商辦改住進行時

經濟觀察報 記者 田國寶

隨著房地產市場由增量時代進入存量時代，非居存量改建項目逐步成為保租房的重要來源。例如，北京2025年建設籌集的三批保租房中，非居存量改建已成為第一大來源，其中第三批保租房全部來自非居存量改建。

非居存量主要指已建成的商業、辦公、酒店、公寓等非住宅房屋。2017年，北京商辦限購政策實施。如何將遠郊的商辦項目變現釋放流動性，成為部分開發商不得不面對的問題。

一位品牌長租公寓的人士告訴經濟觀察報，商辦改住政策一定程度解決了這一難題，不僅盤活了開發商的閑置資產，也為城市增加了租賃住房供應，不失為一個兩全其美的策略。

商辦改住

1月28日，在北京順義仁和地區外環路北側、龍湖云河硯小區西北角，一處半環形商辦處于營業狀態。其中1—3層為麟岳錦河one商業中心，4層及以上房源為龍湖冠寓首都機場店。冠寓工作人員介紹，該店于2024年上半年開業。

龍湖冠寓首都機場店于2024年被北京住建委納入當年第二批保租房項目，為非居存量改建典型項目之一。項目共有660套房源，其中300套作為政策房配租給2022年至2024年在北京畢業且參加工作的大學生。

該項目最早可追溯至2020年8月。彼時，龍湖聯合平安以24.3億元拿下北京順義仁和地塊，項目規劃建筑面積14.6萬平方米。

該地塊共分為5個地塊，其中6080地塊為商業用地。6080地塊建成的商業樓由兩棟主樓及商業裙樓連接而成。2021年12月，商業樓取得預售許可證，預售面積為3.2萬平方米。北京住建委信息顯示，商業樓現房網簽了15套，網簽面積9912平方米，單價在1.6萬元/平方米左右。

6080地塊建成后街區編號為富林路50號院，并于2023年12月通過竣工備案驗收。2024年5月，商業樓4—11層裝修工程取得施工許可證，工程規模為1.88萬平方米，啟動改造工程。2024年6月，龍湖在公告中公布了冠寓首都機場店開業的消息。

2024年8月，龍湖冠寓首都機場店開始向畢業大學生配租300套公寓。

2025年1月，龍湖冠寓首都機場店正式被認定為北京第九批保租房，申請人為北京興冠寓商業運營管理有限公司，類型為公寓型，建設籌集方式為非居存量改建，共有660套（間）房源。

保租房的建設籌集方式有產業園區配套用地建設、存量住房改造或轉化、非居存量改建、集體經營性建設用地建設、納入保租房規范管理的現有租賃房源、新供應國有土地建設、企事業單位自有土地建設等多種來源。

2022年至2024年，北京市住建委認定的120個保租房項目中，大部分房源為新建，其中集體經營性建設用地占比接近一半；存量改建項目相對較少，其中非居存量改建項目有28個，涉及房源1.8萬套（間），為第二大來源。

從2025年開始，通過非居存量改建方式建設籌集保租房占比明顯上升。第一批納入保租房建設計劃項目清單的房源中，非居存量改建占比為41.7%，第二批占比上升至52.5%，第三批達到100%。

非居存量改建的項目既有新建成的項目，也有老舊商辦項目。實施主體以產權方為主，比如禧瑞天著配建商辦改建保租房項目的主體為北京創遠亦程置業有限公司；北京重型電機廠綜合樓改建人才公寓項目的主體為北京重型電機廠。

帶動效應

2022年至2024年，北京住建委認定的保租房項目中，通過非居存量改建的有28個，其中大部分來自房企開發的商辦項目或住宅配套的商辦，還有一部分為長租公寓運營方改建，也有少部分是地方保障房中心自持項目改建。

此前，鄭州等多個城市啟動專項債收儲存量房行動，通常是地方城投公司將開發商手中的存量商辦低價收購，并改造成人才公寓對外運營，尤其是鄭州安居等較早介入的國企，已經摸索出一套商業模式。

將閑置商辦項目改建成租賃型住房，盤活的不僅是項目本身，還包括整個街區的配套。

首先，市政公共配套。隨著房屋的性質由商辦變為居住，道路、給排水、電力、燃氣、熱力等公共配套也將隨之完善。尤其是郊區的閑置商辦，多數項目閑置期間公共配套缺失，甚至連道路都不通。

其次，激活生活配套。以龍湖冠寓首都機場店為例，周邊雖然有多個小區，但多數為近兩三年交房，入住率相對不高。在這種情況下，作為小區生活配套的商辦用房，很難獲得很好的出租率。

冠寓首都機場店雖然只有660間房屋，但形成了一個小型生活圈，600多人一定程度為周邊社區商業注入了活力。隨著冠寓的入住率不斷提升，麟岳錦河one商業中心的招商率也同步上升。

亦莊禧瑞天著小區有1400多戶，除住宅外，還配建5棟辦公樓及部分商業。2025年12月，北京亦莊禧瑞天著配建商辦改建保障性租賃住房項目開工，并納入北京2025年第三批保租房項目中，預計可以建成1064間公寓。

若未來亦莊禧瑞天著的保租房項目建成且滿租，該小區可以增加1000多名住戶，為小區及周邊的商業配套帶來一定支撐。不同于龍湖云河硯的商辦為獨立地塊，亦莊禧瑞天著的5棟辦公樓位于小區內，小區居民也會擔心大量公寓租戶進入后會讓小區失去寧靜。

上述長租公寓人士稱，商業的核心是人氣和流量，長租公寓的一大優勢就是可以為區域帶來大量的人氣，只要有人氣了，也可以激活商辦項目的運營。以公寓盤活閑置商辦已經成為很多城市及業主的常用模式。

對于外界擔心的公寓入住率，該長租公寓人士解釋，運營方最擔心的不是入住率，而是運營收入能否覆蓋成本，“出租率和租金有關，只要租金足夠低，實現滿租并不難”。

所以，長租公寓新拓項目時，更愿意與業主以委托管理形式合作，實現保底目標后，從中抽取一定比例作為回報。

演進深化

早在2016年，國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號）首次提出，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變。

彼時，部分城市只是零星試點，并未大規模實施。

一直到2020年，《北京市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》草案中首次明確“鼓勵利用閑置商業辦公、酒店、廠房等非居住存量房屋改建為租賃住房”。

2021年6月，國務院辦公廳《關于加快發展保障性租賃住房的意見》將“非居住存量房屋改建”正式列為保租房七大籌集渠道之一，明確“不變更土地使用性質、不補繳土地價款”等關鍵支持政策。

2022年3月，《北京市關于加快發展保障性租賃住房的實施方案》規定，閑置低效的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，在符合規劃原則、權屬不變、安全要求、尊重群眾意愿的前提下，經區政府同意，可改建為宿舍型（含公寓型）保租房。

同年5月《北京市住房租賃條例》施行，進一步鼓勵“將非居住存量房屋改建為租賃住房”，并禁止改建后銷售或變相銷售。9月《北京市城市更新條例》通過，將“非居住存量房屋改建”納入城市更新法定任務。

自2023年起，北京住建委出臺《關于進一步推進非居住建筑改建宿舍型租賃住房有關工作的通知》明確改建技術標準，簡化審批流程，降低了落地門檻。同年，《北京市城市更新專項規劃（2021—2025年）》落地，非居改保納入重點任務。

2024年，金融端鼓勵銀行提供長期貸款、發行專項金融債券，租金備案、稅費優惠機制逐步完善。截至2025年底，北京非居改建類房源占比已從早期不足10%躍升至近30%，并在第三批實現全覆蓋。這一轉變標志著北京住房保障徹底從“以建為主”轉向“建改并重、存量優先”。

2026年初發布的《北京市城市更新政策激勵工具箱（1.0版）》明確，納入全市城市更新計劃清單的非居住存量房屋改建租賃住房項目，利用存量商辦項目以及閑置的旅館、廠房、倉儲和科研教育等非居存量房屋，允許對內部空間進行加層或局部改建，在確保主體結構不變、產權主體不變、不辦理不動產登記的前提下，增加結構層高在2.4米以下的不計算建筑面積，單獨列項管理，納入各區消防安全、房屋使用安全、租賃管理等監督管理范圍。

一位開發商人士告訴經濟觀察報，房企更希望收儲存量政策能盡快落地，目前爆雷房企手中還有大量未竣工、竣工處于查封狀態的商辦項目，房企自身流動性已經枯竭，需要依靠外部資金盤活。

（作者 田國寶）

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田國寶

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