2026年地產新局

經濟觀察報 記者 田國寶

過去三年，房地產在需求收縮、融資收緊和風險出清的多重壓力下經歷了深度調整。

國家統計局數據顯示，2025年，全國新建商品房銷售面積同比下降8.7%，房地產開發投資降至8.28萬億元，行業規模收縮，但銷售、投資和新開工的同比降幅均較2024年明顯收窄，一線城市和部分強二線城市仍保持一定的成交活躍度。

2026年是“十五五”規劃的開局之年。2025年底召開的中央經濟工作會議對2026年重點工作進行部署，其中對房地產的表述為“著力穩定房地產市場”，與2025年的“持續用力推動房地產市場止跌回穩”相比，2026年釋放出穩定預期的明確信號。

在“穩中求進”的總基調下，房地產不再承擔短期刺激經濟的角色，而是被納入中長期結構轉型的框架之中。

政策紅利

2025年，圍繞房地產市場止跌回穩的目標，各類政策持續發力，但政策取向并未轉向全面寬松，而是通過結構性工具穩定預期、控制風險。

調控方面，供給端著力消化存量、壓縮低效增量；需求端通過金融工具降低購房成本，地方政府在因城施策框架下承擔更大調控責任。

在貨幣政策方面，2025年5月，五年期以上LPR從3.6%下降至3.5%，首套房商業貸款利率可低至3.05%，首套房公積金貸款利率降至2.6%，有效降低居民購房成本。

在財政政策方面，2025年3月，自然資源部、財政部聯合發文明確，專項債可以用于土地儲備，要求各地優先將存量閑置土地納入儲備計劃，同時允許確有需求的新增項目。早在2024年12月，國務院辦公廳發文將“收購存量商品房用作保障性住房”納入專項債券支持范圍。

2025年底召開的中央經濟工作會議指出，2026年要抓好八項重點任務，其中第八項明確為“著力穩定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。2025年底召開的全國住房城鄉建設工作會議將“著力穩定房地產市場”作為2026年的重點工作之一。

從這些會議傳遞的信息不難看出，因城施策控增量、去庫存、優供給成為2026年房地產調控的重要關鍵詞。

第一，控增量。2026年1月20日，北京市規自委和北京市發改委聯合印發《北京市2026年度建設用地供應計劃》明確，2026年北京安排城鄉建設用地凈減量任務500公頃，引導存量建設用地供應占比達到65%左右；上海2026年建設用地供應計劃還未公布，但從2025年的供應計劃來看，上海明確要求加大存量建設用地盤活利用工作力度，引導利用存量建設用地供應比例不低于70%；深圳更早已經將城市更新和土地整備作為建設用地供應的主要來源。

第二，去庫存。中央財辦解讀中央經濟工作會議精神時認為，“新市民”住房需求有待持續釋放，“以舊換新”“以小換大”等改善性需求潛力較大，要從供需兩端發力穩市場，供給端要嚴控增量、盤活存量，鼓勵收購存量商品房用于保障性住房等合理用途，加快消化庫存，同時有序推動“好房子”建設。需求端要采取更多針對性措施，充分釋放居民剛性和改善性需求。

市場對2026年房地產政策的預期主要聚焦兩個方面：一方面，一線及核心城市繼續調整限購政策，降低準入門檻，進一步釋放剛需及改善型需求；繼續靈活運用各類金融工具，進一步降低購房成本。

另一方面，收儲存量土地及存量房產轉為保障性住房政策擴圍。開發商手中持有大量沉淀資產無法變現，制約了再投資的積極性；由于部分房產流動性差，導致改善型需求置換難度也較大。

第三，優供給。一位多年從事房地產研究的人士告訴經濟觀察報，優供給包括兩個層面，一是減少低效供給，通過收儲將部分低效供給轉化為保障性住房；二是加大優質供給比例，即加大“好房子”供給比例來穩定市場。

在他看來，“好房子”供給增加勢必會影響到存量新房和二手房，所以，收儲存量房用作保障性住房需要優先針對這些受到沖擊的存量房產，“不僅僅是簡單收儲，收儲過來還需要進一步改善低效房源的質量和設施，進一步完善配套，讓不好的房子變成好房子”。

城市更新

在房地產整體步入存量時代的背景下，城市更新正由補充性政策逐步轉為主導性路徑。這一轉變并非階段性刺激的結果，而是城鎮化進程、人口結構變化與土地要素約束共同作用下的選擇。

2025年5月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《關于持續推進城市更新行動的意見》明確提出，到2030年，城市更新行動實施取得重要進展，城市更新體制機制不斷完善，城市開發建設方式轉型初見成效，安全發展基礎更加牢固，服務效能不斷提高，人居環境明顯改善，經濟業態更加豐富，文化遺產有效保護，風貌特色更加彰顯，城市成為人民群眾高品質生活的空間。

2025年中央城市工作會議明確提出，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主階段，要以城市更新為重要抓手，大力推動城市結構優化、動能轉化、品質提升、綠色轉型、文脈賡續、治理增效。

上述房地產研究人士認為，城市更新不僅僅是居住條件改善，還包括生活配套、公共服務和市政配套。比如，水電氣暖、綠地、教育、醫療、公園綠地等方面，需要在城市更新過程中進一步補充和完善。

此外，職住平衡也是近年城市更新的重點工作之一。在老舊小區、城中村改造、舊城改造、公房改造等基礎上，老工業區、老街區、低效用地等方面改造也在同步進行，尤其是北京、上海、深圳等一線城市，城市更新的范圍更多面對整個街區綜合功能。

住建部數據顯示，截至2024年底，全國實施城市更新項目超過6萬個，完成投資約2.9萬億元，更新項目已從零散推進轉向系統實施。2025年，全國新開工改造城鎮老舊小區2.7萬個，超額完成年度計劃。

對房地產企業而言，城市更新不再是可選項，而是能力分水嶺。與傳統開發相比，城市更新項目往往周期更長、協調成本更高，對企業的資金實力、政府協同能力和長期運營能力提出更高要求。

一位從事城市更新的人士告訴經濟觀察報，與傳統開發業務相比，城市更新不僅僅需要開發者具備一定的資金實力和開發能力，還需要具備商業、辦公、長租公寓、養老、文旅等方面的運營能力。

面對未來城市更新的蛋糕，在同等資金實力的背景下，具備較強運營能力的房企具有更大的競爭優勢。央企國企具備資金實力，但如果運營能力不足，需要引入合作伙伴彌補短板；民企只有具備較強運營能力才有參與資格，如果缺乏運營能力，則只能通過聯合體、基金化運作等方式參與其中。

城市更新改變的不僅僅是房地產的商業模式，盈利模式也在發生變化。一家房企的價值不再僅體現在住宅銷售上，而更多來自空間功能重構帶來的長期運營收益，居住、產業、商業和公共服務的復合開發，成為城市更新項目能力的標配。比如，住宅配套的商辦項目需要社區商業方面的運營能力；歷史街區項目需要文旅和商業等領域的運營優勢；而辦公樓則需要在辦公和配套商業方面具備較強競爭力。

無論哪一類型的項目，開發和運營企業還需要具備與公共配套無縫對接的能力。比如，一個城市更新項目，如何將項目道路交通、綠地與公共交通及市政綠地完美銜接，包括車庫的出入口、停車位設置、業態匹配等。

與傳統開發相比，城市更新的資金來源更加多元化。從原來的單一開發融資，逐步轉向財政支持、專項債、社會資本和長期運營收益補充等組合渠道，考驗的是操盤企業的綜合統籌能力。

商業不動產

在存量資產盤活的制度工具中，公募REITs的戰略價值正在持續上升。隨著監管層推動REITs市場高質量發展，公募REITs的底層資產已由基礎設施向商業不動產延伸。

2026年1月下旬，證監會陸續受理了8只商業不動產證券投資基金，公募REITs資產類型進一步豐富。

公募REITs的核心作用在于打通存量資產與資本市場之間的通道，引導資金從增量開發轉向長期運營。監管規則在產品注冊、信息披露和運營管理方面不斷優化，審核邏輯逐步從“項目合規”轉向“資產質量與現金流穩定性”。

與基礎設施REITs主要服務公共基礎設施盤活、注重承擔公共屬性不同，商業不動產REITs的市場化特征更加突出，其現金流高度依賴租賃水平、消費景氣度和運營效率，對經濟周期更為敏感。

這一特征決定了商業不動產RE－ITs難以簡單復制基礎設施REITs的擴張路徑，必須建立在真實、穩定的運營能力基礎之上。監管層強調收益可持續和信息透明，本質上是在為市場劃定風險邊界。

REITs也在改變房地產資產的生命周期管理方式。過去，商業項目往往在出售還是長期持有之間做選擇，而REITs為資產提供了標準化退出通道，使“開發—運營—證券化—再投資”形成閉環。這一機制有助于降低企業的資產負債率，提高資金使用效率，也為房地產從高杠桿模式轉向資產管理和輕資本模式提供制度基礎。

對開發商和資產持有者而言，RE－ITs的意義不在于短期融資規模，而在于重塑經營邏輯。能夠發行REITs的資產，通常具備權屬清晰、運營成熟、現金流可預測等特征，這也倒逼企業在項目早期就強化運營導向。

此外，基礎設施REITs由發改委前置審批，發改委與證監會聯合監管，審批流程較長。商業不動產REITs由證監會直接審批監管，無需發改委前置審批，這也為更多優質底層資產項目發行公募REITs提供了便利。

一些頭部房企已將公募REITs納入長期戰略。華潤置地、萬科、招商蛇口等企業，通過商業綜合體、產業園區等資產的運營積累，提前布局商業運營和資產管理能力。

REITs市場的擴容也吸引了保險資金、養老金等中長期資金入場，提高了市場穩定性，同時對收益水平和風險管理提出更高要求。擴募機制的引入，使優質REITs具備持續做大的可能，但也意味著運營能力不足的產品將逐步被邊緣化，市場分層將日益明顯。

一位從事購物中心運營的人士告訴經濟觀察報，購物中心基礎設施REITs第一批試點時，一些頭部商業運營企業選擇主動退出，背后原因有審批流程復雜漫長的因素，更重要的是這些企業認為發行REITs不能更充分體現其價值。

在他看來，基礎設施REITs和商業不動產REITs的邏輯不同，前者更強調物業價值及回報；而后者淡化了物業價值，更加注重運營質量和能力，預期將帶動更多運營能力強的企業參與。

（作者 田國寶）

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