些限制性條件，比如，靜安主打置換本區新房商品房的客戶房源。也就是說，你是置換需求的二手房，才能夠納入到政策的范圍，這也是目前住房“以舊換新”政策的一個措施。如果，二手房業主僅僅是想出售房源，來換取現金，估計很難適配該政策，你得有購買新房的需求，才能享受到這個政策，通俗點講就是“花更多的錢，可以幫你打折”，某種程度上可以說是貨幣化棚改政策中的一環。

綜合來看，本次上海收購二手住房用作保障性租賃房給市場帶來的影響，可以分為以下維度：

• 對保障性租賃住房市場：能夠快速增加中心城區小戶型保租房供應。房源來自存量市場，能有效縮短建設周期，節約一定成本，加快供給速度。

• 對二手房市場：為部分老舊小戶型房源提供新的、穩定的退出渠道，有助于消化庫存，穩定市場價格預期。

• 對保障性住房需求者：較低的租金，地段更為靠近中心城區，租賃合同由政府背書
  

• 對賣方：出售二手房的業主，通常有置換改善的需求，該政策能夠讓他們更快賣掉舊房，從而有資金和資格購買新房交易流程更簡化、透明，降低了置換成本和時間。

前面提到，深圳、南京等城市開展收購商品房用作保障性住房工作是在一年多以前，但這套動作也并沒有給當地的樓市帶來較大的變化。畢竟，這樣的收購的住房量是有限的，地方政府財政也不寬裕，國有資本也面臨著“國有資產流失”的壓力，對于收購項目的選擇和批準也是慎之又慎。所以，這部分量對于整個市場來說是杯水車薪，再加上天量掛牌的二手房，很難對市場價格帶來波動。

該政策的關鍵點還是在于資金來源的問題，如果收購二手房不是“試點”性質的小打小鬧，規模化的收購，就得有融資方面的財政支持。單純依靠中央撥款和地方財力是很難滿足資金需求的，還需要銀行等金融機構的貸款，尤其是專項債的長期低利率的貸款。甚至，還需要市場化的融資渠道的支持，比如這幾年較為火爆的REITs等金融工具。