中央定調(diào)！多省火速跟進(jìn)，原拆原建不再普惠，老破小迎來嚴(yán)格篩選

　　本文陳述所有內(nèi)容皆有可靠信息來源，贅述在文章結(jié)尾

　　2026年1月20日，住建部與自然資源部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步支持城市更新行動(dòng)若干措施的通知》，明確提出穩(wěn)妥推進(jìn)危險(xiǎn)住房改造。

　　對(duì)符合條件的老破小實(shí)施原拆原建并從嚴(yán)篩選，這一中央文件的正式落地，標(biāo)志著老破小原拆原建徹底告別此前的模糊推進(jìn)階段。

　　截至2月10日，福建、安徽、河南、山東等多個(gè)省份已迅速響應(yīng)，相繼出臺(tái)本地原拆原建實(shí)施細(xì)則。

　　北京、上海等核心城市也同步啟動(dòng)試點(diǎn)項(xiàng)目，一場自上而下的嚴(yán)格篩選正式鋪開。這則消息瞬間牽動(dòng)了無數(shù)老破小業(yè)主的心，家住老舊小區(qū)的業(yè)主們紛紛對(duì)照篩選標(biāo)準(zhǔn)核算自家房屋條件。

　　篩選新規(guī)落地，原拆原建進(jìn)入精準(zhǔn)管控新階段

　　隨著中央層面原拆原建相關(guān)文件正式落地，一場自上而下的精準(zhǔn)管控悄然鋪開，“嚴(yán)格篩選、精準(zhǔn)施策”成為貫穿政策推進(jìn)的核心原則，

　　徹底打破了此前政策模糊、推進(jìn)松散的局面，標(biāo)志著老破小原拆原建正式進(jìn)入規(guī)范化、精細(xì)化發(fā)展的新階段。

　　與以往政策的“泛化引導(dǎo)”不同，此次中央文件明確劃定邊界，杜絕盲目推進(jìn)、形式化改造，將每一步推進(jìn)都錨定在“精準(zhǔn)”二字上。

　　政策風(fēng)向一明確，多省便迅速響應(yīng)，紛紛出臺(tái)本地原拆原建實(shí)施意見，態(tài)度鮮明且堅(jiān)決——從嚴(yán)開展老破小篩選工作，不搞普惠式覆蓋，不降低核心標(biāo)準(zhǔn)。

　　為確保篩選工作落地見效，各省均成立專項(xiàng)篩選工作組，明確房屋鑒定、業(yè)主協(xié)調(diào)、規(guī)劃審核等各環(huán)節(jié)的具體分工。

　　建立起“層層把關(guān)、全程可追溯”的篩選機(jī)制，從源頭杜絕“暗箱操作”和“違規(guī)納入”，讓每一個(gè)納入改造范圍的小區(qū)都經(jīng)得起檢驗(yàn)。

　　篩選標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)化更是彰顯了“精準(zhǔn)管控”的決心，此前模糊的“安全隱患”“業(yè)主同意”等要求，被明確量化為硬指標(biāo)。

　　房屋安全鑒定需達(dá)C級(jí)及以上，無規(guī)劃紅線沖突，業(yè)主同意率不低于90%，三者缺一不可，只要有一項(xiàng)不達(dá)標(biāo)，便直接被排除在原拆原建范圍之外。

　　同時(shí)，篩選流程也實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，需依次經(jīng)過業(yè)主申請(qǐng)、專業(yè)鑒定、社區(qū)公示、省級(jí)復(fù)核、名單公布五個(gè)環(huán)節(jié)，全程公開透明，接受社會(huì)監(jiān)督，確保篩選結(jié)果公平公正。

　　篩選新規(guī)的落地，也迅速傳導(dǎo)至市場，倒逼老破小市場進(jìn)一步分化。

　　那些符合篩選標(biāo)準(zhǔn)、具備改造價(jià)值的合規(guī)房源，流動(dòng)性明顯提升，業(yè)主預(yù)期逐漸穩(wěn)定；而那些不符合標(biāo)準(zhǔn)、存在明顯短板的劣質(zhì)房源，則加速被市場淘汰，價(jià)格回歸理性。

　　這種分化并非壞事，反而讓原拆原建回歸政策本質(zhì)，避免了資源浪費(fèi)，讓有限的改造資源真正用在最需要的地方。

　　政策本質(zhì)解碼，從風(fēng)險(xiǎn)防控到常態(tài)化治理轉(zhuǎn)型

　　面對(duì)原拆原建篩選新規(guī)的密集推進(jìn)，不少人依舊存在誤解，認(rèn)為這是政府為提振樓市、拉動(dòng)房價(jià)出臺(tái)的“刺激政策”，盼著借此實(shí)現(xiàn)老破小房價(jià)暴漲、集體逆襲。

　　但深入解碼政策本質(zhì)便會(huì)發(fā)現(xiàn)，此次原拆原建的推進(jìn)，核心從來不是給樓市打強(qiáng)心針，而是源于對(duì)老破小安全風(fēng)險(xiǎn)的防控。

　　是地方政府提前“止血”、化解城市治理隱患的務(wù)實(shí)之舉，更是政策從臨時(shí)應(yīng)對(duì)向常態(tài)化治理的重要轉(zhuǎn)型，政策出臺(tái)的核心誘因，并非房價(jià)漲不動(dòng)的經(jīng)濟(jì)困境，而是老破小背后日益凸顯的安全風(fēng)險(xiǎn)。

　　在眾多城市的老城區(qū)，大量建成數(shù)十年的老破小，尤其是預(yù)制板樓，歷經(jīng)風(fēng)雨侵蝕，早已年久失修，墻體開裂、管道老化、結(jié)構(gòu)松動(dòng)等問題愈發(fā)突出，不少已成為名副其實(shí)的危房。

　　這些危房就像隱藏在城市中的“定時(shí)炸彈”，一旦發(fā)生坍塌、漏水等安全事故，傷害的不僅是一個(gè)家庭的幸福。

　　更會(huì)迅速發(fā)酵成輿情事件，引發(fā)公眾恐慌，同時(shí)給地方政府帶來沉重的財(cái)政壓力，其代價(jià)遠(yuǎn)高于提前推進(jìn)改造、化解風(fēng)險(xiǎn)。

　　也正因?yàn)槿绱?，地方政府在此次原拆原建推進(jìn)中，徹底改變了以往“被動(dòng)協(xié)調(diào)、間接引導(dǎo)”的角色，主動(dòng)走到臺(tái)前，直接下場組織業(yè)主、推進(jìn)改造方案、把控推進(jìn)節(jié)奏。

　　這種角色轉(zhuǎn)變，背后是對(duì)安全風(fēng)險(xiǎn)的敬畏，更是對(duì)城市治理責(zé)任的擔(dān)當(dāng)——與其等事故發(fā)生后再被動(dòng)處置，不如提前拆解風(fēng)險(xiǎn)，將隱患扼殺在萌芽狀態(tài)，這也是政策“提前止血”的核心邏輯。

　　從政策表述的變化中，我們更能清晰看到這種常態(tài)化治理的轉(zhuǎn)型：過去，相關(guān)文件中常見“探索”“鼓勵(lì)”等溫和表述，體現(xiàn)的是引導(dǎo)性、嘗試性的態(tài)度。

　　而如今，“明確支持”“穩(wěn)妥推進(jìn)”“嚴(yán)格篩選”等表述頻繁出現(xiàn)，彰顯的是政策的嚴(yán)肅性和執(zhí)行力，也意味著原拆原建已被正式納入城市更新的工具箱，成為地方政府可反復(fù)使用、常態(tài)化推進(jìn)的治理工具。

　　地方政府的重心，始終放在隱患排查、方案優(yōu)化上，而非刻意引導(dǎo)市場預(yù)期，這種理性推進(jìn)。

　　恰恰體現(xiàn)了政策的成熟，也讓原拆原建真正成為破解老城區(qū)發(fā)展困境、保障城市安全穩(wěn)定的長效舉措。

　　業(yè)主心態(tài)與市場分化，直面政策落地后的現(xiàn)實(shí)圖景

　　篩選新規(guī)落地、政策本質(zhì)明晰，最直觀的影響始終體現(xiàn)在業(yè)主心態(tài)與市場格局上。

　　曾經(jīng)，老破小業(yè)主的價(jià)值寄托高度統(tǒng)一，幾乎都拴在“守房待拆”的幻想上，哪怕房屋陳舊、居住不便，也堅(jiān)信只要熬到拆遷，便能實(shí)現(xiàn)財(cái)富躍升。

　　但隨著原拆原建進(jìn)入精準(zhǔn)管控階段，這份單一的期待被徹底打破。

　　業(yè)主心態(tài)呈現(xiàn)出鮮明分化，市場也隨之迎來理性重構(gòu)，一幅真實(shí)的政策落地圖景徐徐展開。

　　業(yè)主心態(tài)的分化，早已跳出“期待”與“失望”的簡單二元對(duì)立，變得更為具體而現(xiàn)實(shí)。

　　此前模糊的政策導(dǎo)向，讓不少業(yè)主陷入盲目等待，而如今嚴(yán)苛的篩選標(biāo)準(zhǔn)，讓大家不得不靜下心來算細(xì)賬。

　　這里的“算賬”，不再是空想拆遷后的收益，而是精準(zhǔn)核算原拆原建的成本與實(shí)際受益，考量自家房屋是否符合篩選標(biāo)準(zhǔn)、改造后能否實(shí)現(xiàn)居住品質(zhì)與資產(chǎn)價(jià)值的雙重提升。

　　有人在核算后選擇主動(dòng)爭取，有人則因房屋條件不達(dá)標(biāo)陷入猶豫，既怕錯(cuò)過難得的改造機(jī)遇，又怕投入精力后竹籃打水一場空。

　　還有人徹底認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，放棄不切實(shí)際的幻想，選擇理性持有或處置房產(chǎn)。 與業(yè)主心態(tài)同步轉(zhuǎn)變的，是老破小市場的價(jià)值判斷邏輯。

　　曾經(jīng)“地段好不好、會(huì)不會(huì)拆”的單一標(biāo)準(zhǔn)，如今已徹底失靈，市場開始回歸房屋本質(zhì)，“安全性、實(shí)用性、現(xiàn)金流”成為新的核心考量。

　　那些靠情緒、靠傳聞下注的投機(jī)者，早已因政策的理性推進(jìn)和篩選標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)苛而逐步退出市場，留下來的業(yè)主和購房者，都變得愈發(fā)務(wù)實(shí)。

　　大家不再盲目追逐“老破小”的標(biāo)簽，而是重點(diǎn)關(guān)注房屋是否安全、能否“自我養(yǎng)活”，即能否覆蓋改造、維修、持有等各類成本，有無穩(wěn)定的租金支撐，這種心態(tài)與市場的雙重轉(zhuǎn)變，最終導(dǎo)致老破小的命運(yùn)徹底分化。

　　僅有極少數(shù)位于高風(fēng)險(xiǎn)、敏感區(qū)域、符合篩選硬標(biāo)準(zhǔn)的房源，有望納入原拆原建范圍，迎來結(jié)構(gòu)性改善。

　　多數(shù)結(jié)構(gòu)尚可、無重大安全隱患的老破小，僅能享受常規(guī)修繕，實(shí)現(xiàn)居住體驗(yàn)的小幅提升，難以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的質(zhì)變，還有一部分地段偏僻、房齡過長、租售困難的房源，正在加速被市場邊緣化，即便有政策托底，也難以逆轉(zhuǎn)基本面下滑的趨勢。

　　現(xiàn)實(shí)約束與個(gè)體應(yīng)對(duì)，明晰存量時(shí)代的生存邏輯

　　老破小的分化命運(yùn)，背后離不開政策推進(jìn)中的各類現(xiàn)實(shí)約束，而面對(duì)這些無法規(guī)避的約束，業(yè)主如何理性應(yīng)對(duì)，早已成為存量時(shí)代必須正視的核心問題。

　　原拆原建從來不是“一刀切”的普惠政策，嚴(yán)苛的約束條件貫穿始終，既劃定了改造的邊界，也倒逼每一位業(yè)主摒棄僥幸心理，直面房屋的真實(shí)價(jià)值，找到適合自己的生存之道。

　　政策推進(jìn)的現(xiàn)實(shí)約束，最突出的便是門檻的嚴(yán)苛性與不可變通性。

　　房屋安全是首要硬標(biāo)準(zhǔn)，所有納入原拆原建范圍的房源，必須經(jīng)過專業(yè)鑒定，確認(rèn)存在嚴(yán)重安全隱患、不具備維修加固價(jià)值，否則連進(jìn)入討論環(huán)節(jié)的資格都沒有。

　　業(yè)主同意率的高要求，更是成為不少項(xiàng)目推進(jìn)的“攔路虎”，多數(shù)城市明確要求同意率不低于90%。

　　哪怕只有一兩戶業(yè)主不同意，整個(gè)項(xiàng)目也會(huì)被迫停滯，鄰里之間的協(xié)商難度，往往遠(yuǎn)超想象。 規(guī)劃層面的約束，更是從根本上守住了原拆原建的本質(zhì)底線。

　　“原址、原高度、原性質(zhì)”的原則被反復(fù)強(qiáng)調(diào)，意味著改造后的房屋，不能改變?cè)械貕K用途，不能超出原有建筑高度，更不能隨意擴(kuò)大建筑面積。

　　這一約束徹底堵死了部分業(yè)主“借改造之名違規(guī)擴(kuò)建、抬高房價(jià)”的投機(jī)想法，讓原拆原建真正回歸“修復(fù)安全隱患、改善居住環(huán)境”的核心初衷，任何觸碰規(guī)劃紅線的方案，都會(huì)被直接否決，沒有絲毫妥協(xié)余地。

　　面對(duì)這些現(xiàn)實(shí)約束，業(yè)主最理性的選擇，便是摒棄“靠政策逆襲”的僥幸心理，立足自家房屋的實(shí)際情況，做出精準(zhǔn)判斷與應(yīng)對(duì)。

　　對(duì)于租金穩(wěn)定、無負(fù)債、結(jié)構(gòu)尚可的房源，即便無法納入原拆原建范圍，也無需盲目焦慮，長期持有、穩(wěn)步享受租金收益，避免被情緒帶著頻繁操作，反而能守住自身的安穩(wěn)。

　　對(duì)于不符合篩選標(biāo)準(zhǔn)、靠自身難以覆蓋持有成本的房源，與其盲目等待、拖延消耗，不如理性處置，及時(shí)止損，避免付出更高的時(shí)間與資金成本。

　　有改善需求的業(yè)主，更需保持冷靜與清醒，當(dāng)前的政策環(huán)境，確實(shí)在一定程度上提升了合規(guī)老破小的流動(dòng)性，但這并不意味著房價(jià)會(huì)一路走高。

　　與其抱著“等政策抬價(jià)”的幻想猶豫不決，不如先將舊房妥善處理，再輕裝上陣選擇更適合自己的居住產(chǎn)品，避免被卡在“想賣賣不掉、想買買不起”的尷尬境地。

　　說到底，政策托底的是城市的安全與穩(wěn)定，而非某一戶業(yè)主的個(gè)人收益，認(rèn)清這一點(diǎn)，才能在各類約束中找到最優(yōu)解。

　　結(jié)語

　　中央文件落地、多省從嚴(yán)篩選，老破小原拆原建的喧囂背后，是政策從風(fēng)險(xiǎn)防控到常態(tài)化治理的轉(zhuǎn)型，也是市場從盲目投機(jī)到理性回歸的蛻變。

　　它從來不是老破小集體逆襲的“救命稻草”，而是精準(zhǔn)化解城市隱患、優(yōu)化居住環(huán)境的務(wù)實(shí)工具，嚴(yán)苛的約束劃定了機(jī)遇邊界，也催生了命運(yùn)分化。

　　面對(duì)這一現(xiàn)實(shí)，業(yè)主唯有摒棄僥幸、理性算賬，正視房屋本質(zhì)價(jià)值，根據(jù)自身情況做出應(yīng)對(duì)。

　　接受分化、敬畏現(xiàn)實(shí)，才能在存量時(shí)代的城市更新浪潮中，守住屬于自己的安穩(wěn)，這也是原拆原建政策背后，留給每一位老破小業(yè)主最深刻的啟示。