反駁李蓓“地產拐點說”

李蓓最近發文說，她認為地產拐點已經到了，房地產馬上要觸底反彈了。這個觀點最近幾年從來沒有人提過，包括跟我的認知也是不符的，所以我具體去看了看她說了些什么。

李蓓是怎么論證房價要觸底反彈的呢？她是從新房和二手房兩個角度來講的，兩條線核心邏輯不一樣。

首先她先從新房入手，她的說法是住宅新開工面積比21年的高點下降了百分之接近80%，相當于新房供應量大幅降低了。同時新房在一二線城市的集中度上升了，也推動全國整體新房銷售均價提升。

這其實是一個很巧妙的詭辯，真正的說謊高手能夠用一些事實來論證自己的謊言。

李蓓說新開工面積大幅下降，這確實是真實數據，也是目前房地產行業主要困境。項目相比于巔峰期腰斬再腰斬，自然養不活那么多從業人員。

新房供應量下降，從供需平衡的角度來說，確實有助于價格提升。但是問題來說，供給下降，只能是有助于價格提升。但價格到底是能夠反彈，還是跌得慢一點，但從這一點是看不出來的，還要同時看需求側。

遺憾的是，雖然供給端下降了80%，但現實是仍有很多新盤賣不出去，也就是說就算現在供給大幅下滑，依舊是高于需求的。供需仍然失衡，價格不應該能夠穩住。

實際上，雖然供給的確大幅下滑了，但是需求也下降了不少。高盛有個測算，綜合人口增長、城鎮化率和家庭規模趨勢，估計中國城市的新增住房人口需求在2015年前后達到峰值，并在2020年前后急劇下降。根據他們的計算顯示，2025-2030年中國城市地區的年均新增住房人口需求僅為410萬套、2030-2039年為年均350萬套，而相比之下，2010-2019年期間為年均940萬套。中國城市新增住房的人口需求或在十年內減半的現象著實令人矚目。

李蓓還說新房往一二線集中，所以有助于全國價格提升。

這個說法自然沒有問題，貴的房子占比提升，均價自然會提升。

但是問題在于，我們說的拐點，自然不是這樣的數字游戲。我們說的拐點，其實是同樣一套房子，價格能不能上漲。從這個角度來講，拐點根本就沒有到，全國絕大多數盤的老板如果不是限價限制，恨不得馬上打折出售回籠資金。

如果李蓓對房地產了解足夠深入的話，其實還可以提出一個觀點，就是一線城市（特別是上海）最近新房價格屢創新高，看上去也是一個“拐點說”有力的論據。

其實上海新房屢創歷史新高的報道很多，但背后的水很深。之所以上海新房價格能夠不斷上漲，有兩個原因：

第一，核心地區之前新房限價，所以房價是被低估的。之前上海很多新房周圍的次新房都要賣15~20萬/㎡，結果新房認為壓價到12萬/㎡，造成了嚴重的倒掛，這也直接導致當初的新房搶房（積分）熱潮。如今新房價格上漲，更多是回歸市場本來價值。

第二，上海在限制郊區的土地供應，將更多土地審批放到市區。從結構上來說，市區新房占比提升，那么全市新房均價提升也是合理之中的。

接著她又講到二手房，二手房的第一個邏輯其實跟新房是一樣的，就是供給下降。只不過新房的供給是土地開工面積，二手房的供給是掛牌量。

還是跟之前一樣的邏輯，最厲害的謊言往往藏在真話之中。二手房掛牌量確實在下降，這個數據確實有助于房價反彈。但是問題在于李蓓把“有助于”這件事情說成“一定會發生”。

二手房掛牌量確實下降了，但是不代表客戶就能夠認可目前的掛牌價。從結果來看，很多城市目前房子流動性趨近于凍結，處于有價無市的狀態。即使是一二線城市，掛牌量下降后，目前房價也依舊沒有觸底反彈。

可能有個別城市目前房價企穩一個月了，比如上海，但是整體大多數城市還是在跌的。而且就算是房價企穩的上海，也還需要觀察。23年一線城市房價開始下跌后，上海其實有過好幾次的企穩，但是基本都只持續了兩個月左右，最長也不過半年，然后又開啟下跌區間了。

接著，李蓓談到了租金回報率。這個地方她就比較逆天了，直接說現在個人的中長期貸款中，按揭貸款過去兩年都沒有增量了，在下滑，經營貸是最大的增量。所以買房的邊際的融資成本已經變成經營貸。

她這不就是在說現在沒人用3%左右的房貸去買房，都用2.2%的經營貸買房嗎？

雖然經營貸挪用去買房確實經常發生，但是李蓓好歹是個財經大V，公然說出違規（至少是潛規則）的事實來論證觀點，我還是比較震驚的。

不過她既然不按套路出牌，我也只能按照她的討論來回應。這本來不應該是一個問題，哪有經營貸利率來對比租金回報率的，但如果非要說的話，我只能說大部分銀行現在是沒法批經營貸來買房了，現在不是2020年疫情的時候了。就算能操作，但肯定也有暗箱操作的額外成本，至少不能用2.2%來算。

正常的邏輯，全球主要的成熟房地產市場，都是用長期國債利率和房貸利率來對比租金回報率的。一個國家的一線城市，租金回報率一定要高于長期國債利率，最好高于房貸利率。

中國的10年期國債利率是1.9%，房貸利率是3%，而中國一線城市租金回報率是1.8%，不僅遠低于房貸利率，也低于國債利率。就算考慮到國內持有成本低，那一線城市租金回報率也得有2~2.5%才合理。更不要說，你真的認為房地產稅永遠不會出臺嗎？

李蓓甚至還把租金回報率跟銀行理財利率比，說租金回報率2%+比理財利率高一個點。我只能說不同流動性和風險的資產，收益率肯定不能進行對比的。實際上，房貸利率就是最好的指標，長期國債利率就是次好的指標。

香港為什么25年下半年房價開始反彈，就是因為當時香港的租金回報率開始高于房貸利率了，所以買房變成了一件劃算的事情。

正經事情聊完了，最后我們再來隨便聊聊。

你們覺得李蓓真心看好房地產嗎？

我覺得不好說，可能是，可能不是。畢竟她老早就開始喊房地產觸底了，至少2023年的時候，她也說是10年一遇的機會，當時也被炒的很火。

其實大家要理解她的行為，就要知道我國基金行業的特點。

在基金行業，規模是最重要的。而要募資的話，名氣是最重要的，其次才是實力。這也是為什么，那么多基金都要打造明星基金經理，因為大多數人其實不懂投資，不會去看基金經理的持倉和觀點，只要是基金經理有名，就愿意買。

這也是李蓓老是有很多出格言論的底層邏輯，她的目標可不是真的給出投資機會，而是為了流量。而所有的資產中，房地產是最有流量的，這也是她老是“碰瓷”的原因。

金融行業都是人精，特別是李蓓這樣的大老板，不要把她想成蠢人。如果你覺得一個有錢有勢的人說的話很蠢，那大概率就是你不明白背后的道理。

包括我之前在券商研究所干的時候，我的組長也給我說，不要怕說錯，勇敢去外面路演，聲音越大越好，錯了無所謂，但是默默無聞就不行。只要你能出名，就有錢賺。

這么一看，金融行業跟演藝圈挺像的。實力不重要，有名氣自然就會有人買單。

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