“變賣還是贈與” 韓國多套房持有者抉擇在即

隨著多套房持有者“轉讓所得稅加征暫緩”政策進入三個月倒計時，相關業主的行動節奏正顯著加快。據業內9日透露，近期前往稅務師事務所及各大銀行網點咨詢稅負差異的業主大幅增加，焦點多集中于“出售”與“贈與”之間的利益權衡。
加征政策重啟在即：稅負由3億躍升至6億，呈幾何級倍增

對于計劃在近一兩年內處置房產的業主而言，把握5月9日前的政策窗口期無疑是明智之舉。新韓銀行Premier PassFinder專業委員吳炳卓(音)的測算結果顯示：假設A在調整適用地區持有兩套住房，其中一套是10年前以10億韓元購入、現價20億韓元的住宅。若在5月9日前售出，受惠于基本稅率(6%~45%)及長期持有特別扣除(持有10年扣除20%)政策，其應繳轉讓稅為3.2891億韓元。

一旦跨過5月10日這一時點，基本稅率將額外加征20個百分點，長期持有特別扣除政策亦不再適用，屆時轉讓稅將飆升至6.4076億韓元，實現翻倍。若為三套房持有者，加征幅度更是高達30個百分點，僅轉讓稅一項開支就高達7.5億韓元。

若A傾向于將房產贈與子女，情形則更為復雜。簡單贈與情況下，子女需承擔6.014億韓元的贈與稅，加之2.48億韓元的贈與取得稅，整體稅費合計達8.494億韓元，比加征前的轉讓稅高出約5.2億韓元。
“直接贈與”抑或“賣房炒股”？

從稅收賬面上看，當下出售房產(轉讓)較贈與更具優勢，但若從資產傳承的全周期考量，結論則另當別論——原因在于需將A出售房產所得收益贈與子女的情況納入計算。若A在5月9日前出售房產并繳納轉讓稅(3.2891億韓元)，剩余資金約為16.71億韓元。若將這筆資金贈與子女，則需繳納4.74億韓元的贈與稅，合計支出約8.03億韓元。政策加征實施后，則需補繳6.4億韓元轉讓稅，再按剩余差額(13.6億韓元)繳納贈與稅3.53億韓元，最終總額為9.93億韓元。

吳炳卓表示“‘直接贈與子女’(8.494億韓元)與‘轉讓后贈與’(8.03億韓元)的成本差距正在縮小，且在政策加征期，直接贈與甚至更具成本優勢”。這解釋了為何部分業主寧愿選擇贈與而非拋售。此外，市場也出現了“套現后轉戰股市”等多元化資產配置路徑。他預測，受此番政策關閘影響，多套房持有者清理資產的意愿十分強烈，市場待售房源或將持續放量。

房地產大數據企業“Asil”數據顯示，截至當日，首爾公寓(含商住兩用)在售房源總量達5.9606萬套，自李在明上月23日宣布終止轉讓稅加征暫緩政策以來，增幅達6.0%(3389套)。首爾江南區驛三洞一名房地產經紀人表示，鑒于政府未來可能上調持有稅，部分缺乏現金流的高齡業主正加快出貨節奏。松坡區可樂洞住宅小區Helio City(9510戶)亦出現“急售”現象，套內面積84㎡戶型報價由30億韓元下調至29億韓元。

盡管房源增加，交易并未隨之迅速放量。Helio City房產中介表示，25億韓元以上高價住宅的最高貸款額度僅約2億韓元，非現金充裕者難以承接，同時，隨著5月9日臨近，市場普遍預期掛牌價格仍有下探空間，買方多持觀望態度。業內預計，隨著3至4月臨近，房源將進一步集中釋放，實際成交價或呈回落趨勢。

亦有觀點認為，5月10日之后，隨著房產交易被凍結，房價可能再度上漲。吳炳卓表示“若多套房持有者因稅負過重而‘封盤’，市場供應將再度陷入枯竭”，“一旦急售房源被市場消化，房價或將再次上漲”。